（2015）怀鹤民一初字第519号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-02
案件名称
原告杨红与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨红,怀化市凯通房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第519号原告杨红，女，1970年8月6日出生，土家族。委托代理人（特别授权）田斌星，女，1973年11月12日出生，土家族。被告怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。法定代表人张伟贤，该公司董事长。委托代理人（特别授权）舒小兵，湖南民海律师事务所律师。原告杨红与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月21日、10月8日公开开庭进行了审理。书记员许莉担任记录。原告杨红的委托代理人田斌星，被告怀化市凯通房地产开发有限公司委托代理人舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨红诉称：原告于2011年6月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第5幢7层706号商品房，该商品房建筑面积119.01平方米，《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得“竣工验收备案表”，逾期不能交房，被告向原告按日支付总房款的万分之一的逾期交房违约金。至今，原告向被告支付购房款342651元，办证相关费用20880元，但是怀化市住房和城乡建设局在2014年12月29日在怀化日报公开刊登关于取消怀化市凯通领御花园一期5号、8号楼建设工程竣工综合验收备案的公告，也就是说被告开发的该项目房产未能获得怀化市建筑主管部门的竣工验收，未能取得“竣工验收备案表”，未能如期交房。请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金17563.40元（从2013年8月1日起计算至实际合格交付之日，暂计算至2014年12月31日）。2、由被告承担本案诉讼费用。被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：被告已经给原告支付了违约金不存在继续承担违约责任；原告所提出的违约责任应该由原告自己承担，与被告没有关系。经审理查明：2011年6月21日，原告杨红（买受人）与被告怀化市凯通房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买出卖人开发的位于湖天南路西侧凯通领域项目商品房5栋7层706号房，购房总价款337958元，出卖人应在2012年12月31日前将竣工验收合格并取得竣工验收备案表的房屋交付买受人；买受人委托出卖人办理房屋所有权证及土地使用权证，办证费用及代办费用合计7860元，由买受人于2011年6日21日前交清；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2011年6月12日向被告交付购房定金50000元；2011年6月21日交付购房款57958元；另通过银行按揭贷款方式交付购房款230000元，2014年8月31日交付补房屋面积差（1.63㎡）房款4693元，原告共计向被告交付购房款342651元；2011年6月21日原告交给被告产权登记费80元、契税6759元、维修基金6759元、国土证345元、代办费676元；同时原告还向被告交付了银行贷款手续费2300元、资料费200元、抵押登记费80元、抵押手续费690元、保险费1725元；2014年8月31日被告收取原告房屋面积差价款时，原告又补交了办证等费用1266元（办证160元、预告80元、国土505元、交易352元、印花169元）。原告至今未取得房地产权属证书。2013年4月15日被告通知原告收房，2013年8月27日又以挂号信函通知原告收房，原告杨红收房后又将房屋钥匙退还给了被告。2013年7月26日，该商品房所在5号楼取得建设工程竣工综合验收备案表。怀化日报2014年12月29日刊登的怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，内容为：根据怀化市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（怀公消验字（2014）第0096号）：“一、综合评定该工程消防验收不合格”，按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第四款“法律法规应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”的规定，经研究，决定取消怀化市凯通领域花园一期5#（备案编号2013-47）、8#（备案编号2013-49）楼建设工程竣工综合验收备案，待消防验收合格后重新备案。另查明，原告以被告延期交房诉诸本院要求被告支付违约金，2013年10月30日本院（2013）怀鹤民一初字第731号民事判决书判决由被告支付原告从2013年1月1日至2013年7月31日的违约金7097元。2015年8月11日，被告已为原告杨红办理好房产权证。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证明，被告营业执照、组织机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证实原、被告签订的房屋买卖合同约定的内容；3、收据5张，证实原告支付被告购房款及相关款项情况；4、竣工验收备案表、房屋所有权证、挂号信记录，证实原告所购被告的5幢房屋竣工验收备案情况，并已办理房屋所有权证以及被告通知原告收房情况；5、怀化市住房和城乡建设局2014年12月29日在怀化日报的公告复印件一份，证实怀化市凯通领域花园一期未取得竣工验收备案；6、2013年10月怀化市鹤城区法院（2013）怀鹤民一初字第731号民事判决书复印件一份，证实违约金计算时间及期限。7、原、被告陈述及庭审笔录2份，证实本案其他事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告应当按合同约定于2012年12月31日前将房屋交付给原告，但被告于2013年4月15日才通知原告收房，并于2013年8月27日通过邮政信函邮寄通知原告收房。被告开发的第5幢房屋于2013年7月26日取得竣工综合验收文件备案。怀化市凯通领御花园一期5#楼2013年7月26日已取得建设工程竣工综合验收备案，被告基于行政主管部门出具的当时具有既定效力的法定文件，通知原告交付房产符合合同约定。怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，原告主张的由此产生的违约金损失，是被告所不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过其订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，被告已取得的建设工程竣工综合验收备案被撤销后，应当承担相应的行政责任，且原告所购房产已办理房产权证，按房产权证办理程序看该房产已符合交付条件，故被告不应对此再承担违约金赔偿的民事责任。且原告就被告2013年7月31日前的违约金已主张并已得到本院支持，故本院对原告要求被告支付从2013年8月1日至2014年12月31日的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨红的诉讼请求。案件受理费239元，由原告杨红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 欧 燕人民陪审员 陈新兰人民陪审员 朱达和二〇一五年八月十三日书 记 员 许 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：