（2014）金永民重字第8号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-11
案件名称
永康市江南街道马竹岭村经济合作社、永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会与周刚、ＸＸ仁等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永康市人民法院
所属地区
永康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永康市江南街道马竹岭村经济合作社,永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会,周刚,ＸＸ仁,徐礼红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2014）金永民重字第8号原告永康市江南街道马竹岭村经济合作社。负责人李品宁。原告永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会。负责人李世旭。两原告的共同委托代理人胡盈丽，浙江五金律师事务所律师。被告周刚，居民。被告ＸＸ仁，农民。被告徐礼红，农民。被告ＸＸ仁、徐礼红的共同委托代理人孔富强，浙江宾虹律师事务所律师。原告永康市江南街道马竹岭村经济合作社（以下简称马竹岭经济合作社）、永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会（以下简称马竹岭村委会）为与被告周刚、ＸＸ仁、徐礼红房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月26日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序进行审理。本院于2014年5月8日公开开庭审理，并于2014年7月4日作出（2014）金永民初字第743号民事判决书，后被告周刚不服判决，向金华市中级人民法院提起上诉，经审理，金华市中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）浙金民终字第1187号民事裁定书，裁定：1、撤销（2014）金永民初字第743号民事判决；2、发回浙江省永康市人民法院重审。本院于2014年10月23日重新立案受理后，依法由审判员朱建明、人民陪审员张永宣、李敏鸥组成合议庭，后因工作变动，审判员朱建明变更为审判员王晓。本院于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告马竹岭经济合作社负责人李品宁及两原告的委托代理人胡盈丽、被告周刚与被告ＸＸ仁、徐礼红的共同委托代理人孔富强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马竹岭经济合作社、马竹岭村委会起诉称：2009年3月8日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告方将坐落于永康市江南街道办事处马竹岭村三环线旁溪心路888号的村综合楼租赁给三被告作营业场地使用，租赁期限从2010年1月1日至2024年12月31日止，年租金为200000元，前八年的租金每年递增3%，后七年的租金每年递增6%，三被告应在每年的11月31日前支付原告方下一年度的租金，逾期支付则按日租金的千分之三计算违约金。但三被告违反合同约定，未按时支付原告方2012年度、2013年度及起诉前的租金。根据合同约定，拖欠租金达6个月的，原告方就有权单方终止合同。另，三被告在租赁期间尚欠原告方水电费及电梯维修费共计98826.72元。综上，诉请要求：1、依法解除原、被告双方于2009年3月8日签订的房屋租赁合同；2、由三被告腾空所租赁的房屋并移交合同约定的附属设施；3、由三被告共同支付租金477621元（已算至2014年3月15日止，以后的租金按合同约定支付至实际移交之日止）及违约金1486元（按日租金的千分之三暂算至2014年3月15日止）；4、由三被告共同支付所欠的水电费及电梯费等共计98826.72元；5、本案的诉讼费用由三被告负担。在庭审过程中，因本案租赁房屋经本院调查系违章建筑，两原告变更第1、3、4项诉讼请求为：1、依法确认原、被告双方于2009年3月8日签订的房屋租赁合同无效；3、由三被告共同支付房屋占有使用费477621元（已算至2014年3月15日止，以后按合同约定支付至实际移交之日止）及违约金1486元（按日租金的千分之三暂算至2014年3月15日止）；4、由三被告共同支付所欠的电费共计8226.72元，并明确第2项诉讼请求中的附属设施为空调、消防设施等。被告周刚答辩称：原告方曾承诺可落实证件，现确认租赁房屋系违章建筑，请求法院确认合同无效。合同约定是租赁期满，我方投资的空调等归原告方所有，但目前双方租赁期限未满。故请求驳回两原告的诉讼请求。另外，要求原告方承担我方因此造成的损失。被告ＸＸ仁、徐礼红答辩称：第一，由于原告方出租的房屋系违章建筑导致本案合同无效，该责任在于原告方，相应后果应由原告方承担，故没有理由要求三被告支付占用费及违约金。第二，原告方要求三被告腾空租赁房屋并且移交合同约定的附属设施毫无依据，正如被告周刚说的，合同约定是租赁期满后才有附属设施归属的问题。第三，原告方将我们列为被告不适当，原、被告于2009年3月8日签订房屋租赁合同后，我们已于2010年3月26日与被告周刚签订退资协议，将权利义务转让给被告周刚，且已经过原告方同意。第四，第4项诉讼请求没有事实和法律依据。第五，因原告方过错导致合同无效，致使被告方投入的资金、设备没有正常投入使用、经营，希望法庭予以慎重考虑被告周刚提到的作为承租方的损失，在本案诉讼中一并处理。原告马竹岭经济合作社、马竹岭村委会向本院提供了以下证据材料：1、2009年3月8日的房屋租赁合同复印件一份〔原件存于（2014）金永民初字第743号案卷中〕，用以证明原告方与三被告签订房屋租赁协议，约定房屋租赁具体事宜的事实。2、永康市供电公司的电费发票复印件七张，用以证明原告方于2014年3月份开始为三被告垫付电费共计8226.72元的事实。被告周刚的质证意见：对证据1的真实性无异议，但合同既然无效，原告方的诉请就不能成立；对证据2无异议。被告ＸＸ仁、徐礼红的质证意见：对证据1的真实性无异议，但必须向法庭明确一点，我们与原告方的合同是在2009年3月8日签订的，而被告周刚是2010年才补签的，当时我们已将合同的权利义务转让给被告周刚，对上述事实原告方都是清楚知晓的，故责任不应由我们承担。证据2与本案缺乏关联性，不应予以确认。被告周刚未提交证据材料。针对其辩解，被告ＸＸ仁、徐礼红向本院提供了2010年3月26日退资协议原件一份，用以证明被告ＸＸ仁、徐礼红退出马竹岭村综合楼租赁合同关系，被告周刚是在原租赁合同上补签，原告方知道并承认变更为被告周刚的事实。原告马竹岭经济合作社、马竹岭村委会的质证意见：无法确认该证据的真实性，原告方不知道该协议，也不会同意转让。被告周刚的质证意见：真实性无异议。由于投资较大，采用注资的形式。在审理过程中，本院向永康市行政执法局及永康市规划局分别发出调查函，永康市行政执法局复函确认本案出租房屋“未办理建设工程规划许可证，属违法建筑。”永康市规划局回复确认“该建筑属无法采取改正措施消除规划影响的情形”。对上述二份函件原、被告双方均无异议。经审理，本院认证如下：关于证据1，三被告对真实性均无异议，本院对证据1的真实性予以确认。关于证据2，被告周刚无异议，被告ＸＸ仁、徐礼红虽对关联性有异议，但未提交相应证据佐证，本院对证据2予以确认。关于退资协议，三被告未能提交证据证明该协议经两原告确认，则退资协议只对三被告发生法律效力，本院对退资协议不作为本案定案依据确认。根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2009年3月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，原告方将坐落于永康市江南街道马竹岭村三环线旁的村综合楼租赁给三被告作营业场地使用，并约定：租赁期自2010年1月1日起至2024年12月31日止；第一年度租金为20万元，前八年每年递增3%，后七年每年递增6%，三被告应在每年的11月31日前支付下一年度的租金，逾期支付则按日租金的千分之三计算违约金；租赁期满，三被告投资的消防设施、空调无偿归原告方所有，对可移动部分的财产由三被告自行处理等相关事项。合同签订后，原告方按约履行了义务，三被告也对租赁房屋进行了装饰装修。在审理过程中，经向永康市行政执法局、永康市规划局确认，上述房屋系无法采取改正措施消除规划影响的违章建筑。参照合同约定的租金，三被告尚欠原告方房屋占有使用费477621元（2012年：212180元、2013年：218545元、2014年1月1日至2014年3月15日止：46896元），以及电费8226.72元，合计485847.72元，上述款项至今未支付。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同虽系双方真实意思表示，但因租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，系无法采取改正措施消除规划影响的违章建筑，上述房屋租赁合同无效。关于两原告的诉讼请求，首先，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条第一款的规定，两原告可参照合同约定的租金标准要求三被告支付房屋占有使用费，对于违约金本院不予支持。其次，关于消防设施及空调等附属设施，本案合同已确认无效，且消防设施及空调属于可移动财产，故两原告要求三被告移交租赁房内的附属设施的诉请不成立，本院不予支持。最后，关于电费，三被告理应支付。综上，对两原告变更后的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。案件受理费两原告预交了4790元，因两原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，案件受理费按减少后的诉讼请求数额计算退还485元。被告ＸＸ仁、徐礼红抗辩认为与被告周刚已签订退资协议，不再是房屋租赁合同的当事人，缺乏充分证据佐证，本院不予采纳。被告周刚提出本案合同无效导致的损失问题，其未提出反诉、可另案主张，本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2009年3月8日签订的房屋租赁合同无效；二、由被告周刚、ＸＸ仁、徐礼红于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋；三、由被告周刚、ＸＸ仁、徐礼红于本判决生效之日起一个月内支付原告永康市江南街道马竹岭村经济合作社、永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会房屋占有使用费477621元（暂算至2014年3月15日止，此后的使用费仍按合同约定支付至实际腾房之日止）；四、由被告周刚、ＸＸ仁、徐礼红于本判决生效之日起一个月内支付原告永康市江南街道马竹岭村经济合作社、永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会垫付的电费8226.72元；五、驳回原告永康市江南街道马竹岭村经济合作社、永康市江南街道办事处马竹岭村民委员会的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8588元，由被告周刚、ＸＸ仁、徐礼红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 王 晓人民陪审员 张永宣人民陪审员 李敏鸥二〇一五年八月十四日代书 记员 关莉莎