（2015）瑶民一初字第02733号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-09-30

案件名称

杜佐岭与安徽藕香树生物科技有限公司、祖慧敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市瑶海区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第02733号原告：杜佐岭，男，1970年10月10日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：隗巍，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：武晓梅，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽藕香树生物科技有限公司（原合肥藕香树美容有限公司），住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：刘影，执行董事兼总经理。被告：祖慧敏，男，1976年7月7日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告杜佐岭与被告安徽藕香树生物科技有限公司（以下简称“藕香公司”）、祖慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告杜佐岭的委托代理人隗巍、武晓梅到庭参加诉讼，被告藕香公司、祖慧敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜佐岭诉称：2014年1月18日，杜佐岭与藕香公司就合肥市新站区站前路浙江商贸城DXXXX、XXXX房屋签订了《房屋租赁合同》。合同对租赁期限、租金标准、租金支付方式以及违约责任均作出了明确的约定。合同签订后，杜佐岭依约向藕香公司交付了出租房屋，但藕香公司租金仅交至2015年3月31日，后一直恶意拖欠。鉴于此，杜佐岭于2015年4月17日向藕香公司发出《解除租赁合同函》一份，藕香公司于2015年4月18日收到，双方之间的租赁合同关系解除。后杜佐岭多次要求藕香公司退房付款，但藕香公司却一直不予履行，迫于无奈杜佐岭只能诉至法院。祖慧敏作为藕香公司股东和实际经营人于2015年1月20日向原告出具《承诺书》一份明确就藕香公司所欠杜佐岭所有款项向杜佐岭承担连带担保责任。原告杜佐岭认为：一、本案租赁合同解除的期限为2015年4月18日，合同解除后权利义务终止，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，且不影响合同中清理和结算条款的效力；二、合同解除后不影响约定定金及违约金条款的适用；三、房屋占用费及物业费、电梯费、电费等费用应在本案中一并处理；四、藕香公司应当按照合同约定恢复并交付房屋，藕香公司还应当支付5万元的违约金；五、祖慧敏应对藕香公司的上述债务承担连带保证责任。原告杜佐岭为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、被告安徽藕香树生物科技有限公司还返原告杜佐岭租赁房屋，并将房屋按照双方合同约定恢复原状；二、被告安徽藕香树生物科技有限公司支付原告杜佐岭房屋租金5520元及违约金50000元；三、被告安徽藕香树生物科技有限公司支付原告杜佐岭房屋占用费18400元（参照双方合同约定当月日租金2倍标准，自2015年4月19日起暂计算至2015年5月19日，以后顺延至将房屋实际退还之日止）；四、被告安徽藕香树生物科技有限公司支付原告杜佐岭物业费、电梯费、电费等合计3258.74元（暂计至2015年5月6日），此后清到实际退还房屋之日止；五、被告祖慧敏就上述诉请向原告杜佐岭承担连带清偿责任。被告藕香公司、祖慧敏未作答辩，未向法庭递交证据。经审理查明：2014年1月18日，杜佐岭与藕香公司就合肥市新站区站前路浙江商贸城DXXXX、XXXX房屋签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为5年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止。每月租金为9200元，自2014年4月1日起计算租金，第一年按季度支付，第二年按半年支付。藕香公司需支付20000元保证金，在租赁期间由杜佐岭保存，结束后扣除各项费用予以退还。租赁物在租赁期间所产生的水、电、气、通讯、卫生、环保、门前三包等事项均由藕香公司负责。藕香公司应在租赁期满或因其他原因解除合同后10日内返还租赁物。除按特殊约定恢复必要的墙体及设施外，其他不可拆除的固定装修及室内进行改造部分应保持原样归杜佐岭所有。逾期交付租金的，视为藕香公司违约，杜佐岭有权解除合同，收回房屋，且不予退还保证金，并且藕香公司需支付杜佐岭违约金50000元。合同签订后，杜佐岭如约交付藕香公司房屋用于其经营活动。期间原合肥藕香树美容有限公司变更为现安徽藕香树生物科技有限公司。由于未能按期缴纳租金。2015年1月20日，藕香公司作出承诺一份，表示尚欠房租110400元，押金差额10000元，承诺于2015年1月21日一次性付清，承诺按照合同约定提前15日缴纳下一季度房租，如未能按时缴纳，自动搬离房屋并按合同约定恢复拆除的主要墙体。若藕香公司未能按时缴纳，出租人采取的任何措施造成的损失及后果由藕香公司及祖慧敏个人承担，祖慧敏保证履行承诺书的内容并对此负责。该承诺书由藕香公司盖章，保证人一栏由祖慧敏个人签名。后藕香公司对尚欠的房租进行了给付，并补足保证金。但藕香公司未于2015年3月15日如承诺给付2015年4月1日至2015年6月30日的房租。杜佐岭于2015年4月16日发出解除租赁合同的函，并用快件进行送达，藕香公司于2015年4月18日签收。以上事实，有公民身份信息、房屋租赁合同、涉案房屋房产证、关于解除房屋租赁合同的函、快递运单、快递运单查询单、承诺书以及当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同何时终止及其法律后果；二、违约金与房屋占用费的适用标准；三、物业水电费等能否一并处理；四、祖慧敏应承担何种担保责任。杜佐岭与藕香公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。藕香公司应当按照合同约定行使权利履行义务。藕香公司在租赁合同生效后，未按约定及承诺履行给付2015年第二季度房租义务，已经用实际行动表明了不履行合同。杜佐岭发出解除合同的函要求对合同进行解除。藕香公司于2015年4月18日签收后，未作反对的意思表示，则自其收到通知之日起视为合同终止。继续性合同的解除，由于学理上解释为只向将来发生消灭的效力，故房屋租赁合同终止后，原有的权利义务不再按合同约定的完满状态向将来从新发生，但对于在合同终止之前已经发生但未履行完毕的债务，当事人仍负有继续履行的义务。故藕香公司应当给付2015年4月1日至2015年4月18日房租共计5520元。藕香公司因不履行合同所确定的给付租金义务致使合同终止，应当承担违约责任。由于双方违约金约定过高，且已经实际收取了履约押金20000元，本院酌情调整为给付违约金30000元。藕香公司在租赁合同终止后应及时将房屋依约定返还，同时依承诺恢复拆除的主要墙体。同时至于房屋占用使用费，由于藕香公司未及时腾房，应当按实际占有时长来计算房屋占用费。标准双方合同中约定为月租金9200元的双倍，考虑到已经适用违约金条款对藕香公司进行了惩罚，再用双倍租金无端加重了债务人负担，有失公平。故本院酌定以原月租金9200元的标准计算至实际返还日。杜佐岭并未实际缴纳其所诉请的物业水电等费用，其要求在本案中一并处理，没有事实依据，本院不予支持。至于祖慧敏与藕香公司相互之间的责任问题，祖慧敏作为保证人明确承诺履行藕香公司承诺书的内容并对其负责，则上述承诺成立连带责任保证。祖慧敏不享有先诉抗辩权，其得就藕香公司对杜佐岭的上述债务承担连带清偿责任。被告祖慧敏、藕香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》第十八条；最高人民法院《关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽藕香树生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告杜佐岭位于合肥市新站区站前路浙江商贸城DXXXX、XXXX的房屋并将上述房屋主要墙体恢复原状；二、被告安徽藕香树生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告杜佐岭房屋租赁费5520元；三、被告安徽藕香树生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杜佐岭违约金30000元；四、被告安徽藕香树生物科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杜佐岭房屋占用费（计算方式：自2015年4月19日起以9200元／月的标准支付至实际返还之日止）；五、被告祖慧敏对被告安徽藕香树生物科技有限公司在本判决中对原告杜佐岭所负的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告杜佐岭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，减半收取865元，由被告安徽藕香树生物科技有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　　程巅二〇一五年八月十三日书　记　员　　罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 百度搜索“”