（2014）顺民初字第15826号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-07-18
案件名称
吴志凤等诉北京恒基伟业航空地面服务股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴志凤,周庆海,斯迈尔航空地面服务股份有限公司,北京汉旗商旅企业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第15826号原告吴志凤，女，1962年7月10日出生。原告周庆海，男，1959年8月15日出生。二原告之共同委托代理人夏日星，北京顺东律师事务所律师。被告斯迈尔航空地面服务股份有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港经济开发区a区天柱路28号1号楼3层3-a、3-b，组织机构代码67425xxxx。法定代表人杜雪，董事长。委托代理人张勇，北京市融商律师事务所律师。委托代理人孙建征，男，1979年1月23日出生。第三人北京汉旗商旅企业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区a区天柱路28号，组织机构代码66463xxxx。法定代表人卢少辉。原告吴志凤、周庆海与被告斯迈尔航空地面服务股份有限公司（以下简称斯迈尔公司），第三人北京汉旗商旅企业管理有限公司（以下简称汉旗商旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月6日作出（2013）顺民初字第5466号民事判决。被告斯迈尔公司不服提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）三中民终字第10829号民事裁定：撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第5466号民事判决，发回北京市顺义区人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周庆海及原告吴志凤、周庆海之共同委托代理人夏日星，被告斯迈尔公司之委托代理人张勇、孙建征到庭参加诉讼。第三人汉旗商旅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志凤、周庆海诉称：2012年11月1日，二原告将位于顺义区xx开发区xx区xx大厦xx层的房屋转让出售给了被告，建筑面积1349.71平方米，总价款为人民币21325000元。涉案的房产于2012年11月1日过户转让。转让前，双方曾口头约定：被告如果不能及时给付房款，以不能给付金额为基数，按月百分之一的利率标准，给付二原告违约金。该房产转让以后，被告只给付二原告50万元房款，其余房款20825000元经多次追索被告未予以给付。二原告诉讼请求为：1.判令被告斯迈尔公司给付购房款20079000元；2.判令被告斯迈尔公司给付未及时给付购房款的违约金（以20079000为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2013年3月17日计算至被告实际给付之日止）；3.诉讼费由被告负担。被告斯迈尔公司辩称：被告确实欠付二原告购房款，但是被告对二原告主张的金额不认可。被告认可欠付二原告1143.4万元。根据被告庭前的调查，本案应当是两个诉，因为本案涉及两个合同。对于第二项诉讼请求，被告不同意支付，因为在合同中双方没有约定违约金。第三人汉旗商旅公司既未做出陈述，亦未参加本院庭审。经审理查明：吴志凤与周庆海系夫妻关系，吴志凤与吴志香系姐妹关系。经北京市工商行政管理局核准，2010年12月21日，北京汉旗航空地面服务股份有限公司名称变更为北京恒基伟业航空地面服务股份有限公司（以下简称恒基伟业公司）；2014年4月29日，恒基伟业公司名称变更为恒基伟业航空地面服务股份有限公司；2015年3月24日，恒基伟业航空地面服务股份有限公司名称变更为斯迈尔公司。坐落于顺义区xx路xx号xx号楼xx层xx号房屋于2008年4月2日登记于吴志香名下，于2010年11月4日转移登记于吴志凤名下，于2012年11月1日转移登记于恒基伟业公司名下。坐落于顺义区xx路xx号xx号楼xx层xx号房屋于2008年4月2日登记于周庆海名下，于2012年11月1日转移登记于恒基伟业公司名下。2010年9月1日，周庆海（甲方）与汉旗商旅公司（乙方）签署《以租代售合同》。该合同载明的出租人为周庆海、吴志香（甲方），约定：甲方同意出租，乙方同意承租顺义区xx开发区xx区xx路xx号xx大厦xx层之房屋；租赁期限为两年，自2010年9月1日至2012年8月31日；房屋租金为捌万元/月，租金按季度支付，每季前5日支付；甲方向乙方出租该房屋，系按以租代售方式进行的。乙方基于本合同享有于本合同租赁期限内或租赁期届满时购买该房屋之权利，即于本合同租赁期限内2011年9月1日购买即为人民币1350万元，2012年9月1日购买，房屋总价款为人民币1450万元（另：2012年4月30日前应向甲方支付累计达人民币725万元，如果在此时间未付，视为乙方放弃购买，但可以租赁至2012年8月31日），乙方向甲方提出购买意向，即为乙方正式购买该房屋之明确的意思表示；在本合同所指房屋的租赁期间，甲方应在收到乙方发出的购房要求后，应与乙方签订书面房屋买卖合同；乙方向甲方提出购买意向后，已付的租金自动转为购房定金。吴志香表示同意周庆海代其签署该合同。后周庆海、吴志香及恒基伟业公司、汉旗商旅公司签署协议书1份。该协议书的主要内容为：“周庆海、吴志香：杜媚凝及汉旗商旅公司与你们签订了关于北京房屋以租代售的协议书，因个人及公司原因，现由恒基伟业公司履行该合同，并享有此合同中规定的全部权力（利）与义务。”2012年10月31日，吴志凤与恒基伟业公司就顺义区xx路xx号xx号楼xx层xx号房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为687万元。2012年10月31日，周庆海与恒基伟业公司就顺义区xx路xx号xx号楼xx层xx号房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为614万元。双方均认可《存量房屋买卖合同》系用于办理过户的网签合同。周庆海、吴志凤称双方为了避税，故在《存量房屋买卖合同》中约定房屋价款低，并非双方真实的交易价格。斯迈尔公司称该2份《存量房屋买卖合同》系双方真实交易合同，能够反映出房屋的真实交易价格。2012年12月17日，周庆海（出卖人）、吴志凤（出卖人）与恒基伟业公司（买受人）签订《补充协议》，约定就买卖顺义区xx开发区xx区xx大厦3层共计1349.71平方米房屋付款事宜，达成补充协议如下：“1.买受人至本补充协议签署之日已支付给出卖人购房款人民币捌佰捌拾贰万伍仟元。2.欠剩余房款人民币壹仟贰佰伍拾万元，出卖人同意买受人可以在本协议签署后三个月内付清。3.本补充协议取代甲、乙、丙三方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约和通信，如发生冲突以本补充协议为准。”该协议中的吴志凤签名系周庆海代签。周庆海及吴志凤称:签订该《补充协议》时，第一条约定的882.5万元并未实际支付，恒基伟业公司口头告知周庆海、吴志凤由汉旗商旅公司给付该882.5万元，汉旗商旅公司在场且答应很快给付，周庆海、吴志凤基于相信恒基伟业公司和汉旗商旅公司能够给付该882.5万元就签订了协议，并在协议中注明已付882.5万元。周庆海、吴志凤并称《补充协议》签订后，斯迈尔公司、汉旗商旅公司未向其支付款项。斯迈尔公司称签订《补充协议》的相关人员已经不在公司，其无法核实882.5万元是否实际已付，且写明已付882.5万元可能是为了多贷款。斯迈尔公司称《补充协议》签订后斯迈尔公司未向周庆海、吴志凤支付款项，其不清楚汉旗商旅公司是否支付款项。斯迈尔公司未提交证据证明汉旗商旅公司于《补充协议》签订后向周庆海、吴志凤支付购房款。周庆海及吴志凤陈述汉旗商旅公司及恒基伟业公司共向周庆海及吴志凤支付124.6万元。审理中，周庆海及吴志凤陈述二人曾与恒基伟业公司口头约定，如恒基伟业公司逾期支付《补充协议》中的款项，恒基伟业公司按照月息1%的标准给付利息作为违约金，现因其对此没有证据证明，故其要求斯迈尔公司按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期付款利息，其主张之违约金实际为逾期付款利息。斯迈尔公司对此不予认可。诉讼中，斯迈尔公司提交2011年12月16日出具的情况说明复印件一份以及2015年3月7日斯迈尔公司会计耿岚与周庆海的录音一份，证明双方就涉诉房屋约定的实际交易价格为1300万元。情况说明部分内容为：“2010年9月1日汉旗商旅公司与周庆海、吴志香签订房屋以租代售合同书，约定将二人分别所有的涉诉房屋用以租代售的方式租赁给汉旗商旅。后双方签订补充协议约定汉旗商旅公司的权利义务由恒基伟业公司承受，并约定由恒基伟业公司购买以上承租房屋。现双方就购买事项达成如下一致：（1）双方确认最终成交价格为壹仟三百万元；（2）再扣除已支付房租122.6万元，买方再支付1177.4万元…”该情况说明底部有周庆海、周军签名，并注明周庆海代吴志香签订。周庆海、吴志凤以斯迈尔公司未提交情况说明原件为由不认可情况说明的真实性，但表示其确实签署过该情况说明，同时称该情况说明其针对汉旗商旅公司出具，汉旗商旅公司未实际履行，且情况说明于2011年12月16日签订，当时房价低，2012年房价上涨故进行了重新约定。周庆海、吴志凤认可录音的真实性，不认可合法性及证明目的。录音的部分内容为：“周庆海（以下简称周）：这个房没多少钱，过了有功夫了。耿岚（以下简称耿）：你认可这个12428988，认可当时恒基伟业应该付你而没有付的房款，是这个数吧？周：现在我不知道你想达到什么目的…当时啊，你没在这，他们这几个人跟我谈这些事，说该我的钱，三月给不了怎么办，按国家利息走，4倍走。口头都说了，到现在谁他也没人承认，谁都不想给这钱…2012年1450万卖你的房，就给了我点租金…非得等法律起诉你，我也不愿意起诉…。耿：周哥，你起诉可能是不仅仅是这1200万。周：肯定不是这个啊。我的损失，对不对啊。耿：我是说咱一个一个解决，1200万肯定是要还，这是不争的事实…现在不是连1200万都没给你嘛。周：是啊，他给我还不起诉，要不好好说，用什么东西做抵押也可以…我在银行这电话打着，这房作价是2600万，贷款1300万，当时就还了我就啥事没有了。征信函也拿下来了，贷款1000多万、1000万…当时我看到了那个批复函，王会计给杜雪亲自打电话说跟行长说好了说没问题，说你过户吧，你过完了，这边钱就能给你放了。这么着我才帮他过的户，明白吗…耿：当时过完户贷下来放的款还给你1200多万就是了。周：对呀，可是他银行不给他贷了啊…当时他们就想走这个，想招，把钱弄出来。为什么说当时他们做2600万，要贷出1300万来还了我啥事不就没有了。过完户以后才给了我50万…你该给我的钱你得给我，是不是。你承诺我的东西你就得给我，是不是。等于说这1200多万，这一年利息按银行利息4倍走就多少钱，贷款利率，是不是。耿：哪有4倍的利息啊。周：那咋没有，这是法院、法律可以承认的。可是当时他们口头约定的我们这还有一个借款的…月息1%，我们这都有他们写的东西，1%，1250万，一年不就125万不止…。”上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《以租代售合同》、《补充协议》、协议书、《存量房屋买卖合同》、情况说明、录音、名称变更通知等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、陈述并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人汉旗商旅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利。恒基伟业公司经核准最终变更名称为斯迈尔公司，依据法律规定，斯迈尔公司承继恒基伟业公司的权利义务。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。周庆海、吴志香与汉旗商旅公司签订的《以租代售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。后周庆海、吴志香及恒基伟业公司、汉旗商旅公司签署协议书将汉旗商旅公司在《以租代售合同》中的权利义务转让给恒基伟业公司，恒基伟业公司后亦与原房屋所有权人周庆海、吴志凤签订了《补充协议》，本院对此予以确认。关于涉诉房屋的交易价格，双方各执一词。根据《以租代售合同》的约定，在2011年9月1日交易则价格为1350万元，在2012年9月1日交易则价格为1450万元；根据两份《存量房屋买卖合同》的约定，在2012年10月31日交易价格为1301万元；根据2011年12月16日周庆海及其代吴志香出具的情况说明，其认可双方确认的交易价格为1300万元，从上述证据材料可知，双方关于涉诉房屋的交易价格进行了多次协商，但协商总价并未超过1450万元。而根据周庆海在录音中的陈述，其多次提到的斯迈尔公司欠付其款项的数额虽然并不统一，并主张因斯迈尔公司未及时付款使其遭受了损失，但并未提及欠付购房款本身超过1450万元的范畴，且根据其前后陈述，存在双方将房价款作价为2600万元以便获取银行1300万元贷款用于支付欠付购房款的内容。综上，本院难以认定双方有以远超1450万元的价格对涉诉房屋进行买卖的合意。在签订《补充协议》时，涉诉房屋已经完成过户，周庆海作为完全民事行为能力人且作为购房款的权利人，应当清楚知悉签署该协议的法律后果，其仅以相信斯迈尔公司和汉旗商旅公司能够付款为由而注明已付882.5万元的购房款，理由显然不充分，而综合本案查明的情况，本院亦难以认定周庆海、吴志凤对此作出了合理的解释。在此情形下，周庆海、吴志凤以《补充协议》第一条约定的已付购房款数额加上第二条约定的欠付购房款数额作为其应当获取的购房款总额，本院不予采信。斯迈尔公司主张涉诉房屋双方约定的实际交易价格为1300万元，但其并未提交充分、有效证据予以证明，本院亦难以采信。考虑到涉诉房屋买卖交易时存在以租代售、已付的租金转为购房定金且历经买受主体变更等情形，故在涉诉房屋完成过户后，对买卖双方至关重要的部分则为对欠付房款及支付期限等的确认。《补充协议》中明确约定恒基伟业公司在签署《补充协议》时欠付购房款1250万元，付款时间为协议签署后三个月内，并注明该协议为双方就购房事宜的终局性约定，该约定符合本案整个交易流程，结合录音中双方商谈的内容，能够体现出当事人的真实意思，故本院对此予以确认。斯迈尔公司并未提交证据证明其或汉旗商旅公司在《补充协议》签订后支付过购房款，故本院确认斯迈尔公司仍需向周庆海、吴志凤支付购房款1250万元。鉴于周庆海、吴志凤主张的违约金实为逾期付款利息，考虑到斯迈尔公司自《补充协议》签订至今并未支付购房款，本院对其要求给付利息的诉讼请求予以支持，但应以1250万元为基数，起付之日应为2013年3月18日。周庆海、吴志凤诉讼请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告斯迈尔航空地面服务股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告吴志凤、周庆海购房款一千二百五十万元，并给付该款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自二○一三年三月十八日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告吴志凤、周庆海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十五万二千一百七十二元，由原告吴志凤、周庆海负担四万五千八百八十二元（已交纳），由被告斯迈尔航空地面服务股份有限公司负担十万六千二百九十元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费三百元，由被告斯迈尔航空地面服务股份有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益审 判 员 于泽军人民陪审员 李金二〇一五年八月十三日书 记 员 叶丽芳 更多数据：