（2015）博民一初字第00404号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-11-17

案件名称

陶厚沅与博望区博望社区居民委员会商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

马鞍山市博望区人民法院

所属地区

马鞍山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省马鞍山市博望区人民法院民事判决书（2015）博民一初字第00404号原告：陶厚沅，男，1965年8月18日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。委托代理人：汪静，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：刘洋，安徽峭正律师事务所律师。被告：博望区博望社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。法定代表人：邰圣龙，该委员会主任。原告陶厚沅与博望区博望社区居民委员会（以下简称博望社区）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员田卉独任审判，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告陶厚沅的委托代理人刘洋到庭参加诉讼，被告博望社区法定代表人邰圣龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陶厚沅诉称：2007年，博望镇人民政府与博望社区签订旧城改造项目小区开发协议书，约定由博望社区对协议书约定范围内的土地进行国有土地使用权开发。据此，博望社区实施了怡馨家园商住房项目的开发征迁工作，并负责征迁经费的收支管理及收受购房款。2008年11月14日，陶厚沅与博望社区达成口头购房协议，向博望社区支付购房款40万元，认购怡馨家园小区门面房二套，位置和房型暂未定；博望社区向陶厚沅出具收条和收据各一份，并承诺如陶厚沅要求退款时，可退款并按照银行利率向陶厚沅支付利息。时至今日，博望社区既未与陶厚沅签订正式购房合同，也未将房屋交付给陶厚沅，致陶厚沅的合法权益受到损害。现诉请法院判令：1、解除陶厚沅与博望社区之间的口头房屋买卖合同；2、博望社区返还陶厚沅购房款40万元整，并支付利息（自2008年11月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费用由博望社区承担。陶厚沅针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：1、身份证复印件1份，证明陶厚沅的主体资格。2、组织机构代码证复印件1份，证明博望社区的主体资格。3、收条、收据原件各1份，证明2008年11月14日，博望社区收取陶厚沅的购房款定金40万元。4、证明原件1份，证明博望社区经办人员在出具收条时将“陶厚沅”误写成“陶厚源”，在出具收据时将“陶厚沅”误写成“陶厚友”。5、（2015）博民一初字第00039号（原告王贤海）民事判决书复印件1份，证明类似的案件已经被博望区人民法院审理并判决博望社区返还购房款及承担利息。博望社区未提出答辩意见，亦未提交证据。本院认证意见为：博望社区法定代表人未出庭参加诉讼，视为博望社区放弃质证权利；对原告提交的证据，结合本院（2015）博民一初字第00039号民事判决书对相关证据的认证意见，本院认为均具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定，作为定案依据。综上，经审理，本院认定以下案件事实：2007年11月30日，博望镇政府与博望社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”一份，决定对博望老街实施区域综合开发，约定：项目实施内容为小区住宅楼建设、项目中的府前街道建设，以及沿府前街商品房开发；项目选址及面积为东至街道社区柴巷，西至博望河河堤，南至博望老街，北至府前街，开发项目建设用地约37亩，具体范围以县建设行政主管部门确认的规划选址红线图为准；项目规划选址用地范围内的所有建筑物、构筑物及附着物的拆迁均由博望社区负责，拆迁补偿安置费用由博望社区承担；项目建设期限为分两年完成，即从2008年至2009年，2007年是项目开发的筹备阶段，所有工程必须于征迁完成后两年内完工；博望镇政府有权对博望社区的项目规划及单体设计方案进行审查和监督；博望社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发，自主经营、自负盈亏，并负责道路以及整个项目开发中的拆迁安置工作，被拆迁对象的安置房一并纳入开发项目的总体规划当中。2008年11月14日，陶厚沅与原博望社区负责人口头商谈约定：陶厚沅在博望社区订购怡馨家园小区门面房二间，后向博望社区交纳购房款定金40万元；博望社区向其出具了“收条”1份，载明“今收到陶厚源（陶厚沅）同志购房款定金肆拾万元整（￥400000元），条件是怡馨家园门面房贰间，注如果到正式签订合同时，价格、地段、造型不满意要求退款时，按照当地信用社存款利息，一次性付清”，并在落款处加盖了“当涂县博望镇街道社区居民委员会”公章。同日，博望社区另出具“收据”1份，载明“交款单位为陶厚友（陶厚沅），收款事由为购房款，金额肆拾万元整（￥400000元），落款处加盖了“当涂县博望镇居委会”财务专用章，财会主管为盛伟，审核为张元保。陶厚沅交款后，至今未签订正式购房合同，未取得房屋，故诉至本院。另查明：陶厚沅不是拆迁安置户。陶厚沅所交购房款未进入博望社区基本账户。2008年11月14日银行5年期以上贷款年利率为7.2%。博望社区的名称变更情况为：2006年11月前为“当涂县博望镇街道居民委员会”，2006年12月-2009年5月变更为“当涂县博望镇街道社区居民委员会”，2009年6月-2012年9月变更为“当涂县博望镇博望社区居民委员会”，2012年10月-2013年8月变更为“博望区博望镇博望社区居民委员会”，2013年9月至今变更为“博望区博望社区居民委员会”。本院认为：陶厚沅与原博望社区负责人口头约定订购怡馨家园小区门面房二间，以期将来签订正式商品房买卖合同并取得商品房，该口头协议的法律性质属商品房预约合同。博望社区作为基层群众性自治组织，无商品房缔约及预售资格，无权对外签订商品房预约合同或预售商品房，其与陶厚沅的口头协议无效。博望社区收取陶厚沅的购房款，依法应予返还。故陶厚沅要求博望社区返还购房款主张成立，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在该缔约及收取购房款过程中，博望社区明知本单位没有商品房缔约及预售资格，却与陶厚沅口头缔约并收取购房款，对陶厚沅的损失应承担主要赔偿责任。陶厚沅订购商品房不去合法规范的商品房销售单位，对于博望社区有无商品房缔约及预售资格，不进行必要的审查即缔约并交付房款，主观上具有过错，对由此造成的损失应自行承担次要责任。本院酌定博望社区与陶厚沅具体承担比例为80%和20%。陶厚沅损失可以其交款额为基数，参照交款时银行同期贷款利率计算利息确定。故其主张按照银行同期贷款利率的标准计算利息损失，本院予以部分支持。博望社区负责人以社区名义对外收取购房款，并向购房人出具加盖有社区公章的条据，其行为对外显系职务行为，相应责任应由博望社区承担。博望社区当时所收购房款实际没有入社区账目及博望社区前后名称的变更，不影响实体责任的承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告博望区博望社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告陶厚沅购房款40万元并偿付利息（以40万元为本金，从2008年11月14日起按年利率7.2%×80%，计算至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元（减半收取），由被告博望区博望社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员　　田卉二〇一五年八月十三日书记员　　解辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。