（2015）济民四终字第492号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-09
案件名称
山东省诚信行投资控股股份有限公司与山东省经济管理干部学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东省诚信行投资控股股份有限公司,山东省经济管理干部学院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第492号上诉人（原审原告）山东省诚信行投资控股股份有限公司，住所地济南市。法定代表人王宏杰，董事长。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人王辉，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东省经济管理干部学院，住所地济南市。法定代表人张俊海，院长。委托代理人郝吉明，男，1969年11月5日出生，汉族，山东省经济管理干部学院职员，住济南市。上诉人山东省诚信行投资控股股份有限公司（以下简称诚信行公司）与被上诉人山东省经济管理干部学院（以下简称经济管理干部学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第816号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定，2011年7月29日，经山东省财政厅批准，诚信行公司与经济管理干部学院（山东省行政学院）签订房屋租赁合同。合同约定：诚信行公司承租济南市位于经济管理干部学院内的图书馆五层、六层和四层部分房屋；经济管理干部学院承诺房屋已经有权机构批准，且房屋产权清晰，未设定抵押、担保；租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日；租赁总建筑面积2815.45平方米，每年租金1093879.45元，一年一付，提前5日支付下一年度租金；装修期为2011年8月1日至9月30日，装修期满开始计算租赁费；租赁用途为诚信行公司自身及下属单位、关联单位办公使用；经济管理干部学院迟延交付房屋30日以上，或者交付的房屋不符合合同约定影响诚信行公司正常使用的，诚信行公司有权单方解除合同。合同签订后，经济管理干部学院将房屋交接给诚信行公司，诚信行公司对房屋进行了装修，并自2011年10月1日开始计算租金。2011年10月24日，诚信行公司支付经济管理干部学院租金50万元；11月21日，诚信行公司支付经济管理干部学院租金593879.45元，两次共计支付一年租金1093879.45元，该租金可支付到2012年9月30日。2011年12月30日，诚信行公司向经济管理干部学院发函，称诚信行公司及其下属单位搬迁至承租房屋后，在办理营业地址的变更登记过程中，多次要求经济管理干部学院提供房屋的权属证明，但因资料不全迟迟不能提供，工商管理部门欲对诚信行公司及其下属单位进行行政处罚，要求经济管理干部学院明确告知办理房屋权属登记的时间，以便诚信行公司开展下一步工作。2012年1月19日，诚信行公司委托山东豪才律师事务所向经济管理干部学院发出律师函，认为承租的房屋没有房产证，导致诚信行公司的合同目的无法实现，而且还会因此被工商部门查处，同时，房屋租赁合同也属于无效合同。诚信行公司要求经济管理干部学院收到函后3日内提出解决方案，逾期不提供方案，诚信行公司将于2012年1月22日解除租赁合同，并对房屋贴封条封存，等待经济管理干部学院办理交接。经济管理干部学院收到律师函后，没有提出解决方案，也没有办理房屋交接。2012年3月5日，经济管理干部学院向诚信行公司发函，要求诚信行公司交纳2011年和2012年采暖季的暖气费137764.00元及滞纳金。诚信行公司于3月11日复函，认为房屋的实际面积小于合同约定的面积，要求按实际面积重新计算暖气费，并指出房产证问题久拖不决，导致公司损失不断扩大，要求经济管理干部学院收到函件后5日内尽快就房产证问题出具解决方案或与公司进行协商，逾期将按照法律规定及合同约定解除租赁合同。经济管理干部学院收到函件后，没有提出解决方案，也没有就房屋租赁合同解除与诚信行公司达成一致。2012年5月23日，诚信行公司向法院提起诉讼，要求经济管理干部学院退还部分租金并赔偿损失。案件审理过程中，经济管理干部学院通过公证取证，证明租赁房屋内还有诚信行公司的部分办公用品。2012年9月，诚信行公司提出申请，要求对房屋的装修损失进行评估。法院委托山东国润工程造价咨询有限公司对房屋装修进行了现值鉴定，并在现场勘测结束后，于2012年11月9日对房屋进行了交接。山东国润工程造价咨询有限公司的鉴定结论为：房屋装修现值为332161.30元（不含争议部分）；争议部分中方钢管骨架现值为9148.11元，屋面防水现值为26453.94元。另查明，位于济南市经济管理干部学院内的图书馆于2003年4月7日取得了济南市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。图书馆于2003年5月开工，2004年10月竣工，2008年7月予以质量备案。为证明图书馆的建造符合规划要求，经济管理干部学院还提供了图书馆的设计图和竣工图。诚信行公司称实际竣工情况与规划不符，但未指出具体哪些地方不符。原审法院通过比对设计图和竣工图，也无法得出不符合规划的结论。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经济管理干部学院建设图书馆，经过了济南市规划局批准，取得了建设工程规划许可证。因此，经济管理干部学院就图书馆的部分楼层与诚信行公司签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，为有效合同。诚信行公司主张经济管理干部学院建设的图书馆未按照批准的规划施工，没有提供任何证据证明，其主张租赁合同无效，原审法院不予支持。经济管理干部学院承诺房屋已经有权机构批准，且房屋产权清晰，未设定抵押、担保。实际情况也是如此，图书馆的建设经过了有权机关批准，产权没有争议，房屋上没有设定抵押和担保，经济管理干部学院没有违反承诺。经济管理干部学院没有取得图书馆的房屋所有权证，并不一定表明图书馆建造违法，产权不明。因此，诚信行公司以出租的房屋没有产权证为由，主张经济管理干部学院没有实践承诺，不能成立。解除合同直接导致合同当事人权利义务的终止，属于合同关系中的重大事项，因此，当事人应当以明示、确定的方式解除合同。诚信行公司于2012年1月19日发给经济管理干部学院的律师函中，要求经济管理干部学院三日内提出房屋所有权证问题的解决方案，否则，将于1月22日解除租赁合同；于3月11日发给经济管理干部学院的复函中，又要求经济管理干部学院五日内出具房产证问题的解决方案或与其进行协商，逾期将按法律规定及合同约定解除合同。通过诚信行公司上述两次函件，无法确定诚信行公司明确的解除合同意思表示，更无法确定诚信行公司于2012年1月22日已经与经济管理干部学院解除了房屋租赁合同。况且，诚信行公司以房产证问题主张经济管理干部学院违约，要求解除租赁合同，理由也不正当。鉴于诚信行公司占有房屋却不使用房屋，为减少租金损失，2012年11月9日，在对房屋的装修部分进行现场勘测，并征得双方当事人同意后，原审法院主持双方对房屋进行了交接。房屋交接后，双方的租赁合同也于此时解除。诚信行公司先前支付的一年的租金在合同解除时已经消耗怠尽，无剩余租金可返还，故诚信行公司要求经济管理干部学院返还剩余租金并赔偿利息损失，法院不予支持。房屋租赁合同的解除是由于诚信行公司不想继续履行合同，不当行使合同解除权造成的，合同解除的过错在于诚信行公司。因此，诚信行公司要求经济管理干部学院赔偿装修损失，理由不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告山东省诚信行投资控股股份有限公司要求被告山东省经济管理干部学院返还已经交纳的租赁费中的755226.36元并按银行贷款利率赔偿损失（该损失约为2万元）的诉讼请求；二、驳回原告山东省诚信行投资控股股份有限公司要求被告山东省经济管理干部学院赔偿房屋装修损失496725元的诉讼请求。案件受理费16250元，由原告山东省诚信行投资控股股份有限公司负担。一审宣判后，上诉人山东诚信行投资控股股份有限公司不服上诉称，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人返还租赁费755226.36元并赔偿经济损失，被上诉人赔偿上诉人装修损失432489.26元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审判决第6页（倒数第二段）“2011年7月29日，经山东省财政厅批准，诚信行公司与经济管理干部学院”签订房屋租赁合同。被上诉人称其对外出租房屋得到了财政厅的批准，这是不符合事实的，一审中被上诉人没有拿出财政厅批准的文件，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。可见，批准机关应该是房产管理部门，根本不是财政部门。以上可见，本案中被上诉人的出租行为没有得到“批准”，一审认定错误。一审判决第8页（倒数第三行）“诚信行公司称实际竣工情况与规划不符，但未指出具体哪些地方不符。本院通过比对设计图和竣工图，也无法得出不符合规划的结论。”被上诉人建设的房屋是否违反规划，不是靠比对两张图纸所能解决的，应该是有权机关进行认定，而不是依靠庭审中对比图纸。该认定是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决举证责任分配不当。本案之涉案房屋虽然取得了规划许可，但是被上诉人竣工后，比规划面积多出了一部分，这是导致房屋无法办理产权手续的原因。证明自己的房产符合规划是被上诉人的义务，应由上诉人予以证明；而一审判决是要求上诉人举证证明不符合规划，显然举证责任分配不当。而且，一审审理中，法庭要求被上诉人提交书面的无法办理产权证的证明，而被上诉人并没有提交，其应该承担举证不能的责任。一审判决第9页“本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可或未按照建设建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。经济管理干部学院建设图书馆，经过了济南市规划局批准，取得了建设工程规划许可证。因此为有效合同。上诉人不否认被上诉人取得了规划许可，上诉人甚至认为即使没有房产证，也不一定就是租赁合同无效；但上述解释第二条还有一项，即“或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，而本案之房屋即违背此规定，房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，故依照此条认定合同有效是不对的。综上，本案被上诉人出租房屋未获得批准，涉案房屋租赁合同系无效合同；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。被上诉人经济管理干部学院辩称请求维持原判。本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人诚信行公司与被上诉人经济管理干部学院所签订的房屋租赁合同中约定：出租方有下列情形之一的，承租方有权单方解除合同。1、迟延交付房屋三十日以上。2、交付的房屋不符合合同约定影响承租方正常使用的。在该合同第八条约定房屋交付内容：按租赁期限按时将房屋交付承租方，承租方予以验收，并于交接时双方在《房屋附属设施设备清单》上签字盖章。双方在租赁合同中并没有约定相关房屋的产权证。据租赁合同第一条房屋基本情况的约定是出租方承诺出租房屋的行为已经有权机构批准，且该房屋产权清晰，未设定抵押、担保，未涉及法律诉讼。上诉人据此约定主张该房屋必须已办理了产权证，房屋的出租需经房产管理部门批准否则租赁合同无效的主张没有依据，本院对此主张不予支持。被上诉人已经提交了诉争房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证及单位工程质量竣工备案单。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经济管理干部学院就图书馆的部分楼层与诚信行公司签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，为有效合同。诚信行公司主张经济管理干部学院建设的图书馆未按照批准的规划施工，没有提供任何证据证明，其主张租赁合同无效是不成立的。二审期间，上诉人诚信行公司请求二审法院对涉诉房屋进行现场勘察，本院对此增加的请求不予审查。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16250元，由上诉人山东省诚信行投资控股股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐冷卓审判员 王云春审判员 孟繁荣二〇一五年八月十三日书记员 李姗姗 来自