（2015）湛霞法民二初字第113号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-07-07
案件名称
崔秀萍与湛江市江霞物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市霞山区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔秀萍,湛江市江霞物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款
全文
广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第113号原告崔秀萍，女，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人文钊，广东意合律师事务所律师。被告湛江市江霞物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区。法定代表人黄会衡，董事长。委托代理人夏珍云，女，××年××月××日出生，汉族。原告崔秀萍诉被告湛江市江霞物业服务有限公司（以下简称江霞物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告崔秀萍的委托代理人文钊，被告江霞物业公司的委托代理人夏珍云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔秀萍诉称，湛江市江霞广场（以下简称江霞广场）是被告管理的商场。2013年6月，江霞广场的绝大部分（一至四层）商铺由北京王府井百货公司承包经营，只有少部分（五层）商铺对外出租。当时，原告基于被告王府井百货公司的名气和人气，决定租赁江霞广场五层商铺经营小吃。2013年6月18日，原、被告签订江霞广场《场地租赁合同》，双方约定：原告租赁江霞广场五楼部分场地（建筑面积273㎡，实用面积191㎡）进行经营之用，租期6年，月租金为19929元，原告还支付了履约定金159432元给被告。合同签订后原告支付了所有合同款项，开始投入巨资对商铺进行装修并经营.2014年7月11日，湛江王府井百货对外宣布停业并撤场，导致江霞广场从一至四楼的商铺全部关停，江霞广场大门封闭，一至四楼的所有区域停电封闭，若要到原告的商铺消费，必要费尽心思，下到大楼地下停车场，在偏角处找到上五楼的电梯才能到达原告的商铺。由于上述情况，原告的商铺毫无生意可言，损失严重。为了应对危机，原告多次与被告协商，希望能减低费用共度难关。但被告以开会研究为由一再拖延，不作正面答复。2014年10月，江霞广场的情形没有任何改变，被告仍不肯降低费用，原告已无力承担损失，只好暂停支付租金。2015年1月23日、2月5日、2月14日，被告分别发出《暂停服务通知书》，威胁停止对原告商铺的供电，迫于无奈，原告足额支付了2015年2月的租金。原告认为，因王府井百货撤场导致江霞广场九成商铺关门，其商业信誉及价值将近完全丧失，商场的经营状况严重恶化，原、被告签订的租赁合同情势已发生根本变化，被告再按原合同租金标准收取费用显失公平，但被告继续按照原合同租金标准执行。基于此情况，原告无法继续经营商铺，于2015年2月28日向被告申请撤场，被告同意。同年3月16日，原告结清了所有的费用后撤出江霞广场，但被告无理扣押了原告履约定金159432元。经原告多次追讨无果，特向法院提起诉讼，请求判令被告立即退还履约定金159432元给原告，并由被告承担本案诉讼费用。被告江霞物业公司辩称，1、王府井撤场是商业行为，我方已给予原告租金折扣，并没造成情势变更，不导致合同根本违约。本案是原告单方面违约而提前解除合同，被告没收履约定金合理合法。2、原告声称的各种提前解约租赁合同的理由，均不符合合同约定或法定。3、被告没收原告履约定金是基于原告迟延交租的违约行为而依据《场地租赁合同》第3.4条、4.3条、4.7条、4.8条、8.3条以及11.3条的约定，还有我方已分别向原告发出《暂停服务通知书》，故我方不予退还原告缴纳的履约定金合理合法。原告崔秀平在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、原告的身份证、被告企业法人营业执照及法定代表人身份证各1份，证明原、被告的诉讼主体适格；2、江霞广场《场地租赁合同》1份，证明2013年6月18日，原被告签订广东省湛江市江霞广场《场地租赁合同》，双方约定：原告租赁“江霞广场”五楼部分场地（建筑面积273㎡，实用面积191㎡）进行经营之用，租期6年，月租金为19929（每平方米76元），原告还支付了履约定金159432元（8个月的租金）给被告；3、收据1份，证明2013年6月28日，原告支付了相当于8个月租金的履约定金159432元，被告出具了收据；4、互联网新闻1份，证明2014年7月11日，湛江王府井百货对外宣布停业并撤场，导致江霞广场从第一至第四楼的商铺全部关停，江霞广场大门封闭，一至四楼的所有区域停电关闭，若想到原告的商品消费，必须要费尽心思，下到大楼的地下停车场，在偏角处找到上五楼的电梯才能到达原告的商铺，原告损失严重；5、《暂停服务通知书》3份，证明被告无视湛江王府井百货撤场对原告生意所造成的损失，用暂停供电服务的手段来维修原告足额支付租金；6、《江霞广场商铺撤场申请表》及《小麻小辣费用明细表》各1份，《收据》3份，证明因情势所变及被告的停电威胁，原告商铺已无法经营。2015年2月28日，原告向被告申请撤场，被告通知原告：结清所有费用后同意原告撤场。2015年3月，原告结清所有费用个，撤离商场，解除了双方之间的租赁合同关系，但被告确无理扣押原告的履约定金，经原告多次追讨无果。经庭审质证，被告江霞物业公司的质证意见为：对证据1、证据2、证据3及证据5的真实性、合法性及关联性无异议；证据4与本案无关；对证据6中的《小麻小辣费用明细表》及《收据》真实性、合法性及关联性无异议，对《江霞广场商铺撤场申请表》的真实性无异议，对其关联性有异议。被告江霞物业公司向本院提供《江霞广场商铺撤场流程表》1份，证明该表才是原告提交的撤场申请表，原告的证据6并不是当时撤场时提交的撤场申请表。经庭审质证，原告崔秀萍的质证意见为：对该证据的真实性及关联性无异议，对其所要证明的问题有异议，撤场申请表前部是原告写的申请，与我方提交的证据六是一致的，撤场申请表后部是被告的审批流程，与我方无关。当时撤场申请表是我方提交，并非是我方事后找被告单独办理。我们双方达成撤场条件是清楚的，不涉及没收定金。本院对原、被告告上述证据材料审核认定如下：因被告对原告证据1、证据2、证据3、证据5及证据6中的《小麻小辣费用明细表》及《收据》的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以认可，可作为认定案件事实的根据；原告提供的证据4来源不明，被告也不予确认，本院不予认可；被告对证据6中的《江霞广场商铺撤场申请表》的真实性无异议，且该申请表与本案诉争相关，本院予以确认其真实性、合法性及关联性；因原告对被告提交的证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以认可。审理查明，江霞广场由江霞物业公司管理。2013年6月18日，原告崔秀萍（乙方）与被告江霞物业公司（甲方）签订江霞广场《场地租赁合同》。《场地租赁合同》与本案诉争相关的主要条款为：1.1、甲方同意将其所有的位于江霞广场五楼的部分场地实用面积191㎡，建筑面积273㎡出租给乙方。2.1、本合同所约定的租赁期限为6年，签订《场地交付确认书》之日起即为合同起始日。2.3、乙方在本合同签订后7个工作日之内向甲方交纳相当于8个月的租金作为该场地租赁合同的履约定金。该押金在合同到期后乙方在按时清退场和无违约责任及无拖欠甲方任何费用的情况下，甲方在7日内无息退还乙方，甲方收到上述定金后应向乙方出具收据。2.4、乙方于租赁场地交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金；因不可抗力因素导致甲方于租赁场地交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还定金。3.1、双方同意按照建筑面积273㎡计算，租金73元／㎡（其中50%为租金，50%为管理费），空调分摊费按照实用面积191㎡，13元／㎡，均按月支付。3.1.1、租赁期限的第1年至第2年租金每月19929元。即每月租金9964.5元、管理费9964.5元。3.1.4、甲方于每月1号向乙方提供当月需缴交的相关费用清单，乙方收到费用清单后于当月10日前交清费用。3.5、若3.4条款所述日期恰逢休息日或法定休息日，则甲乙方可在休息日或法定休假日结束后的第一天向对方履行义务。4.3、乙方经营实际发生的水、电、电视、电话、煤气等一切费用，均由乙方自行承担。4.7、乙方经营产生的垃圾需放至甲方指定的垃圾堆放处，并每月向甲方缴交垃圾清运费500元。11.3、甲方无任何违约，乙方超过10号或4.3条款约定的交付期限仍未交清费用或／及甲方书面送达《暂停服务通知书》后乙方仍未缴交费用的，甲方有权对乙方暂停供电、供水服务而无需承担任何赔偿责任。同时乙方缴交的定金不予退还，归甲方所有。《场地租赁合同》签订的第三日，崔秀萍与江霞物业公司签订《场地交付确认书》，确认江霞物业公司于2013年6月18日将场地交付崔秀萍，合同租赁期为2013年6月18日至2019年6月17日。同年6月28日，崔秀萍向江霞物业公司支付相当于8个月租金及管理费的履约定金159432元。之后，双方履行《场地租赁合同》。2014年7月11日，租赁江霞广场经营的王府井百货停业。为此，江霞物业公司给予原告2014年7月11日至2015年1月20日期间的租金九折折扣。崔秀萍以王府井百货停业造成其经营困难为由，未能依约支付2014年10月至2015年1月的租金及2014年11月至2015年1月的管理费。2015年1月23人日及同年2月5日，江霞物业公司向崔秀萍送达《暂停服务通知书》，催收崔秀萍所欠的2014年10月至2015年1月的租金，并限期缴清。因崔秀萍未能按该通知书要求缴清所欠的费用，江霞物业公司又于同年2月14日向崔秀萍送达《暂停服务通知书》，催收截止2015年2月的费用，并限期缴清。同年2月16日，崔秀萍向江霞物业公司支付2015年2月的租金9964.5元及管理费9964.5元。2015年2月28日，崔秀萍在向原告递交的《江霞广场商铺撤场申请表》中的“商铺申请”栏写明“本人经营的江霞广场五层商铺小麻小辣，终止签订的《场地租赁合同》并退铺，恳请给予办理手续，由此引起的一切责任均由本人承担。同年3月10日，江霞物业公司的工作人员陈健、许双青作为承办人在该表“主管部门”栏签署意见：“拟同意申请人办理撤场手续，现对该铺场地撤场相关问题作如下处理：1、同意申请人于2015年2月28日终止签订的《场地租赁合同》并撤场。2、于2014年7月11日至2015年1月20日商场处于调整期，对申请人的租金和管理费作九折优惠处理。申请人需结清截止至2015年2月28日的相关费用。费用明细详见附表《小麻小辣费用明细表》。3、申请人所缴的合同定金159432元不予退还。4、申请人将铺内可移动物品全部撤走。”当日，崔秀萍向江霞物业公司缴交57151.21元。57151.21元为崔秀萍所欠江霞物业公司的2014年10月至2015年1月的租金及2014年11月至2015年1月的管理费与江霞物业公司应退还给崔秀萍的2014年7月11日至同年9月31日期间的租金抵减后的金额。同年3月16日，崔秀萍向江霞物业公司支付2015年2月至3月12日的电费2847.16元及水费329.8元。庭审中，崔秀萍及江霞物业公司均确认《场地租赁合同》中约定的履约定金159432元实为履约保证金。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《场地租赁合同》是原、被告的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。关于王府井百货停业是否属于原、被告履行《场地租赁合同》过程中的情势变更的问题。《场地租赁合同》没体现王府井百货在江霞广场经营为双方履行合同的基础，且原王府井百货的经营场所与原告租赁的场地相互独立，不在同一楼层，故原告主张王府井百货停业构成情势变更要求被告退还履约保证金159432元没有法律依据。但从被告给予原告从王府井停业之日2014年7月11日至2015年1月20日期间的租金九折折扣优惠，说明王府井百货停业对原告经营确实造成一定的影响。根据《江霞广场商铺撤场申请表》的记载，原告于2015年2月28日向被告提出终止《场地租赁合同》申请，被告于同年3月10日同意，说明原、被告于2015年3月10日对终止《场地租赁合同》协商一致。因被告在《江霞广场商铺撤场申请表》的“主管部门”栏签署的意见没经原告确认，故被告在该栏签署的意见“申请人所缴的合同定金159432元不予退还。”是否作为原、被告双方约定终止《场地租赁合同》的前提条件并不明确。综合考虑原告存在逾期支付2014年10月至2015年1月的租金及2014年11月至2015年1月的管理费，且经被告送达《暂停服务通知书》后仍未能及时缴清，以及王府井百货停业对原告经营确实造成一定的影响，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，认定被告应向原告退还履约保证金159432元的30%，即47829.6元，对原告主张被告退还履约保证金超过47829.6元部分在则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：限被告湛江市江霞物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给原告崔秀萍退还47829.6元。二、驳回原告崔秀萍的其他诉讼请求。案件受理费3488.64元，由原告崔秀萍负担2442.04元，被告湛江市江霞物业服务有限公司负担1046.6元（在履行本判决义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄王金审 判 员 黄细曼人民陪审员 梁钟和二〇一五年八月十四日书 记 员 冉晓璇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 来源：百度“”