（2015）静民一（民）初字第1035号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-10-26

案件名称

应传宇、陆新军等与麦达良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

应传宇,陆新军,江素花,舒伟平,蒋晓丽,孙劲松,赵美军,麦达良

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第二百一十二条

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2015）静民一（民）初字第1035号原告应传宇。原告陆新军。原告江素花。原告舒伟平。原告蒋晓丽。原告孙劲松。原告赵美军。上述七原告共同委托代理人颜楚君，浙江欣泰律师事务所律师。上述七原告共同委托代理人颜琪，浙江欣泰律师事务所律师。被告麦达良。委托代理人侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。原告应传宇、陆新军、江素花、舒伟平、蒋晓丽、孙劲松、赵美军诉被告麦达良、上海浮生绘餐饮有限公司（以下简称浮生绘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法由代理审判员荣琼英独任审判，本案于2015年6月2日公开开庭进行了审理，应传宇、舒伟平、赵美军及七原告的共同委托代理人颜楚君、颜琪，被告麦达良及其委托代理人侯浩彦到庭参加诉讼。七原告在庭审前撤回对上海浮生绘餐饮有限公司的起诉，本院依法予以准许。经原、被告同意，本案按照简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。原告应传宇、陆新军、江素花、舒伟平、蒋晓丽、孙劲松、赵美军诉称，2013年9月22日，七原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定七原告将其所有的位于上海市静安区康定路XXX号1至2层及1598号第2层的商铺（以下简称涉案房屋）租给被告使用，租赁期限为6年，即2013年9月22日起至2019年9月21日止，其中免租期从2013年9月22日起至2013年11月21日止，从2013年9月22日起至2017年9月21日的年租金为人民币（以下币种同）950，000元，2017年9月22日后的租金上浮5%，租金支付方式为每月支付一次，先付后用，承租方在合同签订之日先支付两个月的租金158，333.30元作为押金。双方还约定了合同的解除和违约责任条款，即合同第九条第2款约定：“乙方（承租方）逾期不支付租金连续累计超过五日的，甲方（出租方）有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向甲方按月租金的陆倍支付违约金，并没收押金。”合同签订后，七原告按约交付了房屋，被告也支付了押金158，333.30元，被告接受房屋后，对房屋进行了装修，房屋装修后，浮生绘公司便使用该房屋用于经营餐饮活动。至今为止，该房屋租金虽经七原告多次催讨，但被告和浮生绘公司均未向七原告支付房租。七原告诉诸法院，要求判令：1、自2015年4月17日解除《房屋租赁合同》，被告立即腾空房屋归还七原告；2、被告偿付七原告租金及房屋使用费，自2013年11月22日起按年租金950，000元计算至房屋腾空归还之日止；3、被告支付七原告违约金475，000元；4、被告支付的押金158，333.30元不予退还，归七原告所有。被告麦达良辩称，不同意七原告的诉讼请求。被告并不存在违约行为，根据双方合同的相关约定，因为不可抗力导致被告无法正常经营的情况，被告不承担责任，不可抗力包括政府行政行为。在本案中，因为七原告隐瞒了租赁房屋的相关事实，导致政府作出行政行为，该行政行为导致被告无法正常营业。经审理查明，2013年9月22日，七原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定七原告将位于上海市静安区康定路XXX号1至2层及1598号第2层的商铺租给被告使用；租赁时间从2013年9月22日起至2019年9月21日止，其中免租时间从2013年9月22日起至2013年11月21日止；租金从2013年9月22日起至2017年9月21日止的年租金为950，000元（月租金为79，166.70元），2017年9月22日其至2019年9月21日止租金上浮5%，租金支付方式为每月支付一次，支付时间为提前一个月支付下月租金，被告应于每月22日前向七原告支付下一个月的租金；被告以银行划账到七原告指定账户的方式支付租金，被告可凭汇款凭证作为付款依据，七原告指定的账户开户名为赵美军、应传宇，每次银行划账不同户名收款金额比例为：赵美军80%，应传宇20%；押金为两个月租金158，333.30元，上述押金由被告在签署本合同时以现金方式交给七原告。合同另对其他事项进行了约定。其中第三条第3款约定：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业用房使用（餐饮行业），如有变更，乙方需事先书面告知甲方并取得甲方书面同意，如合同履行过程中，发生不可抗力因素（政府行政原因）使得乙方无法正常经营，甲方退还押金”。第九条第2款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向甲方按月租金的陆倍支付违约金并没收押金：……3）乙方逾期不支付租金连续累计超过五日的……”。第十二条第2款约定：“免责条款。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。本合同生效后，因国家政策需要拆除或改造所租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，该房屋租金按照实际承租日期予以计算。甲方并返还全数租赁押金给乙方（不计利息）。”再查明，2014年5月20日，浙江欣泰律师事务所接受七原告委托，向被告发出《催款律师函》，对被告应付租金进行了催讨。被告曾于2015年5月30日向赵美军账号转账支付19，000元，向应传宇账号转账支付4，750元。又查明，2013年3月1日，浮生绘公司因原有《餐饮服务许可证》即将到期，向原上海市食品药品监督管理局静安分局（以下简称原食药监静安分局，因机构改革该局于2014年9月30日撤销，并入上海市静安区市场监督管理局）提出延续餐饮服务许可的申请。原食药监静安分局受理窗口的工作人员获知浮生绘公司准备重新装修，告知其应当同时提出变更餐饮服务许可的申请，并为防止浮生绘公司装修后不符合食品安全要求，要求浮生绘公司先将装修设计图纸提交原食药监静安分局审核。同年10月24日，浮生绘公司向原食药监静安分局提交装修设计图纸。同年11月4日，原食药监静安分局经审核后认为其基本符合食品安全要求，并向浮生绘公司出具《餐饮服务许可提前服务指导意见》，要求浮生绘公司按审核后的设计图纸施工，工程竣工后提交许可申请材料，申办《餐饮服务许可证》。同年12月10日，原食药监静安分局再次向浮生绘公司发送《餐饮服务许可提前服务指导意见》，要求浮生绘公司就改变烟道等问题向环保部门提出环境影响评价申请，原食药监静安分局根据环保部门出具的环境影响评价报告再作出许可决定。2014年4月1日，原食药监静安分局对麦达良作出投诉（举报）事项处理意见书（编号：XXXXXXX）告知浮生绘公司，“上海浮生绘餐饮有限公司2013年10月底向我局递交了新的装修图纸。经我局审核，该设计图纸在厨房布局、流程、设施设备等均基本符合延续换证的要求，遂出具了提前服务意见书，同意其按图施工，待验收合格后予以延续发证。2013年11月中旬，我局接有关部门反映上海浮生绘餐饮有限公司所在大楼居民集体投诉该公司由于没有专用烟道，擅自借用居民化粪池的排气管进行油烟排放等问题，根据与相关部门召开的协调会精神，现要求上海浮生绘餐饮有限公司就目前厨房烟道等问题向环保部门提出勘察申请，我局将根据环保部门出具的意见书作出决定。”浮生绘公司认为原食药监静安分局作出的处理行为缺乏法律依据，诉至本院。2014年12月9日，本院作出（2014）静行初字第84号判决书，判决撤销原上海市食品药品监督管理局静安分局作出的要求浮生绘公司提交环保部门意见书的处理行为，上海市静安区市场监督管理局应依法对浮生绘公司的申请重新作出具体行政行为。2015年2月21日，浮生绘公司取得《餐饮服务许可证》，载明，“单位名称：上海浮生绘餐饮有限公司，法定代表人（负责人或业主）：李家耀（法定代表人），地址：康定路XXX-XXX号，类别：中型饭店，备注：含熟食卤味，有效期限：2015年2月21日至2018年2月10日，发证机关：上海市静安区市场监督管理局，发证日期：2015年2月11日”。浮生绘公司所属“顶好小厨”餐饮店于2015年5月13日开张，“顶好小厨”餐饮店由麦达良在涉案房屋内经营。以上事实，有原、被告的陈述，被告提供的《房屋租赁合同》、《催款律师函》及快递单、上海市房地产权证，被告提供的《房租租赁合同》、《餐饮服务许可证》、《开业告知书》、（2014）静行初字第84号行政判决书等证据予以证明，并经庭审查证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立合同受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于被告是否构成违约。被告认为，虽然被告未支付2013年11月22日至2015年5月12日之间的租金，但是并未违反双方租赁合同之约定，不同意解除合同，理由在于：由于系争房屋存有瑕疵，致行政审批受阻，自2013年12月10日至2015年3月27日间无法按租赁合同之约定正常使用系争房屋，属于不可抗力，七原告应按合同约定退还被告已支付的押金；2、七原告所出租的涉案房屋不仅《餐饮服务许可证》早在2013年4月就已到期，而且由于设计瑕疵，无经营餐饮行业所必须之油烟专用管道，致使被告《餐饮服务许可证》审批受阻，七原告未能保证出租物符合合同约定之用途，致使被告无法正常使用涉案房屋，七原告的行为已经构成违约，被告未支付租金系行使先履行抗辩权。七原告对此表示，政府审批问题并不是不可抗力，七原告房屋也不存在瑕疵导致被告未正常经营餐饮行业。本院认为，1、不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，结合合同第三条第3款及第十二款第2项来看，其中的“不可抗力因素（政府行政原因）”应指因国家政策需要拆除或改造所租赁的房屋的情况，不包含浮生绘公司申批《餐饮服务许可证》受阻的情况，不属不可抗力范围；2、浮生绘公司于2015年2月11日，在油烟排出方式未经更改的情况下取得了《餐饮服务许可证》，由此七原告所出租房屋并不存在被告所述的不符合合同约定之用途的情况，原告的行为未构成违约，被告也无先履行抗辩权从而可以拒付租金。综上，本院对被告主张虽拖延支付房租但不构成违约的主张不予支持。因被告长期未支付房租，违反了合同第九条第2款第3项的规定，七原告要求自2015年4月17日解除《房屋租赁合同》，并判令被告腾空房屋归还七原告的诉讼请求并无不当，本院予以支持。七原告诉请要求被告支付租金及房屋使用费，计算方式符合法律规定，本院予以确认，但应扣除被告已经支付的钱款。关于违约金一节需作特别说明。被告坚称自己未违约，其目的是抵消、动摇或者吞并对方的违约金请求权，在此情况下，无论法院判定其应支付多少违约金，其均会认为违约金过高，如简单地认为当事人未主张违约金过高，法院不能调整违约金，则可能造成事实上的不公平。本院根据实际情况酌情确定被告应付的违约金数额为237，500元，抵扣被告预先支付的押金后，还应支付违约金79，166.70元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告应传宇、陆新军、江素花、舒伟平、蒋晓丽、孙劲松、赵美军与被告麦达良就上海市康定路XXX号1至2层及1598号第2层的商铺在2013年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月17日解除，被告麦达良应于本判决生效之日起十日内腾退上述房屋；二、被告麦达良应于本判决生效之日起十日内支付原告应传宇、陆新军、江素花、舒伟平、蒋晓丽、孙劲松、赵美军租金及房屋使用费（自2013年11月22日起，按每年950，000元的标准，支付至被告麦达良实际腾退上诉房屋之日止，并扣除被告麦达良已经支付的23，750元，其中2015年4月16日之前的为租金，2015年4月17日之后的为房屋使用费）；三、被告麦达良应于本判决生效之日起十日内支付原告应传宇、陆新军、江素花、舒伟平、蒋晓丽、孙劲松、赵美军违约金79，166.70元（被告麦达良支付给七原告的押金已经进行抵扣）。案件受理费21，267.50元，减半收取10，633.75元，由七原告承担500元，由被告麦达良承担10，133.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　荣琼英二〇一五年八月十三日书　记　员　　高佩珂附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。微信公众号“”