（2015）青民一终字第504号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-11-09

案件名称

青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司与青岛市黄岛区启蒙幼儿园、胶南市三星基础工程有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛市黄岛区启蒙幼儿园,青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司,胶南市三星基础工程有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第504号上诉人（原审被告）青岛市黄岛区启蒙幼儿园（原胶南市启蒙幼儿园）。负责人邵长学，园长。委托代理人田建宏，山东若真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司。负责人王连栋，经理。委托代理人周加友，系该公司职工。委托代理人郭俊峰，山东雅正律师事务所律师。原审被告胶南市三星基础工程有限公司。法定代表人丁子合，董事长。委托代理人任旻，山东信公律师事务所律师。上诉人青岛市黄岛区启蒙幼儿园（原胶南市启蒙幼儿园，以下简称启蒙幼儿园）因与被上诉人青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司（以下简称隆海物业一公司）、原审被告胶南市三星基础工程有限公司（以下简称三星工程公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第1115号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长、代理审判员高仁青担任本案主审、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭，并于2015年3月27日对本案公开开庭进行了审理。上诉人启蒙幼儿园的委托代理人田建宏，被上诉人隆海物业一公司的委托代理人周加友、郭俊峰，原审被告三星工程公司的委托代理人任旻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。隆海物业一公司在原审中诉称，隆海物业一公司系青岛市黄岛区世纪新村物业管理单位，三星工程公司系世纪新村业主（启蒙幼儿园所用房屋，面积3696平方米），三星工程公司、启蒙幼儿园自2003年10月份至今未缴纳物业管理费，共欠费112636.50元，隆海物业一公司屡次催要，三星工程公司、启蒙幼儿园互相推诿，拒不缴纳。请求判令三星工程公司、启蒙幼儿园支付物业管理费112636.50元，诉讼费由三星工程公司、启蒙幼儿园负担。三星工程公司在原审中辩称，第一，隆海物业一公司主张支付物业管理费没有事实依据。首先，隆海物业一公司与被告之间没有签订物业服务合同，对物业服务管理费的收取没有约定，双方之间不存在物业服务合同关系。其次，三星工程公司没有享受过隆海物业一公司提供的物业服务，根据权利义务对等的原则，三星工程公司没有享受这种权利依法也不应当承担义务，隆海物业一公司要求支付物业费不符合法律精神。第二，隆海物业一公司主张支付物业管理费没有法律依据。三星工程公司所有的位于世纪新村的房产是政府规划和教育部门批准的小区配套幼儿园，属于公益性教育设施，具备公益性质，本质上不同于住宅和商户，不是普通意义上的业主，那么就目前来讲，从国家到山东省到青岛市，均没有任何相关法律法规或规章对幼儿园对公益设施物业费的收取作出规定，因此隆海物业一公司收取物业费没有法律依据。第三，三星工程公司认为隆海物业一公司的绝大部分主张超过了法律规定两年的诉讼时效，对该部分已经丧失了胜诉权，依法不应得到支持。基于以上几点，应依法驳回隆海物业一公司的诉讼请求。启蒙幼儿园在原审中辩称，第一，隆海物业一公司在诉状中所称物业的业主并非是启蒙幼儿园，隆海物业一公司要收取物业费只能依据物业服务合同，与业主之间的协议来收取，到目前为止，隆海物业一公司与启蒙幼儿园之间没有形成物业管理服务关系。第二，隆海物业一公司主张收取物业费应提交其如何履行物业服务合同的相关证据，即隆海物业一公司应将服务合同的内容及如何履行的提交证据。第三，隆海物业一公司与启蒙幼儿园之间不存在物业合同关系，因此隆海物业一公司要收取相关费用需提交相关的法律规定或收费依据，否则隆海物业一公司的主张不能得到支持。第四，隆海物业一公司是2013年12月8日起诉，因此隆海物业一公司可以主张的物业费只能主张2011年12月9日之后的，之前的已经超过法律规定的诉讼时效，因为物业费是按月支付，超过诉讼时效部分法院不应支持。原审判决查明和认定的基本事实是：2003年9月6日，三星工程公司与邵长学签订租赁合同一份，约定：三星工程公司将位于胶南市世纪新村内的建筑面积为3669平方米（不含传达室面积）的房屋连同该房屋占地范围内的6265平方米的场地租赁给邵长学从事幼儿园经营，租赁期限为20年。邵长学所开办的幼儿园即启蒙幼儿园，属于民办幼儿园。2004年5月1日，胶南市世纪新村业主委员会委托青岛隆海集团物业管理有限公司对胶南市世纪新村小区进行物业管理，青岛隆海集团物业管理有限公司成立一分公司即隆海物业一公司进行管理至今。2006年11月，胶南市发展和改革局规定：胶南市世纪新村小区物业管理费为：居民住宅0.30元／平方／月、普通商业网点0.40元／平方／月，餐饮娱乐洗浴类网点0.50元／平方／月。2013年7月2日，胶南市世纪新村业主委员会就物业收费与青岛隆海集团物业管理有限公司签订调整协议，调整后物业费分别为：居民住宅0.50元／平方／月、普通商业网点0.60元／平方／月、餐饮、娱乐网点0.70元／平方／月，执行时间自2013年7月份起执行。隆海物业一公司主张其于2003年10月份负责管理胶南市世纪新村的物业，当时胶南市发展和改革局规定的物业管理费居民住宅为0.1元／平方／月，但是因为时间久远，找不到当时的文件。因此要求三星工程公司、启蒙幼儿园支付自2003年10月至2013年12月的物业费，具体明细如下：2003年10月到2006年11月，共计38个月，物业费为14033.40元（3693平方米×38个月×0.1元）；自2006年12月至2013年6月，共计79个月，物业费为87524.10元（3693平方米×79个月×0.30元）；自2013年7月至2013年12月，共计6个月，物业费为11079元（3693平方米×6个月×0.50元）。对于房屋面积3693平方米隆海物业一公司称是听三星工程公司所讲。双方争议的焦点是：隆海物业一公司与三星工程公司、启蒙幼儿园之间是否存在物业服务合同关系以及是否超过诉讼时效。隆海物业一公司提交2013年9月2日给启蒙幼儿园发出邀请函一份，邀请其于2013年9月6日上午9时到物业管理办公室商量所欠物业费事宜，并给启蒙幼儿园发了顺丰速运，快递显示2013年9月3日9时51分签收。启蒙幼儿园主张没有收到过上述邀请函，并且邀请函是隆海物业一公司单方盖章形成，对启蒙幼儿园没有约束力。三星工程公司主张其与隆海物业一公司之间没有签订物业服务合同，对物业费没有约定，双方之间不存在物业服务合同关系，其也没有享受到物业服务；并且幼儿园属于公益性教育设施，具备公益性质，本质上不同于住宅和商户，不是普通意义的业主，没有相关的法律对幼儿园等公益设施物业费的收取作出规定，因此隆海物业一公司收取物业费没有法律依据；隆海物业一公司主张自2003年10月份开始的物业费，但是隆海物业一公司与胶南市世纪新村业主委员会签订物业合同的时间是2004年5月1日；并且隆海物业一公司的绝大部分主张都超出了法律规定的两年诉讼时效。启蒙幼儿园主张其与隆海物业一公司之间不存在物业服务合同关系，隆海物业一公司应当提交如何履行物业服务合同的相关证据，并提交相关的法律规定或收费依据；隆海物业一公司主张2004年5月份之前的物业费没有依据，并且是2013年12月8日起诉，因此隆海物业一公司可以主张的物业费只能主张2011年12月9日之后的，之前的已经超过法律规定的诉讼时效。隆海物业一公司主张，启蒙幼儿园在园区内部是相对独立的，但供水、供电、排水、排污系统与隆海物业一公司是同一系统，隆海物业一公司在园区外部对公共设施设备、生活服务设施、相关场地多年来进行维修养护和管理，对小区公共环境交通、车辆进出、停放秩序，小区保安公共安全防范、公共场所绿化等方面都进行了优质管理和服务，总体上提高了小区的综合品质，三星工程公司、启蒙幼儿园实际上也享受到了隆海物业一公司物业管理行为带来的利益。物业费每月都和电费一起收取，每次收电费时都向启蒙幼儿园催缴；并且隆海物业一公司在收取电费的前几天都会在小区大门、广告栏张贴业主交纳费用通知；因三星工程公司、启蒙幼儿园长期不交纳物业费，因此双方关系闹的很僵，曾经发生过断电催缴的情况，后来在政府部门的协调下让隆海物业一公司先供电，物业费通过诉讼解决；物业管理公司是给业主提供公共服务的，为了和业主保持比较友好的合作关系，同时也考虑到三星工程公司、启蒙幼儿园与隆海物业一公司之间的关系，所以直到2013年才提起诉讼；隆海物业一公司的交费通知都是在小区内部及公共区域进行公示，并不具体电话通知到业主，该小区有1000多名业主，不可能每月给每位业主打电话催缴物业费，根据物业管理条例，隆海物业一公司要求将催告通知张贴在宣传栏就视为送达，从2003年至2013年是一个持续的拖欠过程，因此隆海物业一公司的诉讼请求没有超过诉讼时效；隆海物业一公司还提交了青岛隆海集团物业管理有限公司提供物业管理服务的滨海新村小区安琪儿幼儿园、金地花园小区幼儿园交纳物业费的收据和发票，证明隆海物业一公司所管理的其他幼儿园都是按照居民住宅标准交纳物业费。三星工程公司主张隆海物业一公司在每月收取电费进行了物业费的催告，及在公告栏张贴通知，且曾经发生过了为了催缴物业费而强制断电的情况，隆海物业一公司并没有提供任何证据予以证明，仅是单方的说法；民法通则规定，诉讼时效是从权利被侵害时起算，且是从当事人知道或者应当知道起计算，也就是说隆海物业一公司应当在每月知道三星工程公司没有交纳物业费的时候起算，因此隆海物业一公司主张的大部分物业费隆海物业一公司并没有在法律规定的时间内提出主张；隆海物业一公司提到张贴通知的情况，根据现实中实际操作情况及相关条例的规定，张贴通知时未按时交纳物业费还未发生；隆海物业一公司没有提供证据证明诉讼时效中止或者中断，因此三星工程公司认为大部分主张已经超过了诉讼时效。启蒙幼儿园主张根据隆海物业一公司提交的发改局的意见以及管理条例的规定，管理费按月收取，因此隆海物业一公司主张的大部分物业费已经超过两年诉讼时效，且隆海物业一公司并没有提交证据证明诉讼时效中断或者中止；幼儿园是封闭式管理，所有的项目都是幼儿园自己管理，隆海物业一公司不能进入园内，也就无所谓提供服务了。原审法院认为，关于隆海物业一公司的主张是否大部分已经超过诉讼时效。诉讼时效制度存在的初衷，是为了禁止权利滥用，维护交易秩序稳定。隆海物业一公司提供物业服务是一个连续的过程，如果割裂开来，将导致物业公司因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利，物业与业主之间关系紧张，这样就背离了诉讼时效制度的价值目标。同时根据诚信原则，三星工程公司、启蒙幼儿园享受了物业服务，就应当支付物业费，并且青岛隆海集团物业管理有限公司所提供物业管理服务的其他小区的幼儿园也一直是按照居民住宅标准交纳物业费，因此对三星工程公司、启蒙幼儿园超过诉讼时效的主张，依法不予采纳。三星工程公司将涉案房屋租赁给启蒙幼儿园使用，实际使用人是启蒙幼儿园。从事实来看，启蒙幼儿园位于胶南市世纪新村小区内，虽然没有与隆海物业一公司签订物业服务合同，但的确享受了隆海物业一公司所提供的物业服务。三星工程公司主张幼儿园系公益单位，不应当支付物业费没有法律依据，依法不予采纳。启蒙幼儿园作为物业服务对象，与其他业主一样，内部的卫生、保洁等都是属于业主自行管理，不属于隆海物业一公司提供物业服务的范围，三星工程公司、启蒙幼儿园不能据此主张没有享受到隆海物业一公司的物业服务。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，现隆海物业一公司要求三星工程公司与启蒙幼儿园承担连带责任，符合法律规定，依法予以支持。隆海物业一公司要求三星工程公司、启蒙幼儿园自2003年10月份支付物业费，但是从青岛隆海集团物业管理有限公司与胶南市世纪新村业主委员会签订的物业管理服务合同来看，隆海物业一公司自2004年5月1日开始提供物业管理服务，因此应当自2004年5月1日开始计算物业费。关于启蒙幼儿园的面积单位，根据三星工程公司与启蒙幼儿园签订的租赁合同来看，租赁的面积是3669平方米，而非隆海物业一公司主张的3693平方米，因此自2004年5月至2006年11月共计31个月，物业费为11373.90元（3669元／月×31个月×0.1元）；自2006年12月至2013年6月共计79个月，物业费为86955.30元（3669元／月×79个月×0.3元）；自2013年7月至2013年12月共计6个月，物业费为11007元（3669元／月×6个月×0.5元），上述物业费共计109336.20元。据此，原审法院判决：一、启蒙幼儿园于判决生效之日起10日内付给隆海物业一公司物业费109336.20元；二、三星工程公司对启蒙幼儿园所欠的上述物业费承担连带责任；三、驳回隆海物业一公司的其他诉讼请求。案件受理费2553元，由隆海物业一公司负担66元，由启蒙幼儿园负担2487元。三星工程公司对启蒙幼儿园所负担的诉讼费承担连带责任。宣判后，启蒙幼儿园不服原审判决，上诉至本院。上诉人启蒙幼儿园上诉称，一、原审认定事实不清，上启蒙幼儿园与隆海物业一公司之间不存在物业服务合同关系。1、启蒙幼儿园不是世纪新村的业主。涉案房产原是经胶南市教体局征用、由三星工程公司建设的公办配套幼儿园。后由启蒙幼儿园租赁经营，属于共助民办性质，不属于世纪新村的业主，世纪新村无权为启蒙幼儿园指定物业服务企业，世纪新村业主委员会也没有通过法定程序通知启蒙幼儿园行使业主权利。2、启蒙幼儿园与隆海物业一公司之间没又签订过物业服务合同，亦没有形成物业服务合同关系，不存在向隆海物业一公司缴纳物业费的义务。2004年，启蒙幼儿园与隆海物业一公司曾经因物业服务发生纠纷，原胶南市政府部门进行过调解，启蒙幼儿园与隆海物业一公司进行过协商，但双方没有达成一致意见。3、启蒙幼儿园从未享受过隆海物业一公司提供的物业服务。启蒙幼儿园长期聘请保洁员、保安负责幼儿园的卫生、安全工作。十多年来隆海物业一公司从未向启蒙幼儿园提供过任何物业服务。4、隆海物业一公司没有明确说明其向启蒙幼儿园提供了何种物业服务。二、原审有关时效的认定是错误的。1、时效制度建立的初衷是督促权利人及时行使权利，以保护交易的稳定。正如法谚所说：法律不保护睡觉的人。一审对时效制度的设立目的认识错误。2、本案是一起普通的合同之债，有明确的履行期限，系按月收取，没有任何理由不适用诉讼时效的。3、从本案实际履行情况来看，双方早在2004年就因物业费收取发生过纠纷，隆海物业一公司曾给启蒙幼儿园断水断电，后政府部门出面协调，明确告知隆海物业一公司有关物业费纠纷通过诉讼解决，但隆海物业一公司没有行使权利。隆海物业一公司明知权利受到侵害，至2014年1月8日才提起诉讼，不应再受到法律的保护。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判启蒙幼儿园不支付隆海物业一公司物业费109336.20元；本案诉讼费由隆海物业一公司承担。被上诉人隆海物业一公司答辩称，1、胶南市世纪新村业主委员会依法成立，经政府主管部门审查准予备案登记，具有代表全体业主的资格，故其与隆海物业一公司签订的物业服务合同合法有效，故启蒙幼儿园与隆海物业一公司形成物业服务合同关系，且隆海物业一公司主张的收费标准符合法律规定，启蒙幼儿园及三星工程公司应当缴纳物业费。2、启蒙幼儿园的供电、供水、排水及排污系统，与世纪新村小区是同一系统，隆海物业一公司对上述公共部位、公共设施设备、生活服务设施和相关场地进行了维修养护和管理，以及对小区公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防卫、公共场所绿化，进行的优质的管理和服务，三星工程公司及启蒙幼儿园均实际享受了隆海物业一公司的物业管理行为带来的利益。幼儿园内部的卫生、安保等为业主自理范围，不属于物业合同约定的服务范围。3、三星工程公司与启蒙幼儿园对拖欠的物业费承担连带责任。4、隆海物业一公司的诉讼请求符合民法关于诉讼时效的规定，未超过诉讼时效。一审对诉讼时效制度的论述，符合我国民法的基本原则，同时结合了物业服务合同的特殊性进行了分析，该认定系对法律的正确适用。隆海物业一公司主张物业管理费的诉讼请求多次中断，并未超过我国民法通则规定的20年最长保护期。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回启蒙幼儿园的上诉请求。原审被告三星工程公司述称，同意启蒙幼儿园的上诉意见，坚持在原审中答辩意见，隆海物业一公司的诉讼请求不成立，不应得到支持。经本院现场勘查，启蒙幼儿园位于胶南市世纪新村小区（中区）之内，幼儿园南边的是正门，该处有一间独立的幼儿园保安室，安装有铁闸门，正门外公共区通道及车辆停放处属公共使用区域，免费给接送小孩的车辆停放使用。幼儿园内的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。幼儿园外由启蒙幼儿园出资设立了减速慢行标识。而幼儿园每天产生的垃圾，部分由幼儿园的工作人员自行带走，部分扔到小区内的垃圾桶，由隆海物业一公司收集清运。本院查明，2004年5月1日，青岛隆海集团物业管理有限公司与胶南市世纪新村业主委员会签订《物业服务合同》，约定世纪新村委托给该物业公司实行物业管理，委托管理期限从2004年5月1日至2008年4月29日。2007年1月10日，青岛隆海集团物业管理有限公司与胶南市世纪新村业主委员会签订第二份《物业服务合同》，约定：委托管理期限从2007年1月10日至2017年1月11日0时止。另，在二审审理期间胶南市启蒙幼儿园名称变更为青岛市黄岛区启蒙幼儿园。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，三方当事人未能达成协议。本院认为，该案争议的焦点问题是：1、启蒙幼儿园及三星工程公司应否交纳物业服务费以及按何标准交纳？2、启蒙幼儿园主张隆海物业一公司的诉请超过诉讼时效的抗辩能否成立。本案中，世纪新村小区（中区）是经济适用房小区，该小区依法成立了世纪新村业主委员会。该业主委员会与青岛隆海集团物业管理有限公司分别签订的两份《物业服务合同》，合法有效，对该小区范围内业主及相关物业使用人具有约束力。三星工程公司自认为涉案物业的业主，其于2003年9月将位于世纪新村小区的涉案物业租赁给邵长学开办了民办学校性质的启蒙幼儿园。启蒙幼儿园位于世纪新村小区之内，实际享受了隆海物业一公司对该小区提供的物业管理服务，包括共用设施设备和相关场地进行维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务，作为该物业的实际使用人，应当向物业管理公司交纳合理的物业服务费。三星工程公司、启蒙幼儿园以其并未与隆海物业一公司签订过物业服务合同主张与隆海物业一公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩主张，本院不予支持。虽然启蒙幼儿园主张隆海物业一公司未实际提供物业服务，但启蒙幼儿园不能充分证明隆海物业一公司存在明显违反物业合同约定主要内容的行为，在隆海物业一公司按照合同约定为世纪新村小区提供了物业服务的情况下，启蒙幼儿园以未享受或者无需接受相关物业服务为由主张不应支付物业费，于法无据，本院不予支持。该小区所建住房属经济适用房，隆海物业一公司的收费标准符合政府的相关规定，现隆海物业一公司按照多层住宅的物业费标准向三星工程公司、启蒙幼儿园主张物业费，合情合理，应予支持。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，虽然物业费是按月计算，但是对物业合同来说，整个合同即是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业费进行分期履行而已，应当从物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。故隆海物业一公司主张2004年5月至2013年12月期间的物业费并未超过时效的规定。启蒙幼儿园关于时效的抗辩主张，理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实基本清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。启蒙幼儿园的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2487元，由上诉人青岛市黄岛区启蒙幼儿园负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐镜圆代理审判员　　迟金铜代理审判员　　高仁青二〇一五年八月十三日书　记　员　　王莉莉书　记　员　　于国英微信公众号“”