（2015）信中法民终字第1270号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人信阳隆圣房地产开发有限公司与被上诉人方杰房屋拆迁安置协议纠纷案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
信阳隆圣房地产开发有限公司,方杰
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1270号上诉人（原审被告）信阳隆圣房地产开发有限公司。组织机构代码78342493-3。住所地：信阳市浉河区东方红大道西段。法定代表人熊友凤，公司董事长。委托代理人黄沙，河南天风律师事务所律师。特别授权。。被上诉人（原审原告）方杰，女，汉族，1950年9月18日出生，住信阳市浉河区。委托代理人陈礼友，河南冠南律师事务所律师。特别授权。上诉人信阳隆圣房地产开发有限公司（以下简称隆圣公司）因与被上诉人方杰房屋拆迁安置协议纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人隆圣公司委托代理人黄沙、被上诉人方杰及其委托代理人陈礼友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2008年9月17日，原、被告签订了一份拆迁补偿安置协议。该协议约定一、被拆迁房屋补偿根据规划，甲方拆除乙方各类房屋建筑面积190.82平方米及其附属物，甲方支付给乙方房屋及附属物拆迁补偿费26600元，乙方在2008年9月17日前应将房屋腾空，并交付甲方拆除，本协议签订后，由甲方负责办理被拆除房屋产权注销手续。二、拆迁补偿安置，乙方自愿选择补偿安置方式（产权调换），（一）货币补偿，（二）产权调换，1、甲方应付给乙方补偿费26600元，乙方预留给甲方购房款6600元。2、甲方提供给乙方产权调换房屋情况，①区域位置：原区域，即周公台；②产权调换房屋建设及交房标准按国家有关法规规定执行，甲方负责乙方办理住房进住手续。3、乙方自行安排过渡期住房的，甲方按拆迁房屋使用面积每月每平方米2元支付给乙方临时过渡费，过渡期限共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因甲方原因延长约定过渡期限的，甲方自逾期之日起加倍支付过渡费。四、其它约定：说明以上产权经双方协议同意进行产权调换。①甲方返给乙方门临东方红大道一号楼门面房一层37.72平方米，该面积互不补差价，超出面积按每平方米5000元互补差价。②返给乙方二层门面43.52平方米，该面积互不补差价，超出面积按每平方米3000元互补差价；③返给乙方一号楼高层，电梯住宅一套，面积为109.58平方米，该面积不补差价，超出面积按每平方米2600元补价，新房结算以房管局办证测量数据为准；④如乙方面积有可多要一套住宅，高层每平方2600元，多层5楼每平方米1700元，6楼每平方米1500元（同意在20层以上选房，邓元周）。2013年3月25日双方签订补充协议，协议内容为：本协议中约定的住宅已返迁交付，所补房款和其他款项暂写欠条，待商业房办理交房结算时，还清欠款，其他事项按原约定执行。原告方杰将协议中房屋交由被告信阳隆圣房地产开发有限公司拆迁。2013年1月1日，信阳隆圣房地产开发有限公司发布公告，称其开发建设的信阳周公台区域“申城花园”从公告之日起开始交房，请各位业主和本区域的返迁业主从今日起携带购房资料或返迁协议书及所有返迁资料到公司办理结算手续并同时交房。后原告方杰与被告隆圣房地产开发公司因交房等事宜发生争执，在多次协商未果情况下遂诉至本院。，请求依法判令被告立即交付房屋，按约定签订并履行住宅买卖合同，并赔偿延迟交房的经济损失194764元，和要求过渡费和租金支付到房屋实际交付给原告时止，并承担诉讼费。另查明，，2003年3月23日方杰（甲方）与吕顺辉（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要内容为：甲方将位于信阳市浉河区东方大道330号的临街门面。两间出租给乙方使用，租赁期间自2003年3月23日至2006年3月23日房屋租金为每年36000元。原告方杰拆迁临东方红大道前门面房宽为5.80米。本案在审理中，原告方杰提交2004年5月至2006年5月其与人民药店签订的房屋租赁合同一份，该合同显示原房屋出租每年租金86000元，并提供其原房屋产权证，该产权证显示1至6层355.05平方米，平房11.34平方米，临东方红大道宽8.18米。原审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议系双方真实意思表示，双方应依据诚实信用和公序良俗原则认真履行。但由于双方在合同中仅约定返迁门临东方红大道一号楼门面房一层37.72平方米，二层门面43.52平方米，并未明确约定原告返迁面积的性质以及返迁面积的长和宽，原告将该面积解释为一间门面房，而被告将该面积理解为是商场整体中的一部分，由此导至该房屋迟迟不能交付并最终诉讼至法院。对该院认为，首先依据合同目的的解释方法，拆迁前原告的房屋系独立结构的商用房，被告作为拆迁开发一方应对相关规划及建设情况作出充分的说明和解释，因其未提供证据证明目前房屋开发建设的现状是由于政府行为等不可抗力导致原规划变更，因此应承担相应的履行困难的责任；其次，从合同文义及所建房屋现状理解，返迁房屋的一、二层为商业用房双方均无异议，但返迁预设条件为“对等面积互不补差价，超出面积按每平方米5000元或3000元互补差价”，该条件设立的本意表明被告订立合同之前拟开发建设的并非商场，且该合同约定的返迁房屋住宅计量标准亦为“套”即独立房屋，双方在合同中依约定为一号楼门面房。综上所述，本院根据拆迁前原告房屋的情况，将双方在合同中约定的面积理解为独立门面房，依照原告方杰拆迁前房屋土地使用证记载宽度确定方杰一层独立门面房宽度应为5.8米。依照双方协议约定，被告应在2010年3月16日之前向原告交付房屋，被告未履行该义务，应视为违约。因未依约交付门面房，故应依法对因其不履行合同义务而给对方方杰造成的预期利益的损失，即合同履行后可以获得的利益进行赔偿。具体数额及计算方式为，按每年租金36000元计算，从2010年3月16日起至2015年4月16日止（暂按61个月计算），合计金额为219600元。关于原告要求被告支付逾期过渡费及返还预留款6600元的诉请，因双方尚未进行具体结算，故此项请求本案暂不处理为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告信阳隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日将其建成的位于信阳市东方红大道申城花园小区门临东方红大道一号楼门面房一层37.72平方米（宽5.8米）、二层43.52平方米交付给原告方杰；若履行不能，经原告方杰同意可按照该地段房屋同类市场价值予以经济赔偿。二、被告信阳隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告方杰经济损失219600元。三、驳回原告方杰其他诉讼请求。本案受理费3300元，保全费4750元，合计8050元由被告信阳隆圣房地产开发有限公司负担。上诉人隆圣公司上诉称：1、原审判决结果未考虑建成房屋的实际结构状况，易造成判决难以执行；河南省高级人民法院发回重审后，本次一审判决虽然增加了可按同类房屋市价予以赔偿的内容，但又附加“经原告方杰同意”的前提条件，不符合我国合同法第110条第一项的规定。2、因双方协议规定，门面房的损失是一次性给予停业补助费，此款已经支付，不应重复再付。方杰没有依据拆迁公告规定提供出租房屋应有《房屋租赁证》或备案证明，故无权以少收租金为由追要损失。请求二审法院撤销原判，改判按市值赔偿方杰被拆迁房损失补偿；判令本公司不赔偿方杰关于未依约交付门面房的损失219600元。被上诉人方杰答辩称：原判认定事实清楚，判决正确，应当维持原判。合议庭归纳双方争议的焦点：1、原审关于经原告同意才可按市值赔偿的判决是否适当。2、原审关于赔偿逾期交房等经济损失的判决是否适当。二审查明的事实与一审相一致。本院认为，当事人应当诚实守信，全面履行依法成立的合同。本案双方在合同签订后，因各种主客观原因致争议房建工程结构有所变更，原判在尽可能维护合同双方当事人利益的情况下，考量执行环节的可操作性，对履行方式作出变通处理，即在判决依合同交房的同时，判决如履行不能，经原告同意，可按相同地段同类房屋市场价值予以经济赔偿并无不当。因上诉人未依约交付门面房，故依法应对因其不履行合同义务而给对方造成的可预期利益损失219600元予以赔偿。综上，原判认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人隆圣公司负担。本判决为终审判决。审判长 余继田审判员 吴 斌审判员 任 钢二〇一五年八月十三日书记员 杨 帆 来自