（2015）长民三（民）初字第1257号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-26
案件名称
吴旭晖与许泽民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第1257号原告吴旭晖，男，住上海市。委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告许泽民，男，住上海市。原告吴旭晖诉被告许泽民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，并于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告吴旭晖的委托代理人王文琴、被告许泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴旭晖诉称，原、被告双方自愿于2014年10月21日签订《租赁合同》，约定原告将上海市40号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告使用，租赁期限为2014年11月1日至2016年10月30日，交纳租金方法为每一个月7日前支付，逾期支付的，每逾期一日需按日租金的5%支付违约金。之后，原告按照合同约定，于2014年10月21日前向被告交付涉案房屋，被告正常使用并交纳租金。日前，原告发现被告在拖欠租金的情况下，私下搬出涉案房屋，并且将手机关机，致使原告无法与被告取得联系。为防止双方损失的不断扩大，原告聘请律师向被告发送律师函，被告至今没有回复。故原告诉至本院，请求判令：1、原、被告双方签订的《租赁合同》于2015年5月10日解除；2、被告向原告支付2015年3-5月的租金合计人民币80，000元（3月欠付20，000元、4月欠付40，000元、5月欠付20，000元）；3、被告向原告支付逾期违约金（每日66.60元，主张计算至2015年8月3日）；4、保证金80，000元由原告取得。庭审中原告撤回了第三项逾期违约金的诉讼请求。被告许泽民辩称，被告已经付清租金，不存在拖欠租金的情况；2015年3、4月的租金未付，是因为被告将保证金抵扣了租金；被告租赁涉案房屋用作开设棋牌室，后因种种原因经营不善，被告曾与原告委托的出租人即案外人吴炯打招呼要求搬离，被告表示支付20，000元了结租赁事宜，吴炯表示钱可以收下，但原告如何处理不清楚；被告于2015年4月底搬离涉案房屋。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋的产权人系原告。2014年10月21日，案外人吴炯代理原告与被告就涉案房屋签订《租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告；涉案房屋出租建筑面积418.04平方米，房屋用途为居住；房屋租赁期为自2014年11月1日起至2016年10月30日止；月租金为40，000元整，被告应于每一个月7日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的5%支付违约金；被告应向原告支付相当于两个月租金的房屋租赁保证金80，000元；被告逾期不支付租金累计超过10天的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告可没收保证金，保证金不足原告损失的，被告还应负责赔偿等。被告向原告付款情况为：2014年10月21日支付了保证金80，000元；2014年11月、12月的租金系通过现金方式支付了80，000元；2015年1月21日通过转账方式支付租金40，000元；2015年2月11日通过转账方式支付租金40，000元；2015年5月4日通过转账方式支付20，000元。2015年6月2日，原告曾委托律师向被告发送律师函，指出被告在拖欠租金的情况下，私下搬出涉案房屋，将手机关机，致使原告无法与其联系，并要求被告收到律师函后立即与律师联系等。庭审中，原告表示中介单位于2015年5月10日将涉案房屋的钥匙交给原告；被告表示其于2015年4月底已经搬离涉案房屋。上述事实，有房地产权证、《租赁合同》、律师函、产调信息、转账凭证以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于被告不同意承担任何费用，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，作为承租方的被告的最主要合同义务，就是按期、足额地向作为出租方的原告支付租金，对于租金的金额及支付方式，合同中均有明确约定，被告在未经原告同意的情况下拖欠租金，早已超过合同约定的逾期不支付租金累计超过10天的标准，原告具有合同的解除权。现原告通过诉讼形式行使该项解除权，于法有据，本院应予支持。对于解除的时间，庭审中被告表述其于2015年4月底搬离涉案房屋，原告认可中介单位于2015年5月10日将涉案房屋的钥匙交给原告，故认定于2015年5月10日解除合同并无不妥。合同因被告的原因导致解除，被告拖欠原告涉案房屋截至合同解除之日的房屋租金，亦应得到支持。原告依据合同主张没收保证金，不再返还，在性质上属于违约金的主张，本院亦予以支持。对于被告提出的其与案外人吴炯协商解约一事等抗辩意见，仅系被告的口头陈述，并未提供任何证据予以佐证，本院实难采信。即使情况属实，根据被告的表述，案外人也未代表原告就协议解除合同一事表示同意，而被告随后于2015年4月底搬离涉案房屋，系以其行为表示不再履行租赁合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：原告吴旭晖与被告许泽民就上海市40号房屋签订的《租赁合同》于2015年5月10日解除；被告许泽民应于本判决生效之日起十日内向原告吴旭晖支付租金合计人民币73，333元；被告许泽民支付的保证金人民币80，000元归原告吴旭晖所有，不再返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，600.30元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币1，800.15元，由被告许泽民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张艨二〇一五年八月十四日书 记 员 杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：