（2015）韶中法民一终字第760号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-23
案件名称
韶关市东方地产有限公司与杨斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第760号上诉人（原审被告）：杨斌，男，汉族，现住广东省韶关市武江区。委托代理人：张启华，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市东方地产有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。法定代表人：陈耀忠，该公司董事长。委托代理人：董志华，广东三豪律师事务所律师。上诉人杨斌因与被上诉人韶关市东方地产有限公司（以下简称东方地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2013年7月23日，东方地产公司（甲方、出租方）与杨斌（乙方、承租方）签订一份《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》，该合同约定：“第一条：租赁商铺位置、面积及经营范围：1、甲方将其合法拥有之广东省韶关市武江区工业西路88号长城世家维多利亚商业街（以下简称‘该商业街’）50幢8号商铺［以下称‘该商铺’，具体位置详见附件（一）标记所示］，租予乙方作经营蔬果，鲜肉，粮油，南北干货使用（乙方如因增加经营范围，合同条款等与内商业街1号铺，2号铺商家所产生纠纷，由乙方自行向1号铺，2号铺租赁人协商，经由甲方同意后可增加经营范围；如协商不成，甲方则不能同意乙方增加经营范围）。2、该商铺建筑面积为172.85㎡。第二条：租赁期限、商铺交付日及装修期：1、租赁期限6年：从2013年7月23日起至2019年7年22日止。2、商铺交付日：合同签订之日即为商铺交付日。乙方应在上述约定的商铺交付日或甲方通知的交付日期前来办理商铺交接手续，否则视为甲方已经依约向乙方交付商铺。3、免租期：从2013年7月23日起至2015年1月23日止（共18个月）。在装修期内乙方免交租金，但在装修期间的物业管理费和所发生的费用（包括装修期间产生的能源费、垃圾清理费等）和损害赔偿等责任均由乙方自行承担，若因此导致甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的损失。……第三条租赁费（包括租金、管理费）租赁费用第一年，第二年，第三年为13元／㎡；第四年，第五年为18元／㎡；第六年为20元／㎡。……2014年7月23日至2015年7月22日月租赁费为2249元……第八条：乙方的权利义务：……6、乙方须自行向有关部门申请办理该商铺开业经营所需的证照并承担相应的费用，并于领取上述证照之日起两天内将证照复印件交给甲方存档，并作为本合同的附件。……第九条：合同的终止：1、乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的违约责任：……（5）租赁期内，乙方未征得甲方同意，擅自变更合同约定的该商铺经营范围或经营品牌的；……第十一条：违约责任：1、乙方违反本合同第九条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按甲方的规定向甲方交回该商铺，同时，按合同终止之日当月的租金标准向甲方支付相当于三个月的租金作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金等款项。……第十六条：附件：1、附件（一）该商铺平面图；2、乙方身份证复印件及营业执照复印件。”东方地产公司签订上述租赁合同后即将租赁物交付给了杨斌。杨斌承租该商铺后，以该商铺作为韶关市新供销农资配送有限公司长城世家门市部的住所办理了工商登记，核准日期为2013年8月9日，核准的经营范围为：销售：农副土特产品，日用杂品，百货；零售：预包装食品（食用油，米面制品）。另查明：2014年4月，案外人耿建称其向东方地产公司承租韶关市武江区工业西路88号长城世家内商业街50幢2号铺时，双方已约定合同期内如东方地产公司于项目之未售商铺内引入经营范围类似的商家（如超市或其他品牌便利店），其有权申请提前解约，但2013年12月耿建发现该商业街8号商铺（即本案杨斌承租的商铺）的经营范围与其经营范围重复、类似，故诉至广东省韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院）要求解除其与东方地产公司签订的租赁合同，并要求东方地产公司承担因此产生的违约责任。武江法院立案为（2014）韶武法民一初字第503号。后耿建以双方已达成庭外和解为由撤回起诉，武江法院于2014年5月13日作出（2014）韶武法民一初字第503号民事裁定，准许耿建撤回起诉。东方地产公司提供其与耿建签订的《和解协议》载明，东方地产公司负责按照进货价13897元收购耿建在商业街2号铺内现有所有商品，因该次诉讼所产生的诉讼费、律师费11289元由东方地产公司负担等。经原审法院询问，杨斌未提供证据证明其在领取营业执照后将复印件交给了东方地产公司存档，东方地产公司称杨斌未将营业执照复印件交给其存档。杨斌认可其实际经营的商品有非食品类的百货商品。2015年2月5日，东方地产公司向原审法院提起诉讼，诉称：东方地产公司（甲方）、杨斌（乙方）于2013年7月23日签订《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》，约定东方地产公司将其合法拥有的武江区工业西路88号长城世家内商业街50幢8号铺出租给杨斌使用，期限为6年。合同还特别约定，出租铺乙方只能经营蔬果、鲜肉、粮油以及南北干货。如租赁期内，乙方未征得甲方同意，擅自变更合同约定的该商铺经营范围或经营品牌的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。上述合同签订后，杨斌并未按约定的经营范围开展经营，其领取的工商营业执照范围为销售农副土特产品、日用杂品、百货，零销预包装食品（食用油、米面制品），与本商业街2号铺经营范围重叠，导致2号铺业主耿建向人民法院提起诉讼，要求东方地产公司赔偿经济损失等，对东方地产公司造成不良影响。基于杨斌的违约行为，根据双方所签合同约定的违约责任，东方地产公司请求原审法院判令：1、解除东方地产公司、杨斌签订的《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》；2、杨斌支付违约金6747元、租金44980元（2013年7月23日至2015年3月26日的租金44980元）、经济损失48273元（支付给耿建的费用13897元及因该案产生的诉讼费、律师费11289元、本案律师费10000元，其他损失13087元），合计100000元；3、本案诉讼费用由杨斌负担。原审法院认为：本案争议的焦点是：一、杨斌办理的营业执照核准经营范围及实际经营范围是否已超出东方地产公司、杨斌约定的经营范围；二、东方地产公司主张的经济损失是否于法有据。首先，关于杨斌办理的营业执照核准经营范围是否已超出约定的经营范围的问题。东方地产公司与杨斌在《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》中约定将商铺用作经营蔬果、鲜肉、粮油、南北干货使用，而杨斌办理的营业执照核准的经营范围为：销售：农副土特产品，日用杂品，百货；零售：预包装食品（食用油，米面制品）。因此，双方约定的经营范围为食品类，而杨斌办理的营业执照则包括了日用杂品等不属于食品类的商品，显然超出了双方约定的经营范围。杨斌提出其已将营业执照交给东方地产公司存档并作为租赁合同附件，该附件与租赁合同具有同等效力，应视为东方地产公司对其经营范围予以了认可的抗辩意见，对此，因双方在租赁合同中约定杨斌应在领取营业执照两天内将证照复印件交给东方地产公司存档并作为合同附件，杨斌负有将营业执照交给东方地产公司存档的义务，但杨斌并未提供证据证明其履行了该义务。故对杨斌提出东方地产公司对其经营范围予以了认可的抗辩意见，该院不予采纳。而杨斌于原审庭审中亦认可其经营的商品中有超出双方约定的经营范围之外的百货类商品，双方在《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》的第九条中约定租赁期内，杨斌未征得东方地产公司同意，擅自变更合同约定的该商铺经营范围或经营品牌的，合同终止。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方约定的解除合同的条件已成就，故东方地产公司要求解除双方签订的《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。其次，东方地产公司主张的经济损失是否于法有据的问题。1、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定及《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》第九条、第十一条中的约定，东方地产公司主张杨斌支付违约金的请求有事实和法律依据，该院予以支持。经计算，杨斌应向东方地产公司支付的违约金为6741.15元（172.85㎡×13元／㎡／月×3个月）。2、租金。东方地产公司主张因杨斌违约，为此要求杨斌支付2013年7月23日至2015年3月26日的租金共计44980元。对此，根据双方的约定，杨斌承租之日起至2015年1月23日止属于双方约定的免租期，而双方未就承租人违约导致出租人要求解除合同时免租期内的租金是否补交进行约定，故东方地产公司主张被告支付免租期内的租金的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。至于2015年1月24日起至2015年3月26日的租金问题，杨斌未提供证据证明其交付了该时段内的租金，根据双方的约定，杨斌应支付该时段内的租金4718.80元（172.85㎡×13元／㎡／月×2个月＋172.85㎡×13元／㎡／月÷30天／月×3天）给东方地产公司。3、经济损失。对此，东方地产公司提供了其与耿建达成的《和解协议》，但该《和解协议》是东方地产公司与耿建之间的对自己权利自行处分的结果，而东方地产公司按该《和解协议》的约定支付给耿建的13897元是按进货价收购耿建的货物而支出的费用，因此在某种程度上而言双方之间是一种价值相当的交换，而非纯粹意义上的损失。对于因该案产生的诉讼费、律师费11289元，与杨斌的违约行为并不存在必然性。至于东方地产公司提出要求杨斌赔偿本案律师费10000元，其他损失13087元的主张，东方地产公司并未提供证据予以证明双方对此有约定，亦未提供证据证明其确实存在该损失。故该院对东方地产公司主张的经济损失48273元，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月4日作出（2015）韶武法民一初字第245号民事判决：一、解除韶关市东方地产有限公司与杨斌于2013年7月23日签订的《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》。二、杨斌应于判决发生法律效力之日起十日内支付6741.15元违约金、2015年1月24日起至2015年3月26日的租金4718.80元，合计11459.95元给韶关市东方地产有限公司。三、驳回韶关市东方地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由韶关市东方地产有限公司负担1125元，杨斌负担25元。杨斌不服原审判决，向本院提起上诉称：杨斌没有违反租赁合同约定，东方地产公司要求解除合同及要求杨斌承担违约金、经济损失的诉讼请求没有没有法律和合同依据，人民法院应保护依法成立并生效的合同的稳定性，维护市场交易安全，原审判决法律和事实依据不足。一、杨斌经营范围未实质超出租赁合同约定。杨斌经营的韶关市新供销农资配送有限公司长城世家门市部，行业类别属于其他食品批发，与租赁合同约定的经营“蔬果、鲜肉、粮油、南北干货”并无冲突，而租赁合同约定的上述范围有部分亦属于百货范围，杨斌营业执照核定的营业范围属于合同约定经营范围的自然和合理延伸，并非对营业范围的实质性改变，没有改变租赁物用途，不构成解除租赁合同的理由。二、杨斌与东方地产公司签署合同时，已经将营业执照复印件作为合同附件，东方地产公司对杨斌经营范围并无异议，已经认可杨斌经营范围。1、东方地产公司要求杨斌提供营业执照复印件，杨斌在把营业执照复印件交给东方地产公司之后才拿回合同，既然合同约定营业执照复印件是合同组成部分，且在长时间内东方地产公司没有提出异议，应当认定东方地产公司已经取得该营业执照复印件，了解并认可杨斌营业范围。2、杨斌的营业执照根据工商部门要求悬挂于营业场所，而该租赁场所接受东方地产公司的物业管理，东方地产公司在正常的管理过程中也完全可以可以通过营业执照和经营的商品了解杨斌营业范围，但东方地产公司在长时间内并没有提出异议，从这个角度角度也应当认定东方地产公司已经知道了杨斌营业范围。三、从租赁合同对杨斌营业范围的约束看，其目的在于避免与1号铺、2号铺的经营范围重叠，但杨斌在该商铺经营期间，并没有经营非食品类商品，后来由于上述商铺撤出，且小区内业主购买日用杂货很不方便，在小区业主的要求下，为了满足业主需要，同时也为了增加经营收入，杨斌才开始经营非食品类的日用杂货，杨斌经营日用杂货时，已经不存在与1、2号商铺经营范围重叠的问题，不应当认定为违约以及作为解除合同的理由。四、原审法院认定的违约金及数额与事实不符：1、如前所述，杨斌并没有实质性违约行为，不应当计算违约金；2、原审法院在计算违约金数额时，简单地以三个月作为计算时间，与租金交纳时间的约定不符；3、东方地产公司为了达到终止租赁的目的，在杨斌缴纳租金时拒绝收取，不能因此认定为杨斌违反交纳租金的义务。五、作为在社区内共同服务于社区业主的商户，其经营的具体内容均是为了满足业主的日常生活所需，经营范围本身具有一定的共性，经营者在经营方式和范围上应各有特色，尽量满足顾客需求，但所经营的货品不可能做到完全不同，合理的市场竞争也有利于商家向顾客提供更好的服务，无理限制别人经营的做法违反市场经济秩序。综上，杨斌认为，认定租赁合同解除应当查明杨斌是否存在足以导致租赁合同解除的根本违约行为，本案中，杨斌并无实质性违约行为，出租方的权利没有受到损害，没有达到合同解除的条件。但在一审期间，东方地产公司已经停止对商铺的供电，实质上导致了杨斌无法经营，东方地产公司想把杨斌赶走，将商铺另作他用才是其真正目的。据此，杨斌请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项；2、变更原审判决第二项，撤销关于违约金部分的判项。东方地产公司答辩称：原审判决有事实和法律依据，请二审法院维持原判。理由为：一、杨斌领取的营业执照超载了双方约定的经营范围；二、杨斌实际经营过程中也超载了合同约定的经营范围，该事实已由杨斌在原审庭审中予以确认，也正是因为杨斌的违约行为致另一承租人耿建起诉东方地产公司。三、杨斌超越经营范围，东方地产公司解除合同有合同和法律依据。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、杨斌是否违约、东方地产公司要求解除租赁合同依据是否充分。二、杨斌应否承担违约金及原审法院对违约金的计算是否有误。一、关于杨斌是否违约、东方地产公司要求解除租赁合同依据是否充分的问题。杨斌、东方地产公司依法签订《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均未对合同效力提出异议，本院确认该合同合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”的规定，《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》对双方具有法律约束力，双方应按照该合同约定全面履行自己的义务。双方在《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》第一条约定，杨斌租赁商铺的经营范围为蔬果，鲜肉，粮油，南北干货，其增加经营范围需经东方地产公司同意。本案中，杨斌登记的韶关市新供销农资配送有限公司长城世家门市部经营范围为：销售农副土特产品、日用杂品、百货；零售预包装食品（食用油，米面制品），明显超出了合同约定的经营范围。对此，杨斌称其已向东方地产公司提供了工商营业执照的复印件，但其未提供证据对此予以证实，东方地产公司亦不予认可。故杨斌称东方地产公司已接收其工商营业执照，并认可其变更经营范围的证据不足，本院不予采信。杨斌称东方地产公司已在管理过程中了解其营业范围缺乏事实依据，也不符合合同约定，本院对杨斌该上诉意见不予采信。杨斌在双方未变更合同约定的经营范围、也未征得东方地产公司同意的情况下，经营非食品类百货商品（杨斌已在庭审确认实际经营非食品类百货商品），明显违反合同约定。根据《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》第九条：“合同的终止：1、乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的违约责任：……（5）租赁期内，乙方未征得甲方同意，擅自变更合同约定的该商铺经营范围或经营品牌的；”的约定，东方地产公司要求解除《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》依据充分，本院予以支持。杨斌主张未同时与该小区内1号铺、2号铺经营范围重叠，也是为了满足小区内业主需求才经营非食品类百货商品均非法定抗辩事由，不足以对抗双方解除合同的约定，本院对杨斌的上述主张不予支持。二、关于杨斌应否承担违约金及原审法院对违约金的计算是否有误的问题。因杨斌违反《长城世家50幢内商业街商铺租赁合同》第一条、第九条约定致合同解除，根据该租赁合同第十一条：“违约责任：1、乙方违反本合同第九条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按甲方的规定向甲方交回该商铺，同时，按合同终止之日当月的租金标准向甲方支付相当于三个月的租金作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金等款项”的约定，杨斌应按合同终止之日当月的租金标准向东方地产公司支付相当于三个月租金的违约金。原审法院支持东方地产公司要求杨斌支付相当于合同终止时三个月租金的违约金的诉求并无不当，本院予以维持。根据双方租赁合同第三条约定，2014年7月23日至2015年7月22日租金标准为13元／㎡，涉案商铺为172.85㎡，故杨斌应支付的违约金为172.85㎡×13元／㎡／月×3个月＝6741.15元，原审法院计算杨斌应承担的违约金为6741.15元并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，依法应予维持。杨斌上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87元，由杨斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 亮代理审判员 神玉嫦代理审判员 邓小华二〇一五年八月十四日书 记 员 戴新苗第14页共14页 来源：百度“”