（2015）甬东民初字第950号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-09-30

案件名称

俞妙飞与王云飞、钱贻华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞妙飞,王云飞,钱贻华,宁波市江东区人民政府

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十九条第一款，第九十条第一款

全文

宁��市江东区人民法院民事判决书（2015）甬东民初字第950号原告：俞妙飞。委托代理人：袁芳，北京盈科（宁波）律师事务所律师。委托代理人：张剑莹，北京盈科（宁波）律师事务所律师。被告：王云飞。被告：钱贻华。委托代理人：求国勇，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：宋艾琳。第三人：宁波市江东区人民政府。法定代表人：孙黎明。委托代理人：章伟伟。委托代理人：邱姣清。原告俞妙飞与被告王云飞、钱贻华及第三人宁波市江东区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员张晓霞适用简易程序独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告俞妙飞及其委托代理人袁芳、张剑莹，被告王云飞，被告钱贻华的委托代理人求国勇、宋艾琳，第三人宁波市江东区人民政府及其委托代理人邱姣清��庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告俞妙飞起诉称：原告自2004年10月27日起至今一直租赁宁波市江东区甬港二村xx幢xx号底层用于商业经营，由于房屋系临街店面，故地名办更名为宁波市江东区中山东路xx号。被告王云飞之子钱赈宇受两被告委托与原告签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日，并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年6月，涉案房屋被列入拆迁征收范围。两被告枉顾原告利益擅自与第三人签订拆迁协议，并于2014年12月1日通知原告提供营业执照复印件，并告知明显不合理的征收补偿标准。原告与两被告及第三人协商未果，被告及第三人甚至采取停水停电、砌墙等方式使原告无法正常营业。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告装修和装修增加补偿费58500元；二、被告支付原告设施设备损失15000元；三、��告支付原告停产停业损失及搬迁过渡费用等的一次性经济补偿费损失67431元；四、被告支付原告提前搬迁奖励费损失67431元；五、被告返还原告租金及押金7720元；六、被告支付原告停水停电、围墙损失15000元。上述款项共计231082元。两被告答辩称：装修及设施设备费用应当以第三方评估机构核定的金额为准，涉案房屋系住宅用房，故一次性经济补偿金额应为25688元，上述款项被告同意在宁波市江东区房屋征收管理办公室(以下简称“征收办”)支付后，再支付给原告。提前搬迁奖励费系房屋所有权人应当享受的权益，与原告无涉。被告认可收到原告押金1000元，但鉴于原告目前并未实际腾退，故押金应当与原告尚未支付的租金进行抵扣。原告房屋的停水停电和被告没有关系，原告所说的停业损失没有法律依据，且原告在租赁期间及租赁到期后至今都仍旧占用涉案��屋，原告要求退还租金也没有法律依据。综上，请求驳回原告诉请。第三人宁波市江东区人民政府答辩称：第三人主体不适格。第三人因中山东路综合整治工程项目建设需要于2014年8月20日作出房屋征收决定，但之后征收补偿协议的签订及补偿款项的支付均与第三人无涉，而且本案系房屋租赁合同纠纷，第三人与本案处理结果并无法律上的利害关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提供证据如下：1.提供征收决定公告打印件一份，拟证明宁波市江东区政府为适格第三人。2.提供个体工商户营业执照原件一份，拟证明自2008年6月16日起至今原告在本案租赁房屋内持续经营的事实。3.提供租赁合同原件一份，拟证明原告与被告曾多次续订了涉案房屋的租赁合同。4.提供房屋租赁合同协议原件一份，拟证明原告与被告授权人续订了房��租赁协议，时间为2013年6月1日至2015年5月31日止，内容为约定如遇国家拆迁办理，被告按照国家政策补偿原告经营补偿款和店面装修补偿款等条款。5.提供收款收据原件二份，拟证明原告俞妙飞支付了被告2014年4月23日至9月23日期间的本案临街租赁店面房租金，免除租金部分系扣除赔偿原告丈夫贺文贵的财物损失，以及原告俞妙飞交付给被告水电费押金1000元的事实。6.提供契证存根原件一份，拟证明涉案房屋是商业用房的事实。7.提供录音光盘及纸质文字记录各一份，拟证明被告认可涉案房屋以店面形式作为商业用房让原告等其他承租人使用房屋，第三人包括街道也承认停电停水砌墙的事实，以及被告得到实际赔偿金额600万元的事实。8.提供照片原件八张，拟证明暴力征收的事实，第三人直接对原告作出停水停电砌墙等行为。9.提供征收申请表复印件一份，拟证明房屋信息和第三人公布的房屋信息不符合。10.提供通知打印件一份，拟证明被告在签订协议时候未通知原告，仅是书面告知原告金额，而且告知原告金额低于按照商业赔偿标准金额。经质证，被告王云飞与被告钱贻华、第三人宁波市江东区人民政府对上述证据的真实性无异议。但两被告认为证据2、证据6不能证明房屋是商业用房，房屋的性质应当由房屋所有权证、土地证来证明；认为证据7没有任何证明力，被告也未提出取得赔偿款600万元；认为证据8与本案没有关联性，被告并没有做出过上述行为；认为证据9与本案被告没有关联性，被告和征收办之间以最终签订协议为准；认为证据10中的赔偿金额是按照征收办规定的金额来计算的。第三人宁波市江东区人民政府认为证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据10与第三人是否适格没有关联性；对于��据8，认为未直接对原告作出停水停电砌墙等行为；对于证据9，认为申请表仅是初步的调查，应当以最终调查为准。本院认证意见如下：鉴于两被告及第三人对上述证据的真实性无异议，本院对此予以确认。对于证据7中的录音内容，因原告的待证事项在该录音中并无体现，故本院对该证据的证明内容不予确认。两被告未向本院提供证据。第三人为证明其答辩意见，向本院提供证据如下：1.房屋征收决定书、房屋征收决定公告、房屋征收补偿方案复印件各一份，拟证明涉案房屋列入拆迁征收范围的事实。2.房屋所有权证、关于甬港二村19号房屋用途认定的证明原件各一份，拟证明涉案房屋的产权及用途变更情况。3.住宅用房征收货币补偿协议、住房征收补偿款领款凭证原件各一份，拟证明被告与征收办签订协议，拆迁款项由拆迁办支付给两被告，与第三人无涉。4.住宅用房征收评估报告原件一份，拟证明各项赔偿费用的依据与明细。经质证，原告对证据1及证据2中的房屋所有权证无异议，但征收办与拆迁办均系受第三人委托实施相应的行政行为，故法律后果应由第三人承担。对证据2中的证明及证据3、4的真实性有异议，涉案房屋的征收公告时间为2014年8月21日，异议期为90日，而涉案房屋用途认定证明的出具时间为2014年11月26日，已然超过异议期，且从房屋结构、房产登记、实际用途等方面来看，涉案房屋应属商业用房。两被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认证意见如下：因原告及两被告对证据1均无异议，本院予以确认。虽原告对证据2、3、4的真实性提出异议，但未提供反证，上述证据均系原件，且盖有相关部门的公章，同时，作为权利相对人的两被告对此无异议，本院对上述证据的真实性、合��性及关联性均予以认定。因证据4已就各项赔偿费用进行了第三方评估，故本院对原告提出的鉴定申请不予准许。本院经审理，认定事实如下：被告王云飞、钱贻华于2002年11月29日购置位于宁波市江东区甬港二村xx号-房屋一套，系涉案房屋所有权人。房屋所有权证记载涉案房屋的设计用途为办公。俞妙飞于2004年10月27日起承租两被告的部分房屋用于经营。后经宁波市江东区地名委员会办公室批准，俞妙飞承租的甬港二村xx幢xx号该部分房屋门牌号调整为中山东路临xx号。俞妙飞与两被告间签订有数份租赁合同，其中最后一份租赁合同由被告王云飞之子受两被告委托与俞妙飞签订，约定两被告将其所有的位于宁波市中山东路xx号房屋出租给俞妙飞；租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日；月租金1800元，每月支付一次；俞妙飞已支付水电押金1000元；租赁期��，如遇国家建设需要拆迁搬离的，两被告按国家政策补偿俞妙飞经营补偿款及店面装修补偿款，在俞妙飞限期搬离并结清所有应当支付给两被告费用的条件下，一次性付清；俞妙飞应按时支付租金及水电费；俞妙飞在租赁期内装潢投入资金，合同期及合同终止时，两被告不承担所有费用。俞妙飞已支付至2014年9月22日止的租金，且至一审庭审辩论终结止未从涉案房屋内腾退。2014年8月21日，第三人宁波市江东区人民政府作出房屋征收决定，将涉案房屋列入征收范围，并将征收决定及补偿方案进行了公告。2014年11月26日，宁波市房产产权产籍监理处向拆迁办出具证明，载明将涉案房屋用途更正为住宅。2014年11月28日，征收办作为房屋征收部门，拆迁办作为征收实施单位与两被告签订住宅用房征收货币补偿协议，其中约定一次性经济补偿151600元、设施设备6700元，如两被��于2014年12月15日前搬迁、腾空房屋移交征收办或者征收实施单位，并经征收办或者征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费294673元。另根据第三方评估机构评估，俞妙飞租用的部分房屋装修价格为22200元。本院认为，本案的争议焦点归纳如下：一、第三人主体是否适格。本案系房屋租赁合同纠纷，而房屋租赁合同系原、被告间就权利义务的约定，基于合同相对性原则，原告仅能向被告主张合同项下的各项拆迁补偿款项，故本案第三人并非适格当事人。二、履约条件是否成就。因房屋租赁合同系原、被告间的真实意思表示，故各方均应严格按约履行。合同中约定相应的拆迁补偿款项应当在原告限期腾退并结清费用后予以支付，现原告认可并未实际腾退，故两被告的付款条件并不成就，对原告的各项诉请，本院不予支持。原告可待条件成就后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条的规定，判决如下：驳回原告俞妙飞的诉讼请求。本案受理费4766元，减半收取2383元，由原告俞妙飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审��号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　张晓霞二〇一五年八月十四日代书记员　毛溢波更多数据：搜索“”来源：