（2015）沪一中民二（民）终字第1669号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上海亿达房地产经纪有限公司诉彭立鸿等定金合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海亿达房地产经纪有限公司,彭立鸿,宋梅,上海亿达房地产经纪有限公司第十八分公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1669号上诉人（原审被告）上海亿达房地产经纪有限公司。法定代表人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告）彭立鸿。委托代理人姜佳志，上海得勤律师事务所律师。原审被告宋梅。原审被告上海亿达房地产经纪有限公司第十八分公司。负责人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。上诉人上海亿达房地产经纪有限公司因定金合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人上海亿达房地产经纪有限公司的委托代理人李某某，上诉人上海亿达房地产经纪有限公司暨原审被告上海亿达房地产经纪有限公司第十八分公司的委托代理人刘某某，被上诉人彭立鸿的委托代理人姜佳志、原审被告宋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，彭立鸿原系上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊公路＊＊＊弄＊＊＊支弄＊＊＊号101室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。为出售系争房屋，彭立鸿作为甲方与宋梅作为乙方、上海亿达房地产经纪有限公司第十八分公司（以下简称“亿达第十八分公司”）作为丙方于2013年10月6日签署《房屋买卖定金合同》一份，合同约定：成交总价为人民币215万元（以下币种均为人民币）；于2013年10月6日支付10万元作为定金，待支付首付款时抵做房价款，于过户后乙方拿到产证当日付200万元，于办理交房手续当日付5万元；违约金为定金全额即10万元，所收定金以收据为准，甲方违约必须双倍退还乙方定金，乙方违约则甲方没收定金；双方约定于2013年10月15日前至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》。协议还对其他相关事项作了约定。亿达第十八分公司的工作人员刘某某在丙方经办人处签字。当日，亿达第十八分公司向彭立鸿出具定金保管收据一份，载明收到彭立鸿10万元整，此款为系争房屋客户支付的购房定金款，暂时由亿达第十八分公司代为保管，在客户拿到房地产权证书当日归还给彭立鸿。彭立鸿及宋梅确认，彭立鸿曾出具金额为10万元的定金收据给宋梅，但该收据已遗失。宋梅出具署期为2013年10月6日的借条，载明：今借刘某某人民币10万元，用于支付＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊公路＊＊＊弄＊＊＊支弄＊＊＊号101室购房定金。彭立鸿、宋梅及亿达第十八分公司确认该借条并非2013年10月6日出具，而是发生争议后宋梅出具的。同日，亿达第十八分公司出具房产证收件收据，载明收到彭立鸿系争房屋的房地产权证一本。彭立鸿提供视频资料，内容系彭立鸿、宋梅及亿达第十八分公司工作人员就未能签订房屋买卖合同后进行的谈话内容，宋梅称其财产被冻结，无力购房，证明未能签订房屋买卖合同系宋梅的原因所导致。宋梅对该视频资料的真实性予以认可，但认为彭立鸿整理的文字资料中关于10万元一直在亿达第十八分公司的表述有错误。亿达第十八分公司对该视频资料的真实性予以认可。宋梅提供系争房屋的房地产抵押状况信息，载明该房屋至2013年10月17日，存在抵押权人为某银行股份有限公司上海嘉定支行、最高债权限额为310万元的抵押情况，证明未能签订上海市房地产买卖合同的原因系彭立鸿未告知该房屋的抵押情况。彭立鸿及亿达第十八分公司对该证据的真实性予以认可。2013年11月23日，亿达第十八分公司出具情况说明，载明：2013年10月6日，宋梅向亿达第十八分公司出具定金借款收据10万元后，其作为保管定金之义务人，向彭立鸿出具了定金保管收据。嗣后，宋梅以欲购房产贷款多等理由，表示不愿继续履行合同。刘某某作为代表在该情况说明上签字。原审审理过程中，原审法院要求刘某某到庭陈述，但其未能按照法院指定的时间到庭。原审审理中，彭立鸿提起诉讼，请求判令：1、亿达第十八分公司向彭立鸿交付定金10万元；2、宋梅与亿达第十八分公司就定金交付承担连带责任；3、亿达公司对亿达第十八分公司的义务承担连带清偿责任。宋梅辩称：不同意彭立鸿的诉讼请求。亿达第十八分公司辩称：不同意彭立鸿的诉讼请求。亿达公司未作答辩。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。彭立鸿、宋梅及亿达第十八分公司共同签署的《房屋买卖定金合同》，确立了彭立鸿与宋梅之间就系争房屋买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因此，宋梅在签订该合同后，以其资金被冻结为由拒绝签订上海市房地产买卖合同，根据《房屋买卖定金合同》第7条约定内容，彭立鸿有权没收定金。宋梅以定金合同系实践性合同，因其实际未交付5万元定金，故该定金合同未生效为由进行抗辩，对此，原审法院认为，法律意义上的交付，不仅包括转移标的占有的交付，亦包括特殊情况下不转移标的占有、仅变动权利归属的简易交付。前者以占有转移为交付完成之标志，后者则以相关法律行为生效为交付完成之标志。本案中，宋梅出具的借条明确其向亿达第十八分公司的工作人员借款10万元作为购买系争房屋定金之用，而亿达第十八分公司出具的情况说明载明刘某某出借的该10万元系代表了亿达第十八分公司所出借。另依据《房屋买卖定金合同》及《定金保管收据》的约定，该10万元定金应由宋梅交付给彭立鸿后，再由彭立鸿交亿达第十八分公司保管，即，经彭立鸿、宋梅、亿达第十八分公司之间的一系列权利变动后，原本由亿达第十八分公司出借给宋梅的10万元现金，其性质从亿达第十八分公司所有之财产变为彭立鸿委托亿达第十八分公司保管之定金，因此，确无必要将该10万元反复转移占有，因《房屋买卖定金合同》、《借条》、《定金保管收据》均已生效，据此，原审法院认定10万元定金交付完成。根据公司法的相关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故应当由亿达公司承担相应的给付义务。宋梅辩称未签订上海市房地产买卖合同的原因系彭立鸿未告知其系争房屋上设定了抵押。对此，一方面该意见与其在视频资料上的多次陈述不符，另一方面，从《房屋买卖定金合同》的约定来看，宋梅直至取得房地产权证后方需支付200万元的房价款，而彭立鸿需在涤除抵押后该房屋方能过户，故宋梅实际并不存在抵押权人主张抵押权的风险。因此，对宋梅的该辩解意见原审法院不予采信。关于彭立鸿主张宋梅承担交付定金的连带责任，原审法院认为，由于10万元定金的性质已发生转变，故彭立鸿再要求宋梅承担连带清偿责任，缺乏法律依据，对彭立鸿的该项请求不予支持。原审法院审理后于二〇一五年四月三日作出判决：一、上海亿达房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内归还彭立鸿人民币10万元；二、驳回彭立鸿的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，由上海亿达房地产经纪有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。判决后，亿达公司不服，上诉于本院称：签订涉案《房屋买卖定金合同》时，彭立鸿隐瞒了与订立合同有关的重要事实，即系争房屋上设立有310万元的最高额抵押，该节事实是导致买卖双方最终未能签订正式买卖合同的原因，买卖双方约定2013年10月15日签订正式的房地产买卖合同，但同月17日的产调信息显示上述抵押仍然存在，彭立鸿违约事实清楚，证据确凿。原审中彭立鸿提交的视频资料的内容，与事实不相符，因系争房屋上贷款多，致宋梅不愿继续购买系争房屋。日期为2013年10月6日的借条，系双方发生纠纷后，彭立鸿的代理人要求亿达公司说服宋梅违背意愿补写的，借条的内容与事实不符，各方当事人之间实际上并没有10万元款项的往来，亿达公司或亿达第十八分公司并未收到过10万元定金，主观上也没有过错，亿达公司不负有支付彭立鸿10万元定金的义务，故上诉请求维持原审判决第二项，撤销原审第一项，改判亿达公司不承担任何责任。被上诉人彭立鸿辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告宋梅答辩称：同意上诉人的上诉请求和上诉意见。《房屋买卖定金合同》的签订存在彭立鸿故意隐瞒巨额抵押登记的情况，故涉案定金合同并不成立。原审被告亿达第十八分公司答辩称：同意上诉人的上诉请求和上诉意见。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖定金合同》系当事人真实的意思表示，当事人均应恪守。从在案证据看，系宋梅以其资金被冻结为由拒绝签订上海市房地产买卖合同，致买卖双方订立本约之目的不能实现，故宋梅应承担相应的定金责任，彭立鸿依约依法有权没收合同约定的定金。关于系争房屋上设有抵押是否系导致本约未能签订的原因一节，首先从各方当事人的陈述看，在签订定金合同前，亿达第十八分公司明知系争房屋上设有抵押权登记；其次，从合同约定的内容看，宋梅至取得系争房屋房地产权证后方支付200万元购房款，其正常履约并不存在无法获得系争房屋产权之风险；再次，宋梅亦没有证据证明彭立鸿将来存在拒绝涤除抵押权登记致系争房屋无法办理产权过户之违约行为，故宋梅及亿达公司、亿达第十八分公司关于彭立鸿隐瞒系争房屋上所设抵押权信息致买卖合同本约未能订立之抗辩意见，缺乏事实基础，本院不予采信。就定金合同约定之定金是否完成支付的问题。宋梅虽然没有将定金10万元直接支付给亿达第十八分公司，但从《房屋买卖定金合同》、《借条》、《定金保管收据》记载的内容看，系亿达第十八分公司出借宋梅10万元作为宋梅应支付之定金，并由亿达第十八分公司作为居间人保管该笔10万元定金，即亿达第十八分公司既系定金之出借人，亦系定金之保管人，故宋梅虽未直接将10万元定金交付彭立鸿并由彭立鸿交付亿达第十八分公司保管，但宋梅应负之定金支付义务已完成，彭立鸿亦已依约将定金交由亿达第十八分公司保管，故亿达公司应对其分公司亿达第十八分公司应负担之交付义务承担责任。亿达公司等关于定金未实际交付的抗辩意见，本院不予采信。亿达公司又抗辩称《借条》系双方发生纠纷后，彭立鸿的代理人要求亿达公司说服宋梅违背意愿补写的，借条的内容与事实不符。对此本院认为，宋梅作为完全民事行为能力人，应对其出具《借条》的后果具备相应的判断能力并承担相应的责任，现无证据证明该借条违背宋梅真实之意思表示，即便系宋梅事后补写，亦系宋梅对以借款支付定金事实之确认，上述行为并不违反法律规定，故亿达公司的该项抗辩意见，本院亦不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。亿达公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人上海亿达房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年八月十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：