（2015）成民终字第5203号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-30
案件名称
成都传媒文化投资有限公司与成都味道街沿边边餐饮有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都传媒文化投资有限公司,成都味道街沿边边餐饮有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第5203号上诉人（原审被告，反诉原告）成都传媒文化投资有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人廖联清，董事长。委托代理人张红兵，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）成都味道街沿边边餐饮有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人周洪伟。委托代理人罗洪川，四川矩衡律师事务所律师。上诉人成都传媒文化投资有限公司（以下简称文投公司）因与被上诉人成都味道街沿边边餐饮有限公司（以下简称味道街沿边边公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人文投公司的委托代理人张红兵、ＸＸ，被上诉人味道街沿边边公司的委托代理人罗洪川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年6月28日，成都传媒文化产业园区运营管理有限公司（下称运营公司）与味道街沿边边公司签订《成都东区音乐公园租赁合同》，合同约定，味道街沿边边公司租赁运营公司位于“成都东区音乐公园”46号楼46-1-2至46-1-11商铺经营特色小吃和快餐项目，租赁期限为10年，即从2011年10月1日至2021年9月31日止，运营公司于2011年9月1日进场使用装修，不得晚于同年9月29日前完成物业改造、装修以及设备的安装、调试等工作，运营公司同意免收三个月的装修期内的租金。合同的6.1条约定，承租方应当自行与出租方物业公司签订物业管理协议，并按月向物管公司支付管理费，物业管理费定为5元／平方米?月。合同中还约定了装修管理、租赁场地的交还、双方的权利义务、违约责任等条款。2011年8月16日，味道街沿边边公司与四川上舍装饰设计工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同。合同约定文旅一条街装修工程总造价为2200000元，2011年9月28日经竣工验收合格。由于园区人流量及味道街沿边边公司自身经营定位等诸多原因，难以维系餐饮经营项目。味道街沿边边公司于2013年5月14日向运营公司提出终止《成都东区音乐公园租赁合同》的意向并得到运营公司的认同，随后运营公司与味道街沿边边公司签署了《关于街沿边边提前退铺的协议》，协议中双方一致同意于2013年5月25日终止租赁协议，运营公司拟同意按国有企业收购资产的相关程序进行评估后回购，并约定味道街沿边边公司在双方提前退铺之前付清2012年所欠房租及其他相关费用；运营公司同意味道街沿边边公司不交纳2013年1月1日到同年5月25日房租的请求，但水电气费应当付清，最晚付款时间为2013年6月30日。《退铺协议》签订后，味道街沿边边公司即按照约定积极与运营公司协商处理公共区域构筑物及装饰装修工程的回购事宜。现味道街沿边边公司已将被告的租赁物已退还，味道街沿边边公司遂于2013年6月26日发函要求运营公司尽早履行回购义务，该司于2013年7月18日回复要求味道街沿边边公司协助提供公共区域构筑物及装修装饰工程回购所需的资料，协商未果，起诉来院。另查明，2013年12月29日，文投公司与运营公司签订《成都文投公司吸收合并运营公司协议》，约定文投公司承接运营公司相关工作业务以及债权债务。事后，运营公司予以注销。2013年12月1日，文投公司向成都新闻广告策划有限公司出具《授权委托书》将东郊记忆园区的招商、商家管理、租金及其他费用的收取事宜委托给成都新闻广告策划有限公司。再查明，审理中2014年6月11日，味道街沿边边公司申请对“东郊记忆”北街街沿公共区域构筑物及装饰装修工程造价进行鉴定，文投公司申请对“东郊记忆”北街街沿公共区域构筑物及装饰装修工程的现存价值（残值）进行评估鉴定。鉴定中因味道街沿边边公司没有交纳鉴定费用，鉴定机构退回鉴定申请。对文投公司的申请原审法院依法委托四川鹏程资产评估有限公司评估鉴定，该公司出具报告以2014年7月16日为评估基准日，评估结论：“东郊记忆”北街公共区域处构筑物的现存价值参考价值为人民币1650296.11元，取整为1650000元。审理中又查明，味道街沿边边公司欠交2012年租金218750元，欠商管费23123元，欠2011年10至2013年5月的物业费35625元，欠交能源费、垃圾费、水电费用1328.19元。以上合计278826.19元。运营公司于2014年5月6日用运营公司欠付的餐饮费抵扣了欠付的租金66250元。相互品迭后味道街沿边边公司欠租金、商管费等212576.19元。上述事实有以下经双方当事人举证、质证的证据证实：双方公司的营业执照、法定代表人身份证明，组织机构代码证，味道街沿边边公司提供的租赁合同，建筑装饰工程施工合同，施工图，设计竣工图，竣工工程验收报告，验收记录，工程结算表，收据三张，缴纳租金协议，关于街沿边边的提前退铺协议，复函，律师函。文投公司提供的关于街沿边边的提前退铺协议，欠费催缴书，通知，关于缴清费用特别通知，发票三张，垃圾费征收协议，鉴定评估报告等上述证据经与原件核对无异，予以采信。原审法院认为，文投公司、味道街沿边边公司双方签订的租赁合同、关于街沿边边的提前退铺协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定合法有效，对双方当事人均有约束力。该案的鉴定结论程序合法，内容客观真实，应作为本案的证据使用。文投公司没有按双方约定回购租赁合同对“东郊记忆”北街街沿公共区域构筑物及装饰装修工程的现存价值发生纠纷，应承担主要责任。对味道街沿边边公司主张支付成都东区音乐公园46号北街街沿公共区域构筑物及其装饰装修工程款的请求应支持，应按评估鉴定报告所确定的现存价值支付。味道街沿边边公司未按退铺协议及时结清租金、水电气费应承担违约责任，发生纠纷，应承担次要责任。文投公司请求味道街沿边边公司支付应付未付租金的违约金主张，因在退铺协议履行中有违约行为，对其主张不支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条之规定，判决：一、文投公司在本判决书发生法律效力后十日内向味道街沿边边公司支付回购“东郊记忆”北街公共区域处构筑物的现存价值人民币1650000元。二、味道街沿边边公司在本判决书发生法律效力后十日内向文投公司支付欠交租金、商管费、物业费、能源费、垃圾费、水电费用计212576.19元。三、驳回味道街沿边边公司、文投公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取12200元，由文投公司承担，该费用已由味道街沿边边公司垫支，在履行上述义务时一并结清。反诉案件受理费减半收取2863元，鉴定评估费13900元，由味道街沿边边公司承担，该费用已由文投公司垫支，在履行上述义务时一并结清。宣判后，原审被告（反诉原告）文投公司不服，向本院提起上诉称，请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付欠交租金、商管费、物业费、能源费、垃圾费、水电费共计人民币278826.19元；被上诉人承担本案诉讼费用。其上诉事实和理由为：双方签订的《退铺协议》第二条第二项内容表明上诉人在《退铺协议》中仅陈述原则上同意，待请示确定后在另行签订相关协议。此后上诉人与被上诉人并未另行签订相关协议约定上诉人是否确定回购北街街沿公用区域的构筑物装饰装修以及何时回购；原审判决第二项计算被上诉人欠交租金、商管费、物业费、能源费、垃圾费、水电费用金额共计212576.19元有误，其重复抵扣上诉人欠被上诉人餐饮费66250元，应为278826.19元。被上诉人答辩称，按照双方签订的《退铺协议》的约定、上诉人在一审中的答辩意见以及上诉人于2013年7月18日出具的关于回购街沿边边的回复均表示认可回购退铺协议中的公用区域构筑物，上诉人所称的内部请示程序不应成为回购事项的障碍。被上诉人认可上诉人第二项上诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。二审另查明，被上诉人尚欠上诉人租金、商管费、物业费、能源费、垃圾费、水电费共计人民币278826.19元。本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当按照退铺协议的约定履行相应的回购款支付义务。根据上诉人和被上诉人签订的《关于街沿边边提前退铺的协议》的约定内容以及上诉人于2013年7月18日向被上诉人出具的《关于回购街沿边边公共区域构筑物的复函》，双方已经就租金、商铺室内装修设备部分以及被上诉人投资装修的公共区域构筑物的处置达成一致意见。同时，在本案一审审理中，原审法院依上诉人申请委托评估机构对北街公共区域处构筑物的现存价值进行了评估鉴定且双方对评估结果均无异议，故上诉人以双方未约定回购北街街沿公共区域的构筑物装饰装修详细事宜主张上诉人无回购义务的上诉理由不成立，本院不予支持，上诉人应当根据退铺协议的约定履行回购支付义务。关于被上诉人欠交上诉人租金、商管费、物业费、能源费、垃圾费、水电费用具体金额的问题，双方均认可应为278826.19元，原审法院对上诉人欠付被上诉人餐饮费认定金额重复抵扣66250元，本院对此予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对其部分上诉请求予以支持，原审审判程序合法，认定事实基本清楚，适用法律正确，但对租金数额计算有误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持（2014）成华民初字第1542号民事判决第一项、第三项；二、变更（2014）成华民初字第1542号民事判决第二项为“成都味道街沿边边餐饮有限公司在本判决生效后十日内向成都传媒文化投资有限公司支付欠交租金、商管费、物业费、能源费、垃圾费、水电费共计278826.19元。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费22159元，由成都传媒文化投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏云霞代理审判员 王 蕊代理审判员 王 婷二〇一五年八月十四日书 记 员 廖颖异 更多数据：