（2015）惠中法民一终字第387号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2017-09-18
案件名称
尹树生、惠州广信物业发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹树生,惠州广信物业发展有限公司,惠州市海雅百货有限公司,张创健
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第387号上诉人（原审原告）：尹树生，男，汉族，1971年7月29日出生，住深圳市龙岗区。委托代理人：李惠君，广东融关律师事务所律师。委托代理人：王学连，广东融关律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：惠州广信物业发展有限公司。住所地：惠州市府前路*号。法定代表人：邓星明，董事长。委托代理人：许自新，广东尚典律师事务所律师。委托代理人：陈咏华，广东尚典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州市海雅百货有限公司。住所地：惠州市河南岸新岸路世贸中心大厦裙楼一到*楼。法定代表人：涂乔轶。委托代理人：姜珊、陈婷，均系广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张创健，男，汉族，1969年12月3日出生，住址：普宁市。上诉人尹树生、惠州广信物业发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见尹树生向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告一、被告二和被告三连带向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2012年8月3日-2014年4月2日为2077652.5元，逾期付款违约金暂计至2014年3月11日为1178019.3元（每天按逾期金额的千分之二计算，应计至实际付款之日止暂计算至2012年8月3日-2014年3月11日）；以上合计3255671.8元；2、被告一、被告二和被告三承担本案诉讼费用。主要事实和理由：2006年6月7日，惠州广信物业发展有限公司（即被告二）将其自有的位于惠州市新岸路1号的“惠州市世贸中心一至五层（其中案涉“共计47个商铺：房产号、建筑面积、房产证号分别为：1层C1-013建筑面积为31.57平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-019建筑面积为31.42平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-020建筑面积为46.17平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-031建筑面积为20.89平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-034建筑面积为15.45平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-041建筑面积为22.11平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-042建筑面积为24.22平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-043建筑面积为17.90平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-044建筑面积为17.90平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-047建筑面积为44.71平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-049建筑面积为24.08平方米、粤房地产证惠州字第××号；1层C1-050建筑面积为21.06平方米、粤房地产证惠州字第××号；2层B2-058建筑面积为49.19平方米、粤房地产证惠州字第××号；3层C3-023建筑面积为33.41平方米、粤房地产证惠州字第××号；3层C3-025建筑面积为37.38平方米、粤房地产证惠州字第××号；3层C3-026建筑面积为28.92平方米、粤房地产证惠州字第××号；3层C3-049建筑面积为27.65平方米、粤房地产证惠州字第××号；3层C3-058建筑面积为46.97平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-087建筑面积为382.70平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-001建筑面积为43.36平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-006建筑面积为24.99平方米、粤粤房地产证惠州字第××号；4层C4-007建筑面积为24.99平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-009建筑面积为19.46平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-009A建筑面积为26.54平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-011建筑面积为24.99平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-017建筑面积为48.23平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-020建筑面积为32.98平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-023建筑面积为33.22平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-024建筑面积为30.51平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-025建筑面积为37.17平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-026建筑面积为28.75平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-029建筑面积为26.31平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-035建筑面积为26.31平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-038建筑面积为43.61平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-039建筑面积为46.70平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-040建筑面积为27.11平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-041建筑面积为50.21平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-043建筑面积为24.02平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-045建筑面积为16.13平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-050建筑面积为37.95平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-053建筑面积为23.10平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-056建筑面积为14.85平方米、粤房地产证惠州字第××号；4层C4-058建筑面积为46.70平方米、粤房地产证惠州字第××号；5层5-001建筑面积为70.54平方米、粤房地产证惠州字第××号；5层5-025建筑面积为60.34平方米、粤房地产证惠州字第××号；5层5-076建筑面积为64.95平方米、粤房地产证惠州字第××号；5层C1-082建筑面积为54.98平方米、粤房地产证惠州字第××号；共47套，建筑面积合计1932.7平方米）出租给深圳市海雅商业连锁有限公司，且签订了一份《惠州市世贸中心建筑物租赁合同》。合同约定承租人将此物业用作经营商场，深圳市海雅商业连锁有限公司届时将专门成立一家有限责任公司经营上述商场。后承租人深圳市海雅商业连锁有限公司成立了惠州市海雅百货有限公司（即被告一）运营该商场，并且深圳市海雅商业连锁有限公司于2008年1月向深圳市市场监督管理部门申请注销，该租赁合同的权利义务由被告一继承和享有。2010年9月，因上述物业被惠州市中级人民法院查封并拍卖，拍卖所得用于偿还被告二之债务（2008惠中法执字第441-27号执行裁定书）。经过竞拍，上述物业由被告三竞得，被告三支付拍卖款后办理了过户手续。2012年7月12日，原告与被告三签订了一份《房产买卖合同》，被告三将其竞拍所得的上述位于惠州市世贸中心的47间铺面物业转让予原告，原告支付了合同约定的转让价款，并于2012年8月3日办理了产权过户登记手续。在办理了过户手续后的当月，被告三和原告及时通知被告一和被告二，告知原告为新业主，自产权登记变更手续完成后的租金由原告收取。但自2012年8月3日以来，被告一、被告二都从未向原告支付过任何租金和费用；被告三也没有转移支付任何租金给原告。经多次催促要求被告一和被告二支付租金无果后，经原告又于2013年6月6日委托律师发出《律师函》进行书面催告，被告一仍拒绝支付租金。惠州市海雅百货有限公司辩称，一、答辩人已经支付了2012年8月至2013年10月期间世贸中心大厦所有承租面积27000平方米（包括原告47间铺位）物业的租金，无须重复支付，亦无须承担任何违约责任。二、2013年11月至2014年4月的租金，因被告二违反与答辩人签订的《惠州世贸中心建筑物租赁合同》约定义务，致使答辩人无法正常经营，答辩人已经通过行使抗辩权暂停支付租金。虽然如此，答辩人与原告并无直接的合同法律关系，如果原告要求支付租金，其应当向被告二主张，而不应向答辩人主张，答辩人更没有理由承担原告租金逾期支付的违约金。第二被告惠州广信物业发展有限公司辩称，因原告没有向业主委员会主张过权利，我方不知道租金是怎么分配，应把海雅委员会列为本案第三人或者被告；本案涉及到10月份以后的租金，而10月份以后的租金已经有2014惠城法民一初字第108号判决书判决海雅公司支付租金，请求法院要求被告一支付租金；原告要求支付违约金请求没有依据，法院已经判决由海雅公司承担每日万分之三的违约责任；两被告之间的租赁合同的诉讼已经上诉到中院，因海雅公司将相关现金转移至深圳海雅商业股份有限公司帐号以及涉及抽逃资金960万元，惠城区公安局已经在进行刑事调查，本案遗漏了业主委员会以及深圳市海雅股份公司列为当事人的情况。张创健辩称，一、答辩人转让涉案47个商铺后，履行了通知和告知承租人的义务。2012年7月12日，答辩人与原告签订《房产买卖合同》，答辩人将自己竞拍所得的47间铺面物业转让给原告，并于2012年8月3日办理了产权过户登记手续。在原告支付完部分购房款后的当月，答辩人将原告亲自带至其他被告处，并介绍原告为新的房东，自2012年8月起，涉案47间商铺的租金由其收取。二、自2012年8月涉案房屋过户至原告处，答辩人从来未收取过涉案商铺的租金。三、答辩人作为原涉案商铺的业主，在涉案商铺转卖给原告之前，承租人仍有部分租金未付清。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，第二被告惠州广信物业发展有限公司（甲方）与深圳市海雅商业连锁有限公司（乙方）于2006年6月7日签订《惠州世贸中心建筑物租赁合同》，甲方将位于惠州市河南岸新岸路“世贸中心大厦”裙楼第一至五层（出租面积约27000平方米）出租给乙方使用，期限为10年（2006年10月4日至2016年10月3日）。深圳市海雅商业连锁有限公司于2006年10月27日投资登记成立第一被告惠州市海雅百货有限公司，由第一被告继受承租人权利义务。上述出租给第一被告的房屋系第二被告在各业主的授权下统一对外出租。2006年8月15日，案外人雷鸣向第二被告认购买了位于惠州市惠城区新岸路1号世贸中心1层C1-013、1层C1-019、1层C1-020、1层C1-031、1层C1-034、1层C1-041、1层C1-042、1层C1-043、1层C1-044、1层C1-047、1层C1-049、1层C1-050、2层B2-058、3层C3-023、3层C3-025、3层C3-026、3层C3-049、3层C3-058、4层C4-087、4层C4-001、4层C4-006、4层C4-007、4层C4-009、4层C4-009A、4层C4-011、4层C4-017、4层C4-020、4层C4-023、4层C4-024、4层C4-025、4层C4-026、4层C4-029、4层C4-035、4层C4-038、4层C4-039、4层C4-040、4层C4-041、4层C4-043、4层C4-045、4层C4-050、4层C4-053、4层C4-056、4层C4-058、5层5-001、5层5-025、5层5-076、5层5-082等四十七套房屋，并签订了《委托书》，约定由案外人雷鸣委托第二被告统一招商出租，委托期限为十年（从2006年9月份起记满120个月，但应以海雅百货租赁期届满为准），每月租金72916.67元经代扣代缴税费后次月30日前以现金或转账方式支付。因第二被告等人拖欠案外人张远锋的债务，经惠州市中级人民法院于2010年9月拍卖上述四十七套房屋，第三被告竟得并得到惠州市中级人民法院裁定确认。2011年3月10日，第二被告委托其他人通过银行转账汇给案外人张利加306912.72元，案外人张利加向第二被告出具《收据》，载明收到四十七套房屋的2010年10月至2011年1月租金。第二被告认为该案外人张利加收取的租金是受第三被告的委托而收取。第三被告认为其从未委托案外人张利加收取，其《委托书》上签名是假冒的。后第三被告几次与其他业主一起参加有关政府部门协调下的相关会议。第三被告陈述其收取过第二被告委托的他人代发2011年3月至11月份的租金442052.92元。2012年7月12日，原告与第三被告签订《房产买卖合同》，约定第三被告将上述四十七套房屋转让给原告，并于2012年8月3日办理了过户手续，原告领取了《房地产权证》。第二被告分别于2013年10月16日和11月18日通过银行转账的方式向原告支付了租金53175.53元和53175.53元。惠州广信物业发展有限公司曾因租金问题起诉惠州市海雅百货有限公司等，要求其支付2013年11月至12月的租金297万元及违约金178200元。本院作出（2014）惠城法民一初字第180号《民事判决书》，判决惠州市海雅百货有限公司向惠州广信物业发展有限公司支付2013年11月10日至2014年2月10日期间的租金5247436.92元及违约金（按照每日万分之三的标准计算违约金）。惠州市海雅百货有限公司不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法民一终字第811号《民事判决书》，判决予以维持。原审判决理由和结果原审法院认为，由于涉案四十七套房屋所在的“世贸中心大厦”裙楼第一至五层房屋是由第二被告受各业主的委托统一对外出租，故涉案四十七套房屋的租赁关系应综合考虑所有业主的整体利益和各业主的自身利益。涉案四十七套房屋的权益转移过程是，案外人雷鸣认购并委托租赁，后第三被告经法院执行拍卖所得，现由第三被告转让给原告，在此过程中，第二被告委托他人向案外人张利加、第三被告和原告均支付给涉案四十七套房屋的租金，所以，原告与第二被告之间建立租赁合同关系，原告与第一被告之间尚未建立租赁合同关系，原告取得房屋所有权后有权向第二被告主张支付租金。涉案四十七套房屋的权益转移过程中，相关权益人约定或收到的租金有四种标准：第一种是第二被告与案外人雷鸣约定的每月租金72916.67元（需代扣代缴税费）；第二种是第二被告委托他人支付给案外人张利加每月租金76728.18元（306912.72元÷4）；第三种是第二被告委托他人支付给第三被告的租金每月49117元（442052.92元÷9）；第四种是第二被告支付给原告的租金每月53175.53元。由于第二被告与原告就涉案四十七套房屋尚未达成或继受明确的协议内容，故本院选取上述四种租金标准中的最高标准计算，故第二被告应每月实际向原告支付租金76728.18元，但应扣除已经向原告支付的租金106151.06元（53175.53元×2）。所以，第二被告应向原告支付2012年8月3日至2014年4月2日的租金合计1428412.54元（76728.18元×20个月－106151.06元）。至于第二被告逾期支付租金的违约金的计算，则参照本院（2014）惠城法民一初字第180号《民事判决书》和惠州市中级人民法院（2014）惠中法民一终字第811号《民事判决书》确定的每日万分之三的标准计算。根据合同的相对性的原则，原告要求第一被告和第三被告承担责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、第二被告惠州广信物业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告尹树生支付2012年8月3日至2014年4月2日的租金合计1428412.54元及逾期违约金（违约金从2012年10月3日起按每日万分之三为标准每月租金76728.18元计至清偿之日止）。二、驳回原告尹树生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32845元（原告已预交），由第二被告惠州广信物业发展有限公司负担。当事人二审意见上诉人尹树生不服原审判决上诉称，原审法院查明案件事实不全面导致事实认定不清，法律关系混淆，现分述如下：一、涉案的47个商铺，自始至终，案外人“雷鸣”都不是商铺的所有权人。一审法院认定案外人“雷鸣”与被上诉人二签订的《认购书》有效，“雷鸣”取得涉案商铺的昕存权，其后与被上诉人二签订的《委托书》有效，属于认定事实不清，违背法律与生活常识。首先，从深圳市海雅商业连锁有限公司(其权利义务后由被上诉人一承担）与被上诉人二签订的《惠州世贸中心建筑物租赁合同》中可知，涉案的47个商铺包含在租赁合同之中，而涉案的商铺在签订租赁合同之时，其权属属于被上诉人二。其后，被上诉人二因拖欠案外人张远锋的债务，经惠州市中级法院于2010年9月将涉案的47间商铺拍卖，被上诉人三经竞拍拍得。2012年7月12日被上诉人三与上诉人签订《房屋买卖合同》，将涉案47间商铺转让给上诉人，并于2012年8月3日办理了产权过户手续，至今涉案47间商铺的产权仍在上诉人名下。从签订《惠州世贸中心建筑物租赁合同》，以及惠州市中级人民法院于2010年9月将涉案商铺拍卖用于偿还被上诉人二拖欠张远锋的债务的法律事实看，不管从合同事实，还是从法律事实，都明确了截止惠州市中级人民法院于2010年9月拍卖涉案商铺前，涉案47间商铺的所有权都属于被上诉人二。并且，从法律上说，法院认定《认购书》的效力，违背法律法规及相关司法解释规定。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人—方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”从该条内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质，商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己，假设所谓的“认购书”是真实的，其对房屋的所有权也没有法律约束力，更不能说明案外人“雷鸣”就是涉案47间商铺的所有权人。况且雷鸣其人是否真实存在?认购书是否真实?认购书载明的认购款项的相应的付款依据发票、雷鸣的身份信息等截止一审庭审结束时被上诉人二都无证据证实。从被上诉人二对该主张所举证据看，明显证据不足。另外在一审中第—次、第二次开庭时被上诉人三未参与开庭，第二被上诉人借机瞒天过海谎称张创键认可雷鸣的认购书，后来被上诉人三亲自参与了一审的第三次开庭活动，并当庭揭穿了被上诉人二的虚假陈述，并要求对被上诉人二提供的其他冒充其签字的证据进行笔迹鉴定，但被上诉人二庭后对此未做出任何回应，由此，可见被上诉人二在本案中弄虚作假藐视法庭纪律亦是客观存在，但一审法院对此也未作任何处理及追究，事情不了了之。更出乎意料的是，一审法院违背理与法律事实，根据被上诉人二的不实陈述认定案外人“雷鸣”为涉案商铺的昕存汉人，并认定雷鸣签订了《委托书》，委托被上诉人二出租涉案47个商铺收取租金，该认定是严重错误的，也是与事实完全不符的。二、上诉人、三被上诉人都确认《惠州世贸中心建筑物租赁合同》中明确约定的租金标准，且没有任何异议，一审法院却选择性选取其他租金标准。《惠州世贸中心建筑物租赁合同》中明确约定了涉案47个商铺的租金标准，后由于出租人同时也是物业所有人的被上诉人二失去涉案商铺的所有权，且其所有权由上诉人取得，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即买卖不破的原则，作为涉案47间商铺变动后的所有权人，上诉人依法取得原《惠州世贸中心建筑物租赁合同》出租方的权利义务。同时，被上诉人一也在一审的举证中，承认其直接将租金支付给惠州世贸中心的业主之一林万琼，支付标准即是《惠州世贸中心建筑物租赁合同》中约定的租金标准。因此，一审法院选择性的适用其他的租金标准，没有法律与事实依据。应当按照《惠州世贸中心建筑物租赁合同》中明确约定的租金标准依法判决，即支持上诉人的各项上诉请求。三、上诉人从未就涉案47个商铺，授权、委托被上诉人二、河南岸街道办事处等机构或者组织进行对外出租，或者收取租金，也从未与前者通过订立任何合同、口头承诺等形式约定收取租金事宜。一审法认定“涉案商铺系第二被告在各业主的授权下统一对外出租”，显然认定事实错误。被上诉人二称，其与案外人雷鸣签订的“《委托书》”，委托其对案47商铺对外出租收取租金，并取得被上诉人三的同意，而被上诉人三否认了其与雷鸣或者被上诉人二签署了该份委托收取租金的合同，并且指出该份《委托书》上的签名系伪造。一审法院依据一份真假存疑，签订的主体“雷鸣”真实性、合法性存疑的证据，认定事实，显然有悖法律规定。因此，在上诉人取得涉案47商铺所有权的同时，即与承租人被上诉人一形成了实际的租赁关系，涉案商铺自2012年8月3日上诉人取得涉案47间商铺所有权之日起，被上诉人一应按涉案租赁民事状合同约定的租金际准直接向上诉人支付租金。因被上诉人二、三在涉案租赁合同租赁过程中都存在过错，因止应承担支付租金的连带责任。综上，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决第一判项；改判三被上诉人连带向上诉人支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2012年8月3日-2014年4月2日为2077652.5元，逾期付款违约金暂计至2014年3月11日为1178019.3元(每天按逾期金额的千分之二计算，应计至实际付款之日止，暂计算至2012年8月3日-2014年3月11日)；以上合计3255671.8元；2、本案—审、二审诉讼费由三被上诉人连带承担。上诉人惠州广信物业发展有限公司不服原审判决上诉称，一审判决以下事实认定错误，请求法院发回重审。1、本案事实上是一个委托关系。2006年8月15日，案外人雷鸣与上诉人签订委托书，由上诉人惠州广信物业发展有限公司接受各业主委托统一招租，代收代付租金，受托人在收取租金后代扣税费后按投资比例分配给个小业主。后因为雷鸣没有办理登记手续，其购买商铺被查封拍卖，由被上诉人张创建拍得。在张创建取得产权后，按原产权人《委托书》第五条3款约定，改由张创建享有委托书的权利和义务，且被上诉人张创建在《委托书上》签名。2012年8月张创建将商铺出卖给尹树生，且尹树生也接受了上诉人于2013年10月和11月支付的租金，使得业主与上诉人之间的委托关系得以延续，故上诉人只负责代收代付租金。2、该商铺的实际承租人是惠州海雅百货公司，租金应当由惠州海雅百货公司承担，双方形成事实上的租赁关系。对此一审法院事实认定错误。3、从2011年3月起，惠州市惠城区河南岸街道办事处已经负责监管租金，租金由惠州海雅百货直接支付到惠城区河南岸街道办事处的资金监管账户。故原告索要的租金应当从河南岸街道办事处的监管账户中支付。4、早在2014年5月1日，广信业主大会经过表决，解除了承租人的租赁合同，最后在惠城区法院(2014)惠城法民一初字第1153号判决书中也确认了承租人海雅百货与业主之间的租赁合同于2014年5月19日解除。因此对于2014年5月之后的租金主张是没有法律依据的。5、被告不存在违约行为，上诉人与被上诉人尹树生并没有签订任何合同，更没有关于违约金的约定。尹树生没有收到租金，都是因为实际承租人惠州海雅百货没有支付租金造成的，故上诉人惠州广信物业发展有限公司不存在违约行为，被上诉人要求支付违约金没有法律依据。对此一审法院事实认定错误。6、本案被上诉人要求的租金已经超过一年的诉讼时效。综上，请求二审依法判令：1、撤销原审判决，将该案发回重审；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。被上诉人惠州市海雅百货有限公司对尹树生的上诉答辩称,一审法院判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人尹树生提出的上诉跟事实理由没有事实跟法律依据，答辩人跟广信物业签署租赁合同的时间是2006年6月28日，跟广信物业签署商品房认购书和委托书都是2006年8月15日，购买物业时广信物业就跟我方签订了关系，张创健取得物业时，尹树生提交的拍卖成交确认书第八条第一款明确说明本次拍卖的是出租使用，涉案物业根据相关规定，尹树生在购买了涉案物业后要按照跟广信物业的约定履行出租方的义务，雷鸣跟广信签订的有法律依据，答辩人跟广信物业建立了合同关系，尹树生跟广信物业跟我们关系是尹树生跟广信物业之间是租赁法律关系，广信物业跟我方是租赁合同关系，我方跟尹树生没有直接的租赁合同关系，我方按照跟广信签订的租赁合同支付了涉案物业的租金，不应该再对广信公司应付尹树生的租赁承担连带责任。被上诉人惠州市海雅百货有限公司对广信公司的上诉答辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，二审要依法维持，上诉人广信公司跟尹树生之间是根据委托书形成的租赁关系，尹树生没有跟我方建立租赁合同关系，我方有权向广信公司主张支付租金，我们是有合法的租赁合同关系的，我方有生效的判决书确定的，答辩人为涉案商铺的实际承租人，跟广信签订的租赁合同向被答辩人支付到2013年11月到2014年2月的租金也有生效判决。2014年3月到5月的租金也有一审判令向我方支付的，对尹树生起诉的租金我方都支付完毕，我方是将租金支付都按监管账户，在我方一审提交的证据二中可以证明，我方都将租金支付到广信公司的专用账户并监管，广信公司对业主的租金分发，我方提交的会议纪要等为证，在广信公司跟业委会出具给我方的租金支付函表明由广信公司按月支付租金给业主，有纠纷跟我方无关。被上诉人张创健未作答辩。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，各方当事人对原审判决确定上诉人尹树生仍被拖欠2012年8月3日以后的租金，均不持异议，本院予以确认。根据各方当事人各自在二审中陈述的观点，本院归纳本案二审争议的焦点是：广信公司、海雅公司和张创健是否应承担尹树生被拖欠的租金的赔偿责任。首先，广信公司是否应承担尹树生被拖欠的租金的赔偿责任。“世贸中心大厦”裙楼第一至五楼的商铺是全体业主依照与广信公司签订的委托书，委托广信公司对外统一出租，然后再由广信公司向商铺的业主支付租金。涉及的47套商铺在上诉人尹树生购得前，先由案外人雷鸣购得，后由张创健竞拍购得，再由张创健转让给了尹树生。尹树生不认可雷鸣与广信公司之间的委托合同的，也就是否认雷鸣曾经取得过涉案商铺的所有权。如果雷鸣未取得涉案商铺所有权属实的话，则涉案商铺至始至终都是广信公司的资产，广信公司有权将涉案商铺在内的全部商铺统一出租给海雅公司。张创建通过拍卖取得商铺后，必须接受已经设立在该商铺上的租赁合同。尹树生从张树生处购得涉案商铺的，其权利义务也只能和张树生一致。且尹树生购得涉案商铺后，广信公司曾于2013年10月16日、11月18日通过建设银行转账分别向尹树生支付两笔53175.53元租金。因此，虽然尹树生与广信公司并未签订委托书，但双方已实际形成租赁合同关系。据此，原审判决判令广信公司支付仍拖欠的2012年8月3日以后的租金正确，本院予以支持。广信公司以其与尹树生形成的仅是代收代付租金关系，实际承租人是海雅公司为由，认为其无需向尹树生支付租金的理由不成立，本院不予支持。其次是海雅公司和张创健是否应承担尹树生被拖欠的租金的赔偿责任。如前所述，“世贸中心大厦”裙楼第一至五楼的商铺是全体业主(包括涉案47套商铺)依照与广信公司签订的委托书，委托广信公司对外统一出租，然后再由广信公司向商铺的业主支付租金的；海雅公司并未与尹树生并未形成租赁合同关系，故尹树生请求海雅公司支付仍被拖欠的租金，理由不充分，本院不予支持。张创健仅是涉案47套商铺的转让方，其并没有收取向尹树生出让商铺后的租金，尹树生请求其支付仍被拖欠的租金缺乏依据。又因尹树生与广信公司并未签订委托书对租金的标准进行约定，因此，原审判决参照涉案商铺的权益转移过程中，相关权益人曾约定的四种租金标准中最高的标准，即广信公司委托他人支付给案外人张利加每月租金76728.18元的标准，确定为广信公司应每月向尹树生支付的租金标准，并无不当，本院予以支持。但已付的租金106151.06元应予扣除。另外，原审以已发生法律效力的(2014)惠城法民一初字第180号、(2014)惠中法民一终字第811号民事判决，确定广信公司应按每日万分之三的标准向尹树生支付从2012年10月3日起止清偿之日止的逾期违约金，并无不当，本院予以支持。尹树生请求按合同约定标准支付租金和逾期未支付租金的违约金按千分之二计算，缺乏依据，本院不予支持。另外，广信公司认为尹树生主张租金已超过一年诉讼时效的理由亦不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费32845元，由上诉人尹树生和上诉人广信公司各负担16422.50元；上诉人尹树生和上诉人广信公司分别多余交的16422.50元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年八月十四日书 记 员 彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；