（2015）黔南民商终字第134号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-12-31
案件名称
李中枢与瓮安县阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李中枢,瓮安县阳光物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民商终字第134号上诉人（原审被告）李中枢，男，汉族，1963年11月21日生，住贵州省瓮安县。被上诉人（原审原告）瓮安县阳光物业管理有限公司，地址瓮安县。法定代表人任惠前，该公司总经理。委托代理人徐中强，男，汉族，1952年11月10日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。委托代理人向时庄，女，汉族，1963年6月4日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。上诉人李中枢与被上诉人瓮安县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2015年4月10日作出（2015）瓮民初字第567号民事判决后，李中枢不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：原告阳光物业公司于2011年3月10日注册成立，2012年7月13日取得物业服务三级资质等级证书，该公司于2012年2月1日与被告所居住的小区业主委员会签订了《白水河小区物业管理服务合同》，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、车位使用费收费、违约责任等条款均进行了约定，合同约定住宅物业服务费每月每平方米按0.45元交纳，并约定在小区的自来水管网工程未改造之前每户每月收取2元的抽水电费。原告从2012年2月1日起至2013年11月30日在白水河小区服务，2013年12月从白水河小区撤走。阳光物业公司受瓮安县城市管理局委托代收城市垃圾处理费（每户每月3元），并已代白水河小区业主向瓮安县城市管理局交纳2013年的城市垃圾处理费。原告按照合同约定履行了物业管理服务，被告是瓮安县雍阳镇文峰南路56号白水河小区13栋1单元附13号房屋的所有权人，房屋建筑面积为108.30平方米，被告未按照上述合同约定的收费标准向原告缴纳2013年2月1日至2013年11月30日期间的物业管理服务费487.35元，城市垃圾处置费36元，公摊水泵抽水费10元，物业滞纳金16元，以上合计549.40元。经原告催收，被告仍未缴纳前述费用，原告为此诉至法院。庭审中，原告表示愿意只收被告10个月的城市垃圾处置费，即30元，即共要求被告给付543.4元。原审原告阳光物业公司一审请求：判令被告立即缴纳2013年10个月的物业服务费487.35元、水泵抽水电费10元、城市垃圾处置费36元、滞纳金16元，共计人民币549.40元；诉讼费由被告承担。原审被告李中枢一审答辩称：原告在被告居住的小区服务期间，被告的摩托车在2012年2月19日被盗，被告找到原告经理任惠前要求处理，但一直没有得到解决；且原告在小区服务期间没有提供规范化的管理及服务，如没有路灯，水管闸阀被锯了等。综上，被告不同意给付原告诉请的费用。一审法院认为：原告与被告所居住的小区业主委员会签订的《白水河小区物业管理服务合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原告已经在2013年2月1日至2013年11月1日期间向瓮安县白水河小区业主提供了物业服务并代交了相关费用，被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定及《白水河小区物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付2013年2月1日至2013年11月30日期间的物业管理服务费487.35元，公摊水泵抽水费10元，物业滞纳金16元，此外，原告在庭审中明确表示只要求被告给付城市垃圾处置费30元，是其对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持，前述费用合计543.40元。对于被告辩称原告未提供规范的管理服务的意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，因被告未提供相应证据予以证明，应由其提供举证不能的不利后果。对于被告辩称其摩托车于原告在小区服务期间被盗的意见，因其与本案属于不同的法律关系，被告可另寻途径解决。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条、第七条第五款之规定，判决：限被告李中枢于本判决生效后五日内向原告瓮安县阳光物业管理有限公司支付物业服务费、城市垃圾处置费、公摊水泵抽水费、滞纳金共计人民币五百四十三元四角。案件受理费减半收取人民币25元，原告瓮安县阳光物业管理有限公司已预交，由被告李中枢承担，与前述款项一并给付。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，上诉人李中枢不服，向本院上诉称：一、被上诉人要求上诉人交纳抽水电费需提供2013年1月至5月的抽水增压水泵运行记录。二、被上诉人在与白水河小区业主委员会签订《白水河小区物业管理服务合同》时没有物业管理资质，违反了物业管理条例第六十条的规定，且其对此进行隐瞒属于欺诈，也违反了合同法第五十二条的规定，故合同应为无效，上诉人不但不应该交纳2013年的物管费，被上诉人还应退还上诉人2012年的物管费。综上，请求：1、撤销原判；2、改判阳光物业公司公司与非法产生的白水河小区业主委员会签订的物业管理合同为无效合同；3、判令阳光物业公司未取得资质证书期间就对白水河小区从事物业管理，为非法行为，依法没收违法所得并处以相应的罚款；4、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人阳光物业公司二审未答辩。经本院审理查明：白水河小区系瓮安监狱建设的住宅小区，上诉人李中枢系小区住户之一，房屋建筑面积为108.3平方米。白水河小区物业原由瓮安监狱物管办负责管理。2011年物管办被撤销，因业主委员会尚未成立，瓮安监狱与被上诉人阳光物业公司协议，由被上诉人从2012年2月1日起代为在白水河小区进行管理。后业主委员会成立即与被上诉人签订《白水河小区物业管理服务合同》，合同第三条约定“委托管理期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止”，第七条约定“1、住宅物业服务费按建筑面积计收，每月按每平方米0.45元交纳；4、小区的自来水管网工程未改造之前每户每月收取2元的抽水电费；6、白水河小区物业管理服务费由被上诉人按年直接向业主收取；7、业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金”。2013年12月被上诉人撤离白水河小区。上诉人李中枢未按照合同约定交纳2013年2月1日至2013年11月30日期间的物业管理费487.35元，水泵抽水电费10元，城市垃圾处置费36元，经被上诉人催收未果后，遂引起诉讼。另查明：阳光物业公司于2011年3月10日注册成立，2012年7月13日取得物业服务三级资质等级证书。阳光物业公司受瓮安县城市管理局委托代收城市垃圾处理费（每户每月3元），并已代白水河小区业主向瓮安县城市管理局交纳2013年的城市垃圾处理费。一审庭审中，被上诉人表示愿意只按10个月收取上诉人的城市垃圾处置费30元。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主有权委托物业管理企业或者其他管理人对物业进行管理，因此签订物业服务协议并非仅限于物业管理企业。本案中，阳光物业公司是依法设立的物业服务企业，其与白水河小区业主委员会签订的《白水河小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。虽然阳光物业公司在签订合同时尚未取得物业服务资质，但此后已经有关部门审核取得了相应的资质证书，且合同已经实际履行，故上诉人以此主张合同无效没有法律依据。上诉人另主ＸＸ光物业公司存在欺诈行为，对此未能提供证据证明，故不予采信。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同期间，阳光物业公司为小区提供了物业服务，上诉人作为业主理应按照合同约定向阳光物业公司交纳物业服务费、水泵抽水电费。关于滞纳金，被上诉人的请求符合合同约定和法律规定，一审予以支持并无不当。关于城市垃圾处理费，系瓮安县城市管理局委托阳光物业公司代为收取，因阳光物业公司已代白水河小区业主交纳了2013年城市垃圾处理费，依照国务院《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，阳光物业公司有权要求上诉人支付。阳光物业公司一审中表示只要求上诉人支付30元，是其对自己权利的处分，一审据此予以支持正确。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李中枢承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘国红代理审判员 王开恒代理审判员 万 青二〇一五年八月十四日书 记 员 安敏捷 关注公众号“”