（2015）赤民二终字第212号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-06-24

案件名称

郑志桐与李秀芬、杨国军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑志桐,李秀芬,杨国军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2015）赤民二终字第212号上诉人（原审被告）郑志桐，个体工商户。委托代理人于源，内蒙古广诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李秀芬，个体工商户。原审被告杨国军，个体工商户。上诉人郑志桐因与被上诉人李秀芬、原审被告杨国军房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院（2014）阿鲁民初字第4752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月6日公开开庭进行了审理，上诉人郑志桐的委托代理人于源，被上诉人李秀芬到庭参加诉讼，原审被告杨国军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2012年3月19日，李秀芬与郑志桐签订《房屋租赁合同》，合同约定：李秀芬（出租方：甲方）将位于303国道边阿鲁科尔沁旗清河子段8间临街平房（包括使用家具、房屋附属设施，具体见清单）出租给郑志桐（承租方：乙方）经营饭店、旅店使用，房屋租赁时间为2012年3月25日至2014年3月25日，租金为每年19000元，房屋租赁期间不得改动房屋格式，不得私自转兑。租赁期间，房屋及附属设施维修及维修所产生的一切费用均由乙方负责。2012年3与28日，由杨国军代房屋承租方郑志桐书写了家具、房屋附属设施物品清单2页。2013年5月，郑志桐将饭店、旅店转租给姜明超经营，2013年8月姜明超又将涉案的饭店、旅店转租给赵古月经营。李秀芬以被告转租未经其同意为由，将饭店、旅店的门锁更换。2013年12月26日，李秀芬向本院起诉郑志桐【即（2014）阿鲁民初字第72号民事案件】，请求解除与郑志桐签订的《房屋租赁合同》，判令郑志桐将损坏的冰柜、太阳能热水器、水泵、吧台、排污管道、屋内墙体、门等设施及物品给予修复或按评估值予以赔偿，在该案中，法院委托内蒙古万泰华资产评估有限公司对涉案物品、设施的修复费用和无修复价值的物品、设施的重置价格及丢失物品设施的重置价格进行评估，2014年7月17日，内蒙古万泰华资产评估有限公司做出内万资评报字（2014）第64号“关于李秀芬房屋租赁合同纠纷的资产评估报告”。根据上述评估报告，李秀芬房屋、设施物品受损情况如下：一、可修复物品设施为：太阳能热水器桑乐管10管1根（修复费用80元）；墙体69.4平方米（修复费用625元；），排污管道50米（修复费用600元）；室前门1个（修复费用10元）；大门2扇（修复费用30元）；院内垃圾30立方米（运出费用315元）；门窗漆36平方米（修复费用345元）；保洁柜1台（修复费用20元），上述可修复物品修复费用合计为2024元。二、无修复价值物品设施为：吧台1个（2000×500×1100）（重置价格1500元）；大圆桌（§1400）5个（重置价格625元）；小圆桌（§1200）2个（重置价格为130元）；室内门3个（重置价格为600元）；室内门锁（球形锁）2个（重置价格为50元）；室内门锁（压把锁）2个（重置价格为40元）；火炕1铺（2000×3200×700）（重置价格为1144元）；大缸1个（§600×800）（重置价格为80元）；窗玻璃11块，（重置价格为350元）；方传盘2个（重置价格为16元）；上述无修复价值物品设施的重置价格合计为4535元。三、丢失物品设施为：大圆桌2个（重置价格250元）；顶棚灯具40W12套（重置价格204元）；电脑一台（重置价格3000元）；引风机4台（重置价格232元）；吹风机2台（重置价格160元）；塑料盆7个（重置价格35元）；塑料凳1个（重置价格12元）；，小酒杯21个（重置价格21元）；小白茶杯6个（重置价格6元）；小接碟9个（重置价格9元）；啤酒箱2件（重置价格16元）；马勺1个（重置价格30元）；大海碗11个（重置价格33元）；二碗23个（重置价格46元）；竹花碗6个（重置价格24元）；酒精锅5个（重置价格50元）；砂锅1个（重置价格5元）；大圆茶盘1个（重置价格10元）；大饼锅1个（重置价格1000元）；玻璃羹盘5个（重置价格50元）。上述丢失物品设施重置价格合计5208元。2014年8月13日，李秀芬对阿鲁科尔沁旗人民法院（2014）阿鲁民初字第72号民事案件撤回了起诉。2014年8月25日，李秀芬向法院提起本案诉讼。另查明，2014年3月24日，姜明超向法院起诉李英男（原告李秀芬之子）、李秀芬、郑志桐、丁志新（郑志桐之妻）返还原物，赔偿停业损失，在该案审理中，2014年3月26日，李秀芬在阿鲁科尔沁旗人民法院办案人员、姜明超、李英男、李秀芬、郑志桐及郑志桐的代理人于源、ＸＸ在场的情况下，打开涉案饭店、旅店的门锁，法院对姜明超取回的个人物品及饭店、旅店剩余物品进行了现场勘验，并制作了现场勘验笔录。原审法院认为，李秀芬与郑志桐签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力，郑志桐在租赁房屋期间，造成租赁房屋附属设施及物品损坏，应承担恢复原状、赔偿损失的法律责任。在房屋租赁设施物品清单中没有写明有引风机4台、吹风机2台，故在李秀芬主张赔偿丢失物品损失的数额中应将引风机4台（重置价格232元）、吹风机2台（重置价格120元）予以扣除。郑志桐对损坏的可修复物品设施应予以修复，如逾期不修复应按评估的修复费用予以赔偿；对无修复价值和丢失物品因评估报告未考虑折旧损耗，故本院酌定按评估报告确定的重置价格扣除30%折旧后予以赔偿。杨国军无论基于个人合伙关系还是出于帮忙代承租方郑志桐出具了房屋附属设施及物品清单，均不影响郑志桐作为房屋承租人承担对房屋、附属设施及附带家具的损害赔偿责任。郑志桐与杨国军是否系合伙经营饭店、旅店及杨国军对合伙事务产生的债权债务是否承担责任，系合伙法律关系要解决的问题，与本案房屋租赁合同关系是两种不同的法律关系，其权利基础亦完全不同，故对李秀芬要求杨国军对房屋附属设施、物品承担损害赔偿责任的主张，法院不予支持。郑志桐辩称评估报告系依据李秀芬自己书写的损坏和丢失物品清单而做出，该评估报告不合法的主张法院不予采信。首先李秀芬提供的损坏丢失物品设施清单除引风机4台、吹风机2台外，其余均能与房屋出租时设施物品清单、房屋收回时法院勘验笔录记载的所剩物品清单相吻合。其次，取价依据方面，该评估报告写明评估人员进行了现场勘察，故该鉴定报告客观真实。本案审理中，李秀芬撤回要求郑志桐对冰柜、潜水泵、暖气循环泵各一台予以修复或按评估值予以赔偿的主张，系李秀芬对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，法院予以准许。李秀芬主张由郑志桐赔偿2000元评估费，因该评估费系鉴定评估实际发生的费用，故对李秀芬的该主张本院予以支持。第一次开庭，杨国军经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理和裁决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、郑志桐于本判决生效后五日将李秀芬所有的座落于303国道阿鲁科尔沁旗清河子段八间临街房屋的太阳能热水器桑乐管（10管）1根（修复费用80元）、墙体69.4平方米（修复费用625元）、排污管道50米（修复费用600元）、室前门1个（修复费用10元）、大门2扇，（修复费用30元）、门窗漆36平方米（修复费用345元）、保洁柜1台（修复费用20元）予以修复；逾期不修复，按确定的修复费用予以赔偿，修复费用合计1710元；二、郑志桐于本判决生效后五日内将李秀芬所有的座落于303国道阿鲁科尔沁旗清河子段八间临街房屋院内30立方米垃圾（运出费用315元）运出，逾期不履行运出义务，按确定的运出费用315元予以赔偿；三、郑志桐于本判决生效后五日内赔偿原告李秀芬无修复价值物品设施和丢失物品设施损失合计6545.70元【无修复价值物品设施重置价格合计4535元×70%（扣除30%折旧）=3174.50元；（丢失物品设施评估重置价格合计5208元-引风机、吹风机重置价格392元）×70%（扣除30%折旧=3371.20元，两项合计6545.70元】；四：郑志桐于本判决生效后五日内赔偿李秀芬评估费2000元；五、驳回李秀芬的其他诉讼请求。上诉人郑志桐上诉称：一、原审判决认定事实不清。内蒙古万泰华资产评估公司作出的内万资评报字（2014）第64号资产评估报告及认定受损失物品是错误的。郑志桐未委托杨国军签订任何书面材料，因房屋租赁合同是郑志桐与李秀芬签订，所谓的受损物品是李秀芬提供的自行书写的清单，没有证据证明物品存在，且李秀芬无证据证明受损物品的损坏时间，因2013年9月13日李秀芬将房屋及屋内物品占有，如果损坏也是李秀芬造成的。二、原审法院采信证据错误。原审法院采信（2014）第64号资产评估报告及李秀芬提供的录音资料是错误的。录音不能证明存在的物品及损坏时间与本案无关，不应采信。评估报告是按照新价格计算的，不能客观反映物品的真实价格，原审法院酌定30%折旧不能真实反映物品的价值。综上，原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，依法改判驳回李秀芬的诉讼请求。被上诉人李秀芬辩称：物品清单上虽然没有郑志桐、李秀芬的签字，但是当时饭店的东西是李秀芬和杨国军两个人交接的，有一审时提交的录音予以证明，李秀芬和杨国军的通话录音能证实杨国军书写的房屋租赁物品清单，房屋租赁合同也明确写明房屋设施使用家具见清单，而郑志桐和杨国军都没有向法庭提交房屋租赁合同中约定的物品清单，杨国军没有明确表示李秀芬提交的清单不是杨国军书写的，杨国军也没有申请笔记鉴定。物品清单在李秀芬这里，是杨国军亲笔书写的，录音证明是杨国军自己用日记本书写的物品清单，与李秀芬提交的杨国军书写的清单相稳合。对于物品的损坏时间，有一份一审时提交的谈话录音证明郑志桐和杨国军将房屋又转租给姜明超和王永乐，同时也承认姜明超在经营过程中对其物品进行损坏及受损程度，还有一份录音证明王永乐又将房屋转租给赵古月，对涉案房屋及其他物品造成了损害。王永乐及其妻子的录音证实对物品的损坏时间，物品的损坏时间都是在李秀芬接手之前。从2013年9月至今饭店一直锁门。李秀芬提交评估机构的清单与杨国军书写的物品清单和2014年3月份法院勘验的物品清单是相吻合的。李秀芬认为按照30％折旧价格已经很低了。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持一审判决。原审被告杨国军未进行答辩。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，李秀芬与郑志桐签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同合法有效。郑志桐在租赁房屋期间，将房屋转租，造成租赁房屋附属设施及物品损坏，应承担恢复原状、赔偿损失的法律责任。上诉人称杨国军未向李秀芬出具过任何书面清单，内万资评报字（2014）第64号资产评估报告依据李秀芬自己书写的清单作出的，因此不应作为定案依据。本院认为，李秀芬在一审中提交清单数枚，称该清单为杨国军书写，证明杨国军代郑志桐接收了清单上的全部物品，杨国军在一审庭审时并未否认李秀芬提交的物品清单是其本人书写，且明确表示不申请笔迹鉴定，因此依据现有证据可以认定李秀芬提交的清单为杨国军所书写。又因内万资评报字（2014）第64号资产评估报告为阿鲁科尔沁旗人民法院依据李秀芬申请作出，郑志桐虽然对该鉴定结论有异议，但其未提出重新鉴定申请，亦未提交其他证据推翻该鉴定结论，故该鉴定结论应予采信，上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人关于评估报告是按照新价格计算的，不能客观反映物品的真实价格的主张。本院认为，原审法院在计算无修复价值物品和丢失物品时，是按照物品的重置价值扣除30%折旧率后计算的，并未直接按照新物品价值进行计算，由此上诉人的该项请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郑志桐的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑志桐负担，邮寄送达费60元，由郑志桐、李秀芬、杨国军各负担20元。本判决为终审判决。审判长　　田丽丽审判员　　雷　蕾审判员　　韩尚达二〇一五年八月十三日书记员　　刘　月来源：百度“”