（2015）泉民终字第2441号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-10-19
案件名称
陈秀算与泉州市盛荣物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈秀算,泉州市盛荣物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第2441号上诉人（原审被告）陈秀算，女。被上诉人（原审原告）泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区盛世天骄8#楼架空层。组织机构代码：62865058-6。法定代表人陈跃进，该公司总经理。委托代理人林双木、张豪，福建志立律师事务所律师。上诉人陈秀算因与被上诉人泉州市盛荣物业管理有限公司（下称盛荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年12月28日，恒富（泉州）房地产发展有限公司（下称恒富房产公司）与盛荣物业公司签订一份《前期物业管理协议》，约定恒富房产公司通过招标选聘盛荣物业公司对恒富花园（即盛世融城）小区实施前期物业管理服务，双方对物业管理服务内容、质量标准及服务费用等作了约定。2012年间，泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会（下称盛世融城业委会）与盛荣物业公司签订一份《物业服务合同》，约定该业委会将上述盛世融城小区委托盛荣物业公司实行物业服务管理，并对物业服务内容、管理期限及收费办法等作了明确的约定。陈秀算系盛世融城小区2号楼301房屋的业主，该房屋的建筑面积为167.31㎡，物业管理费收费标准为1.5元／㎡／月。陈秀算拖欠盛荣物业公司自2011年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费10791.5元。原审法院认为，具备物业管理资质的盛荣物业公司于2006年12月28日与诉争小区恒富花园（即盛世融城）小区开发商恒富房产公司签订的《前期物业管理协议》，于2012年间与盛世融城业委会签订的《物业服务合同》合法有效，应予确认。对盛荣物业公司该诉争小区已提供了相应的物业管理服务，陈秀算作为小区业主已实际享受了该物业管理服务，有义务按物业服务合同约定的标准即住宅按1.5元／㎡／月向盛荣物业公司缴纳相应的物业服务费，故对盛荣物业公司关于陈秀算应向其缴纳拖欠的物业管理费10791.5元的诉讼请求予以支持，超出该数额部分不予支持。陈秀算以其并非合同当事人、盛荣物业公司提供的物业管理服务有瑕疵造成其财产被盗为由，拒付物业费用的相应辩解意见，因未能提供相应的证据加以证实，故对其辩解意见不予采信。据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈秀算应于本判决生效之日起十日内向盛荣物业公司支付物业管理费10791.5元；二、驳回盛荣物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元，减半收取35元，由陈秀算负担。原审法院判决后，陈秀算不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定被上诉人盛荣物业公司与盛世融城业委会签订的物业服务合同有效错误。第一，被上诉人一审提供的“第一届业主大会第二次会议表决结果”为造假的表决结果，并没有一半以上的业主同意先聘被上诉人为物业服务企业。一审中，上诉人请求对表决票进行拆封检验，但一审未予采纳。第二，一审对于签订《前期物业管理协议》明确表述签订时间为2006年12月28日，但对于签订《物业服务合同》的时间却表述为2012年，未明确表述签定时间是2012年1月21日。其目的无非是想掩盖该份合同签订时间先于2012年6月9日进行造假的第一届业主大会第二次会议表决“是否同意聘请现有物业服务企业”决议。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会以决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”但物业服务合同签订之前，并未经业主委员会决定。一审法院认定合同有效是错误的。第三，与被上诉人签订物业服务合同的黄友益并不是盛荣小区的业主，其无权当业主委员会成员，其与被上诉人签订的合同违法无效。第四，物业服务合同并无向主管物业行业的政府职能部门丰泽区建设局备案，无法备案的物业合同是无效的。二、一审判决认定被上诉人盛荣物业公司对诉争小区已提供相应的物业管理服务不实。1、被上诉人虽提供一份无效的物业服务合同，但无法举证物业收费标准已向物价主管部门备案的证据。一审法院并无就收费标准合法性进行审查。2、被上诉人未举证其聘请的工作人员人数及从业资格，被上诉人聘请的工作人员人数远未达到服务的标准，且聘请的一些无从业资格的人员。3、被上诉人并无法举证合同第二条第4项服务质量标准中（1）至（23）内容的工作完成率及合格率，一审法院并没有审查，怎能断定被上诉人的服务是合格的。三、一审判决认定上诉人以被上诉人提供的物业管理服务有瑕疵造成其财产被盗为由，拒付物业费用的相应辩解意见，因未能提供相应的证据加以证实，对上诉人的辩解意见不予采信不公。2012年3月，因被上诉人对小区安全不尽责，导致上诉人家中被小偷入室偷盗，共损失25000元。当时上诉人也报警，诉求被上诉人要负管理失责责任，但被上诉人至今不与上诉人协商，不承担赔偿责任。一审法院未对此调查核实。四、被上诉人提供的催讨物业费交寄清单是2014年1月17日，可见2011年6月1日至2012年1月16日期间的物业费已经过了两年的诉讼时效同。请求：1、撤销泉州市丰泽区人民法院作出的（2015）丰民初字第1351号判决；2、判令驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人盛荣物业公司未提交书面答辩状，其委托代理人口头辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。在本院审理中，除了上诉人提出其并不知道盛世融城业委会与被上诉人签订物业服务合同之外，上诉人与被上诉人均对一审查明的其他事实均无异议。对双方当事人无异议的事实部分，本院予以确认。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本案双方当事人争议的焦点是：1、本案被上诉人盛荣物业公司与盛世融城业委会签订的物业服务合同是否有效，被上诉人是否有对盛世融城小区提供相应的物业服务，上诉人是否要向被上诉人支付物业费10793元。2、被上诉人盛荣物业公司主张的2011年6月1日至2012年6月1日期间的物业费权利是否超过诉讼时效。对当事人争议的问题，本院分析认定如下：一、关于本案被上诉人盛荣物业公司与盛世融城业委会签订的物业服务合同是否有效，被上诉人是否有对盛世融城小区提供相应的物业服务，上诉人是否要向被上诉人支付物业费10793元的问题。1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案上诉人陈秀算在上诉状所主张的合同无效的理由均不属于上述法定无效合同范畴，故上诉人主张被上诉人与盛世融城业委会签订的物业服务合同无效的理由依据不足，本院不予采纳。2、上诉人盛荣物业公司在2006年12月28日即与恒富房产公司签订前期物业管理协议，开始对盛世融城小区进行物业管理服务。上诉人在二审中也承认，其是在2007年5月向恒富房产公司购买的房屋，恒富房产公司在2009年5月19日交房，并承认有交付2009年之后的物业费。如果被上诉人没有对盛世融城小区进行物业管理服务，则盛世融城业委会在2012年1月21日就不会与被上诉人继续签订物业服务合同，上诉人也不会交纳2009年之后的物业费。因此，上诉人主张被上诉人未提供物业服务的理由依据不足。3、虽然上诉人主张其家中财产被盗系因被上诉人对小区安全不尽责所致。但是，上诉人对此并没有提供其向公安机关报案家中财产被偷盗的相关证据。即使存在上诉人家中财产被偷盗的情形，但上诉人自认其家中财产是在2012年3月被偷盗，而上诉人自2011年6月1日起就拒绝交纳物业费。因此，上诉人以家财产被偷盗为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。本案上诉人购买的房屋的建筑面积为167.31㎡，物业费收费标准为1.5元／㎡／月，上诉人拖欠被上诉人自2011年6月1日起至2014年12月31日止的物业费共计为10791.5元（167.31㎡×1.5元／㎡／月×43个月＝10791.5元），上诉人应向被上诉人交付该拖欠的物业费。二、关于被上诉人盛荣物业公司主张的2011年6月1日至2012年6月1日期间的物业费权利是否超过诉讼时效的问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人陈秀算在一审期间并未提出被上诉人盛荣物业公司主张的2011年6月1日至2012年6月1日期间的物业费超过诉讼时效。因此，上诉人二审中称被上诉人主张该期间物业费超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上，本院认为，被上诉人盛荣物业公司与盛世融城业委会签订的物业业服务合同未违反法律的强制性规定，应确认为有效。上诉人陈秀算拖欠被上诉人自2011年6月1日起至2014年12月31日止共计10791.5元物业费事实清楚，应予确认。上诉人应向被上诉人缴交拖欠的物业。上诉人的上诉理由均依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费70元，由上诉人陈秀算负担。本判决为终审判决。审判长 张庭芬审判员 郭建闽审判员 郑泽阳二〇一五年八月十三日书记员 李祖山本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚。适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。四、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。五、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”