（2015）连民终字第01578号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-28
案件名称
祁德萍与葛波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祁德萍,葛波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)连民终字第01578号上诉人（原审原告）祁德萍。被上诉人（原审被告）葛波。上诉人祁德萍因与被上诉人葛波房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭于2015年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人祁德萍、被上诉人葛波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁德萍一审诉称：葛波与案外人屠友上于2011年3月15日签订房屋租赁合同，合同约定租期至2014年3月15日，后案外人屠友上经葛波同意，将该房屋转租给祁德萍，签订了三方协议。根据转让协议规定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备经营用品全部归祁德萍所有，经葛波同意后，在原有装修的基础上，祁德萍对涉案房屋又进行了装修。2014年7月2日，葛波起诉至法院要求解除合同，后经连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02890号民事判决及连云港市中级人民法院（2014）连民终字第02071号民事判决确定解除祁德萍与葛波双方的房屋租赁合同，导致祁德萍遭受经济损失。祁德萍认为，按协议约定，店铺内装饰、装修为祁德萍所有，但因装饰装修的不可拆卸性，葛波理应承担装饰装修的相等对价给祁德萍。故请求判决葛波支付祁德萍房屋装修费用35000元，并由葛波承担本案诉讼费用。葛波一审辩称：祁德萍对房屋租赁进行了附合物的添加，虽然已经与原房屋形成动产与不动产的复合是不可分离拆除的，若分离拆除必将造成原物及附合物的贬损，故不能请求葛波返还。祁德萍对房屋进行装修是为其经营所用，承租人已经因装修收益了，无权要求出租人补偿装修费。根据诚实信用原则承租人既然明知该装饰装修将来很难拆除无法收回残值，仍然愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同的必要成本，在合同期内分担完毕。请求依法驳回祁德萍的诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年3月15日，葛波与案外人屠友上签订《房屋租赁合同》，双方约定葛波将其所有的位于连云港市海州区汇金世贸广场第9-125号门面房出租给屠友上，租赁期限为2011年3月15日至2014年3月15日，年租金为35000元，以后每年递增5000元，付款方式为提前三天每半年支付一次；承租方负担承租开业后的卫生费、管理费、保安费、水电费等与营业有关的费用。2012年5月14日，屠友上与祁德萍达成《转让协议》，协议载明：“甲（屠友上）乙（祁德萍）经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将位于连云港市新浦区（现海州区）汇金路9-123、124、125号店铺转让给乙方使用，建筑面积560平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让后乙方同意代替甲方向丙方（房东）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备及经营用品全部归乙方所有。四、乙方须一次性付清转让费。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后所产生的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。”，葛波于2012年9月10日作为合同丙方（房东）在合同上签字确认。合同签订后，祁德萍分别于2012年5月14日、2013年7月、2013年12月27日对房屋进行了装修。合同届满后，祁德萍、葛波因故未能就房屋续租达成合意，葛波于2014年7月2日诉至原审法院要求解除合同，经原审法院审理后认定，葛波与案外人屠友上签订的《房屋租赁合同》、葛波、屠友上与祁德萍签订的《转让协议》系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。三方的《转让协议》确定屠友上将其在《房屋租赁合同》中的权利义务转移至祁德萍，该房屋租赁合同对祁德萍有约束力，祁德萍应按照合同约定履行合同义务。合同到期后，祁德萍、葛波未就房屋续租事宜达成一致并签订合同，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，葛波可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知祁德萍。并判决葛波与祁德萍之间的房屋租赁合同于2014年7月9日解除。判决作出后，祁德萍不服，向连云港市中级人民法院上诉，经原审法院审理后驳回祁德萍上诉，维持原判。原审法院认为：生效判决已确定《房屋租赁合同》及《转让协议》对祁德萍、葛波双方均有约束力，双方均应按合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，祁德萍在租赁期限内对租赁房屋进行了装饰装修，祁德萍、葛波双方在《房屋租赁合同》及《转让协议》中均未就租赁期满后装饰装修费用的负担进行过约定，该房屋租赁合同明确约定租赁期限至2014年3月15日，现租赁期间已届满，故祁德萍请求葛波补偿附合装饰装修费用，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决驳回祁德萍的诉讼请求。一审案件受理费用680元，由祁德萍负担。上诉人祁德萍对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审法院未对上诉人在租赁期间的装饰装修费用予以支持不当，对此上诉人与案外人屠友上签订的转让协议第三条已有明确约定。2、合同履行期间，被上诉人存在违约行为导致合同无法履行，被上诉人应当为此赔偿上诉人的装饰装修费用。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人葛波答辩称：如果有法律条款能支持上诉人要求我支付装修款的，我就给她钱。本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。二审争议焦点为：上诉人祁德萍要求被上诉人葛波支付装饰装修费用的主张能否得到支持。本院认为：被上诉人葛波与案外人屠友上签订的《房屋租赁合同》，上诉人祁德萍、被上诉人葛波与案外人屠友上签订的《转让协议》合法有效，该三方的《转让协议》约定案外人屠友上将其在《房屋租赁合同》中的权利义务转移至上诉人祁德萍，故该房屋租赁合同对上诉人祁德萍有约束力，祁德萍应按照合同约定履行合同义务，该转让协议第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备及经营用品全部归上诉人祁德萍所有，该条及涉案其他合同均未对装饰装修费用的承担作出约定，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。上诉人祁德萍要求被上诉人葛波承担装饰装修费用的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。关于上诉人祁德萍认为被上诉人葛波存在违约行为导致合同无法履行，而要求被上诉人葛波承担装饰装修费用的上诉理由，本院认为，因已有生效判决认定房屋租赁合同解除的原因系其为不定期租赁合同，且被上诉人葛波已在合理期限内通知上诉人祁德萍解除该合同，而导致合同解除，并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定的，因出租人违约导致合同合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持的情形。另外上诉人祁德萍与案外人屠友上的转让协议，被上诉人葛波与案外人屠友上的房屋租赁合同中也未对发生违约行为就应当承担装饰装修费用作出相关约定，故本院对上诉人祁德萍的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人祁德萍的上诉理由和请求不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人祁德萍担。本判决为终审判决。审 判 长 程 晨代理审判员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一五年八月十三日书 记 员 刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”