（2015）岚商初字第163号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-04-06
案件名称
日照市望海物业管理有限公司与日照天泓房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
日照市岚山区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
日照市望海物业管理有限公司,日照天泓房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2015）岚商初字第163号原告：日照市望海物业管理有限公司，住所地日照市东港区。法定代表人：马德志，董事长。委托代理人：陈洪涛，山东天祥信合律师事务所律师。委托代理人：苏荣荣，原告公司职员。被告：日照天泓房地产开发有限公司，住所地日照市岚山区。法定代表人：张志勋，董事长。委托代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。原告日照市望海物业管理有限公司（以下简称望海物业公司）与被告日照天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告望海物业公司的委托代理人陈洪涛、苏荣荣、被告天泓房产公司的委托代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望海物业公司诉称：原告和被告双方于2009年12月14日签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对被告开发的“阳光海岸”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准等进行了约定，并同时约定如被告逾期缴纳物业管理费，按应缴纳物业管理费的日千分之三作为滞纳金。该合同签订后，原告依约履行，但被告未缴纳物业管理费，至2015年2月28日，被告共欠物业管理费1056704元，按合同约定计算滞纳金3352210元。请求依法判令解除原被告之间签订的前期物业管理合同；被告向原告支付拖欠物业管理费1056704元、滞纳金3352210元、公共耗能费424410.2元；被告赔偿原告经济损失1296852.6元。被告天泓房产公司辩称：第一，同意解除合同；第二，原告诉称拖欠物业管理费数额属实；第三，双方签订的合同中关于滞纳金约定过高，不合理；第四，原告在提供物业管理服务时管理混乱，遭到众多业主投诉，被告不应承担违约责任，不应支付原告滞纳金、公共耗能费和经济损失。经审理查明：原告和被告于2009年12月14日签订《前期物业管理委托合同》一份。合同约定：第一条，甲方（被告）将位于日照市岚山区圣岚路中段的阳光海岸小区委托给乙方（原告）实行物业管理服务；第八条，委托管理期限自合同生效之日起至物业产权人委员会成立并与新物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止；第二十三条第2项，物业管理服务费：合同有效期内未交付使用物业的物业管理费，多层住宅房屋建筑面积每月每平方米0.2元，高层住宅及非住宅房屋建筑面积每月每平方米价格按政府部门审批标准的50%为准，付费时间为每月10日；第二十三条第5项，甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日，按照应交金额的百分之零点三按日交纳滞纳金；第四十二条，本合同自签订之日起生效。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，被告未缴纳物业管理费。原告主张至2015年2月28日，被告共欠付原告物业管理费1056704元，并根据合同约定，以合同项下每栋楼每套房产欠缴物业管理费为基数，按实际逾期缴费天数，按日3‰计算滞纳金为3352210元。原告为证实其主张，提交被告欠付阳光海岸小区1#、2#、3#、4#、#6#、8#、9#、10#、11#、12#、14#、15#、16#、17#、20#、23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#楼以及商铺前期物业管理费及滞纳金汇总一份以及明细表一宗。被告在对上述证据进行质证时，对欠付物业管理费数额予以认可，但认为由于原告在提供物业管理服务时管理混乱，遭到众多业主投诉，被告不应向原告支付滞纳金，并主张滞纳金计算过高。同时，被告还提交一份由其公司制作的物业管理费汇总以及明细表，并计算欠付物业管理费总额为979400.39元，但其明确表示由于其公司计算的欠付物业管理费和原告主张的数额差额不大，对原告主张的欠付物业管理费数额予以认可。原告在对被告提交的物业管理费汇总及明细表进行质证时，认为被告提交的明细表计算遗漏了部分房产，应以原告提交的明细表为准。庭审中，原告明确表示，由于被告对其主张的物业管理费数额予以认可，其放弃向被告主张公共耗能费424410.2元。关于被告辩称原告在提供物业管理服务时管理混乱，遭到众多业主投诉，原告不予认可，被告亦未提交证据证实。关于原告主张经济损失，原告认为由于被告在原告提供物业管理服务期间，在小区张贴告示，阻止业主向原告缴纳物业费，给原告造成物业费损失1296852.6元。原告为证实其主张，提交被告于2014年11月3日在阳光海岸小区张贴公告一张以及阳光海岸小区业主欠缴物业费明细一宗，该公告内容为：“由于望海物业在阳光海岸小区管理期间，管理混乱，天泓房产曾多次接到业主投诉，为了给小区业主营造一个更好的生活工作环境，现天泓房产与望海物业已解除物业管理合同，正在办理相关交接手续，现通知小区全体业主，自2014年11月4日起暂时不收物业费、水、电费等一切相关费用，具体收费时间及部门另行通知。”被告对以上证据进行质证时，对公告真实性无异议，但认为该公告与本案没有关联性，且被告之所以发公告是因为原告物业管理混乱，多次遭到业主投诉，小区业主成立业主委员会，要求更换物业管理公司。被告对原告提交的业主欠付物业管理费明细不予认可，认为与被告无关。庭审中，原告还主张被告违反合同约定，单方要求解除合同，并提交被告分别于2014年10月9日和2014年12月22日向其出具的合同解除函一份和物业交接函一份。合同解除函内容为：“你公司管理的阳光海岸小区，因管理不到位，我们曾多次与你公司阳光海岸小区负责人约谈限改无效，对此业主意见很大，严重影响了我公司的声誉和销售，经我公司董事会研究决定，将与望海物业解除对阳光海岸小区的前期物业管理合同……通知你们务必在2014年10月13日和我公司办理交接手续，延期不来，视为合同自动解除。”物业交接函内容为：“现通知你公司于2014年12月22日前到我公司办理有关交接事宜并同时撤出，如你公司逾期不办理，我公司将不提供物业用房，并采取措施，届时造成一切损失由你公司承担。”以上两份函件均加盖被告公司公章。被告对该两份证据进行质证时认为，该证据恰好证实原告未按约定提供物业管理服务。另查明：原告主张其按合同约定，为被告开发的阳光海岸小区提供前期物业管理服务，直至2015年3月16日与阳光海岸小区业主委员会办理交接，并提交其与阳光海岸小区业主委员会于2015年3月16日签署交接书一份。被告对该交接书予以认可。在案件审理过程中，本院分别于2015年3月12日和2015年4月16日作出（2015）岚民一初字第163-1、163-3号民事裁定书，将被告日照天泓房地产开发有限公司所有的位于日照市岚山区阳光海岸小区1号楼1单元*室、1号楼2单元*室、1号楼2单元*室、2号楼1单元*室、2号楼1单元*室、2号楼1单元*室、2号楼2单元*室、3号楼1单元*室、3号楼1单元*室、3号楼2单元*室、6号楼1单元*室、6号楼1单元*室、6号楼2单元*室、9号楼1单元*室、11号楼1单元*室、11号楼1单元*室、1号楼1单元*、2号楼2单元*、3号楼1单元*、9号楼1单元*室予以查封。上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、物业管理合同、物业交接函、合同解除函、公告、汇总明细表、交接书等在卷佐证。本院认为：原告和被告签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告依约向被告提供物业管理服务，被告亦应按合同约定缴纳物业管理费。原被告双方一致确认被告欠付物业管理费为1056704元，本院予以确认。关于欠缴物业费滞纳金，被告辩称原告提供物业管理期间管理混乱，遭到众多业主投诉，其不应向原告给付滞纳金，原告不予认可，被告亦未提交证据证实，本院不予采信。被告自双方签订物业管理合同之日直至原告起诉之日，长达五年一直未缴纳物业管理费，系严重违约，应向被告支付滞纳金。被告辩称原告计算滞纳金过高，原告根据双方签订的物业管理合同约定计算滞纳金为3352210元，高达被告欠付物业管理费总额的三倍，应认定为过高，应予以调整。原被告双方于2009年12月14日签订的物业管理合同中约定合同自签订之日起生效，并同时约定委托管理期限自合同生效之日起开始，应确定原告自2009年12月14日开始对涉案小区进行物业管理，双方签订的合同中还约定支付物业管理费时间为每月10日，即原告第一笔物业管理费逾期之日应为2010年1月11日。据此，结合被告的违约程度、原告的损失情况以及滞纳金的惩罚性质，本院调整被告应向原告支付的滞纳金为，以被告欠付物业管理费总额3352210元为本金，自原告第一笔物业管理费逾期之日即2010年1月11日起至被告付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。原告主张被告在小区内张贴公告，阻止业主缴纳物业费，给其造成物业费损失1296852.6元，并据此要求被告赔偿。被告张贴公告，并不必然导致原告物业管理费损失，对原告该主张，本院不予支持。原被告双方一致同意解除双方签订的《前期物业管理委托合同》，本院予以准许。双方在合同中约定委托管理期限自合同生效之日起至物业产权人委员会成立并与新物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止，原告与阳光海岸小区业主委员会于2015年3月16日办理交接，原告和被告之间签订的《前期物业管理委托合同》亦应于2015年3月16日解除。原告自愿放弃要求被告给付公共耗能费424410.2元的诉讼请求，系其诉讼权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告日照市望海物业管理有限公司与被告日照天泓房地产开发有限公司于2009年12月14日签订的《前期物业管理委托合同》于2015年3月16日解除；二、被告日照天泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告日照市望海物业管理有限公司欠缴物业管理费1056704元；三、被告日照天泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告日照市望海物业管理有限公司滞纳金，以欠缴物业管理费总额1056704元为本金，自2010年1月11日起至被告付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。四、驳回原告日照市望海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54842元，财产保全费5000元，共计59842元，原告日照市望海物业管理有限公司负担20842元，由被告日照天泓房地产开发有限公司负担39000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 范学青审 判 员 易秀娟人民陪审员 魏成瑜二〇一五年八月十四日书 记 员 胡华娜