（2015）龙新民初字第4124号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-23
案件名称
罗玉乾与福建天鸿物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第4124号原告罗玉乾，男，1971年11月23日出生，汉族，龙岩市商务局干部，住龙岩市新罗区。被告福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路新洲城B栋501室。法定代表人陈柏健，总经理。委托代理人林荣东，男，福建天鸿物业管理有限公司副总经理，住福建省上杭县。委托代理人梁晶晶，女，福建天鸿物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。原告罗玉乾与被告福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员卢伟湘适用简易程序公开开庭进行审理。原告罗玉乾、被告委托代理人林荣东、梁晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉乾诉称，原告住龙岩市新罗区龙腾北路65号宏鑫大厦A-705室，该大厦的物业公司管理公司是被告福建天鸿物业管理有限公司。自2008年10月入住该大厦以来，原告按时足额缴纳各项物业管理费用，但被告却没有履行好职责，安全管理存在严重的问题，保安人员严重失职，导致原告停放在地下车位的五羊本田摩托车（车牌号为闽F×××××）于2015年4月21日被盗。摩托车被盗后，原告马上报警，目前公安机关尚未破案。在原告被盗前，被告曾在大厦的电梯口张贴温馨提示，指定业主要将摩托车停在被告工作台附近的区域，因为该区域太小停不下太多摩托车且距离原告上楼的电梯口太远不方便，原告当时就拒绝将摩托车停放在被告指定的位置，而是将摩托车放在自己的地下停车位。该车于2013年9月份购买，当时购买价格为10，500元（包括车身价8，900元以及其他相关费用，因摩托车店主称为了少交税摩托车销售发票显示摩托车价格仅为6，930元）行驶里程仅为8，000多公里。在2006年8月1日原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中有约定被告有保安义务，原告多次向被告提出赔偿要求，但被告置之不理。为此，原告诉请法院判令被告赔偿原告被盗摩托车的损失8，000元。被告天鸿物业公司辩称：一、原告未按照被告要求的指定地点停放摩托车，导致摩托车被盗。宏鑫大厦的摩托车位仅有39个，由于有发生过摩托车被盗现象，所以被告为维护业主的财产安全对摩托车停放进行规定，要求业主将摩托车停放在被告指定的区域，并发出通知及友情提示对业主进行提示，明确要求所有业主的摩托车需停放到指定地点，原告不按照被告的管理要求擅自将摩托车停放至A2栋地下室进出口转角位置而发生被盗。被告认为物业管理方已经尽到告知和管理义务。二、被告对于原告摩托车被盗并无过错。被告与福建省上杭杭鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为宏鑫大厦小区提供前期物业服务。合同第二条对被告提供物业服务的内容作了约定，被告负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；合同第三十三条有约定，物业公司已履行本合同约定义务，但因第三方或业主、物业使用人不配合管理情况下造成的损失，物业公司不承担责任。本案中，被告已按合同要求配置了24小时安防人员，在案发时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，被告已按合同约定全面履行了小区的安全防护义务，对于原告摩托车被盗被告并无过错，故无需承担赔偿责任。同时，被告对原告主张摩托车损失金额不予认可。经审理查明，2006年6月21日，福建省上杭县杭鑫房地产开发有限公司（乙方）与被告福建天鸿物业管理有限公司（甲方）签订《宏鑫大厦前期物业管理服务合同》，其中约定：宏鑫大厦共有汽车位43个，摩托车位39个；乙方负责车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；乙方履行本合同约定的义务，但因第三方或业主、物业使用人不配合管理情况下造成损失的，乙方不承担责任。原告系宏鑫大厦A栋705室业主，原告在该大厦还拥29号人防车位一个。2006年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《业主临时公约前期物业管理协议》，其中约定：甲方应协助公安部门维护宏鑫大厦区域的公共秩序及安全防范等事项，甲方应负责宏鑫大厦区域内的交通秩序及车辆停放管理，甲方应负责宏鑫大厦区域内的安全监控、巡视、检查及门岗执勤；甲方承诺对大厦实行二十四小时执勤，认真做好外来人员登记管理工作，有效避免各类偷盗、治安事件发生，对非大夏人员需先登记后放行，加强大厦治安巡逻管理，发现异常情况及时处理；甲方承诺夜间对重点部位、道路进行防范检查和巡逻，巡逻做到有计划、有记录；有治安案件、刑事案件、意外事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理，并通报全体业主，不得隐瞒；甲方已履行约定义务，但因第三方或业主、物业使用人不配合管理情况下造成损失的，甲方不承担责任。2014年8月25日，被告向业主发出《通知》一份，内容为：由于近阶段小区出现人员车辆混乱，给不法分子提供作案条件，管理处决定从9月1日起对该小区摩托车进行整顿，但凡本小区的摩托车从9月1日起前往管理处进行登记，9月1日起不是本小区的摩托车一律不准停放地下室，违者自负。但凡有缴费的摩托车即日起请自觉把您的爱车遵守地下室保安的安排停放于1号2号3号车位上。如遇不够停放的话我管理处另行安排，整顿期间给您造成的不便敬请原谅”。2015年2月11日，被告向业主发出《友情提示》一份，内容为：年关将至，小偷猖狂，为了避免不必要的损失和麻烦，请各位业主将摩托车在物业指定位置停放，如若乱停乱放，不慎被盗，造成的后果我司概不负责。给您带来的不便敬请谅解”。2015年4月21日，原告停放在其地下汽车停车位的闽F×××××号摩托车被盗，原告于当天向龙岩市公安局西陂派出所报案，该案至今尚未侦破。被盗期间，被告有按约定提供巡逻、值班、车辆出入登记等安保服务。另查明，被盗的二轮摩托车系原告于2013年9月8日所购买，原告提供的机动车销售统一发票显示该摩托车价格为6，930元。上述事实，有原告提供的报警回执单、机动车行驶证、房产证、机动车销售统一发票、业主临时公约前期物业管理协议各一份，被告提供的前期物业服务合同、张贴通知与温馨提示照片（共2张）、2014年8月25日宏鑫大厦物业管理处出具的通知、2015年2月11日宏鑫大厦管理处出具的温馨提示、2015年4月16日-2015年4月24日福建天鸿物业管理有限公司安防部值班登记表（共9张）、宏鑫大厦小区2015年4月份巡逻签到表（共2张）、天鸿物业车辆出入登记表（共7张）各一份，以及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，被告与福建省上杭县杭鑫房地产开发有限公司签订《宏鑫大厦前期物业管理服务合同》以及原告与被告签订的《业主临时公约前期物业管理协议》合法有效，对业主和物业服务企业均具有法律约束力，双方均应遵照执行。在上述两份协议中均约定“被告已履行约定义务，但因第三方或业主、物业使用人不配合管理情况下造成损失的，被告不承担责任”，在本案中被告曾多次以通知方式告知宏鑫大厦业主需将摩托车停放在指定位置，但原告拒不配合被告对摩托车的管理规定，最终导致摩托车被盗，原告对此应自行承担责任。同时，在上述合同中双方并未对摩托车保管进行特别约定，原告没有专门向被告交纳相应的摩托车管理费用，即原、被告之间不存在财产保管关系；而被告提供的证据可以证明其已履行了正常的安全防范义务，原告摩托车被盗系他人的违法行为造成的，故对于原告的摩托车被盗损失，被告不需承担赔偿责任。综上，原告的诉讼请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告罗玉乾的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告罗玉乾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员卢伟湘二〇一五年八月十三日书记员陈叙颖（代）附注：引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 百度搜索“”