（2015）历民初字第694号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-02-25

案件名称

李静与济南一动体育用品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,济南一动体育用品销售有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历民初字第694号原告李某，女，1973年出生，汉族，住济南市。委托代理人邵光岭，济南齐邦律师事务所律师。被告济南一动体育用品销售有限公司，住所地济南市。法定代表人刘民，经理。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人朱文华，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告李某与被告济南一动体育用品销售有限公司（以下简称一动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行审理。原告李某的委托代理人邵光岭，被告一动公司的委托代理人高强、朱文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称，2013年11月15日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于济南市泉城路某中户租给被告，用于李宁品牌服饰经营。截止2015年3月10日，被告应当支付租金410万元，而被告以经营变化为由，拒绝支付租赁费，要求提前解除合同。请求法院依法判令：1、请求解除��、被告签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告按照合同约定支付原告违约金123000元；3、请求判令被告支付原告给予被告装修期间的租赁费34.167万元；4、请求判令被告将租赁房屋的两部钢架楼梯、外立面、楼板及消防通道等恢复原状并赔偿原告房屋恢复原状期间即寻找下家房屋承租人空置期间的损失；5、本案诉讼费用由被告承担。原告一动公司为支持其主张，向本院提交下列证据：1、房屋租赁合同；2、出租房屋建设用地规划许可证及复函一份；3、济南市城市建设投资有限公司出具的说明；4、交款通知书一份及双方往来函件五份；5、照片五张，证明截止开庭，涉案房屋仍然闲置。被告一动公司辩称，一、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效，违约条款不生效；二、装修��间的租赁费不应得到支持；三、一动公司不承担恢复原状的责任和损失；四、一动公司不应承担寻找下家期间的租赁损失；五、城市房地产管理法规定，李某没有给我方开具发票，也没有将土地收益上缴国家。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告一动公司为证明主张，提供以下证据：1、济南市房屋档案馆证明一份；2、济南市规划局复函一份；3、EMS全球邮政特快专递一份、网络查询一份；4、确认函一份；5、收据一份。经审理查明，2013年11月15日，李某（甲方）与一动公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于济南市泉城路某中户（部分一层及二、三层），建筑面积约1050平方米的房屋出租给乙方；该房屋用途为李宁品牌经营；租赁期间自2014年4月10日至2019年4月9日，其中2014年3月10日至2014年4月9日为甲方送与乙方的装修期间；年租金为410万元（2014年4月10日至2015年5月9日）；乙方向甲方交纳50万元保证金；合同到期或者解除后，乙方对房屋的装修应恢复原状，或向甲方支付恢复原状相关费用；未经甲方允许，乙方单独解除合同的，乙方按当年合同总租赁费的3%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方的损失，乙方应给予赔偿。合同签订后，双方开始履行。2013年11月19日，一动公司向李某缴纳了50万元保证金。2014年2月27日，一动公司以山东力威经贸有限公司的名义向李某支付了410万元的租金（2014年4月10日至2015年4月9日）。2015年3月10日，一动公司向李某发出函件一份，内容为由于外部经营环境的影响，我司将于2015年4月9日关闭所租赁房屋的店铺，解除双方租赁合同，并愿意支付当年租金的3%作为违约金弥补你方损��。李某接到该函件后，以函件的形式向一动公司表示不接受其解除合同的意思表示。2015年4月9日，一动公司以特快专递的方式向李某邮寄了涉案房屋钥匙，并搬离了涉案房屋。2015年5月22日，李某将涉案房屋租赁给王玉林，租赁期间自2015年7月22日至2016年7月21日止，其中自2015年5月22日至7月21日为李某送于王玉林的装修期间。另，涉案房屋系济南市城市建设投资有限公司建设的临时过渡性商业建筑，并办理了建设用地规划许可证。2014年12月29日，济南市城市建设投资有限公司出具了说明一份，内容为：位于济南市泉城路原历下公安分局院内及临街临时板房，出租给李某使用，租期为2014年6月22日起至2019年6月21日止，在租赁期内，我公司允许其自用或转租。另，一动公司在承租了涉案房屋后，将一楼至二楼，二楼至三楼的楼梯进行了改动，并变更了��防通道的位置，由变更前后的图纸为证。且一动公司在搬离涉案房屋时，外立面没有进行清除。本院认为，2013年11月15日，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以认定。双方应当按照该合同的约定予以履行。一动公司在合同尚未到期的情况下，以经营不善为由，于2015年3月10日提出解除涉案合同，并在2015年4月9日将涉案房屋的钥匙交还李某，搬离了涉案房屋，以实际行动表明不再进行承租。对此解除要求，李某回函并未同意，但在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，因此，关于李某要求解除与一动公司涉案合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。合同的解除系一动公司单方面违约所造成，因此一动公司应当承担相应的违约责任。因一动公司的解约，导致李某产生了新的招租期，结合李某已经于2015年7月22日将房屋出租给了第三人，因此招租期实际产生的时间为三个月，一动公司应当按照三个月的租金1025000元向李某赔偿损失。折抵一动公司向李某缴纳的50万元保证金，一动公司再向李某赔偿525000元。关于李某要求违约金诉讼请求，因李某已经主张了损失，对此本院不予支持。另，根据合同约定，合同到期后，一动公司对房屋的装修应恢复原状，或向李某支付恢复原状相关费用，因此对于一动公司变更的楼梯及消防设施的行为，一动公司应当按照合同约定对此恢复原状，具体恢复情况由变更前后的图纸为标准。如一动公司对此不予恢复，由李某自行恢复，恢复的费用由李某另行向一动公司主张。关于李某要求一动公司支付1个月免租期租金的诉讼请求，因��除1个月租赁费用系李某单方意思表示，与一动公司无关，现李某要求支付该1个月租金无法律依据，本院对此不予支持。关于李某要求一动公司清除外立面的诉讼请求，因李某已经将涉案房屋出租给了第三人，且第三人已经对涉案房屋进行了装修且营业，即一动公司的外立面已经不存在，对此诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年11月15日签订的房屋租赁合同；二、被告济南一动体育用品销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某赔偿损失525000元；三、被告济南一动体育用品销售有限公司于本判决生效之日起六十日内将涉案房屋的楼梯及消防设施恢复原状；四、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费24160元，由原告李某承担12080元；由被告济南一动体育用品销售有限公司承担12080元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按上诉请求预交相应上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　田　丰人民陪审员　秦　芳人民陪审员　于平吉二〇一五年八月十三日书　记　员　张琳琳关注公众号“”