（2015）华蓥民初字第941号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-20
案件名称
广安龙凤��业管理有限公司与吴寿群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
华蓥市人民法院
所属地区
华蓥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书（2015）华蓥民初字第941号原告广安龙凤物业管理有限公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇云峰路6号。法定代表人黄龙凤，系该公司董事长。委托代理人江勇，四川欣悦律师事务所律师。委托代理人叶洋，四川欣悦律师事务所律师。被告吴寿群，女，生于1972年6月22日，汉族，住四川省华蓥市。委托代理人蒋成友，四川省华蓥市法律援助中心工作者。原告广安龙凤物业管理有限公司（以下简称龙凤物业公司）诉被告吴寿群物业服务合同纠纷一案，本院受理后由审判员贺毳独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙凤物业公司委托代理人江勇、叶洋与被告吴寿群及其委托代理人蒋成友到庭参加了诉讼���原告龙凤物业公司法定代表人黄龙凤经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤物业公司诉称：被告吴寿群购买位于四川省华蓥“荟景时代”小区住房一套，并与原告龙凤物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，物业交付前物业费由建设单位承担，交房入住通知书发出后由业主承担。物业服务费按照高层0.8元／平方米.月、多层0.5元／平方米.月、商业用房1.0元／平方米.月收取。物业服务收费收缴办法：入住后，每季度的首月1-10日交纳当季度物业服务费；首次物业服务费按发出《收楼通知书》上签署的日期开始计收。业主逾期不交纳物业服务费，按日加收应交纳费用千分之三的违约金。被告吴寿群所在荟景时代小区成立业主委员会后，于2014年9月25日与原告签订了《物业服务合同》，该合同第十七条约定：“物业服务费，包括：��员工资、房屋设备运行、秩序维护、清洁绿化、日常维修保养，以及提供物业服务的其他公共性服务收费。1、本物业服务费由业主承担，乙方按以下收费标准收取，多层住宅：0.6元／平方米.月；高层住宅0.9元／平方米.月；商业门市及仓储1元／平方米.月；地下车库50元／月.个。2、物业服务费按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行缴纳义务。3、业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的违约金，并承担乙方的损失。”原告龙凤物业公司如实、认真的履行了物业合同的约定义务，而被告吴寿群除2010年7月9日一次交纳了物业服务费后，至今未按合同约定如时、如数向原告交纳，2011年8月至2015年6月被告吴寿群拖欠物业费共计2526.71元。故原告龙凤物业公司请求法院判令被告向原告支付物业服务费2526.71元及逾期付款的违约金（��日按应付费用的千分之三标准计算至本金付清之日止），诉讼费由被告承担。原告龙凤物业公司就其诉称在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码复印件一份，法定代表人身份证复印件一份，证明原告的身份信息。2、华蓥市物价局华物费（2011）年5号文件复印件一份，证明物业管理费的标准是多层为0.6元每个平方。3、前期物业服务合同复印件一份，证明被告吴寿群物业类型是住宅，位于荟景时代小区，接房时间为2010年7月9日，物管费计费方式是0.5元，逾期交付应按日加收应交费的千分之三的违约金。4、物业服务合同复印件一份，证明荟景时代小区成立业委会后于2014年9月25日继续与原告物业管理公司签订了物业服务合同，物业服务费计费方式0.6元，逾期交付应按日加收应交纳费千分之三的滞纳金；。5、2013年10月21日荟景时代物管部在被吴寿群家门口张贴的催款通知书单照片复印件一份，证明被告吴寿群业主欠物管费，物管部门于2013年10月22日在被告吴寿群门上张贴催收通知单的催款事实。6、荟景时代8号楼2013年欠物管费公示张贴照片复印件一份，证明2013年12月10日荟景物管部对8号楼2013年欠物业费的情况在六号楼公开公示。荟景物管部公开催收物管费，截至2013年12月10日，被告吴寿群拖欠物管费共计1448.12元。7、2014年4月12日、2014年10月19日荟景时代物管部两次在被告吴寿群家门上张贴的催款通知书单照片两张，证明被告吴寿群业主欠物管费，物管部门分别于2014年4月12日、2014年10月19日到被告门上张贴催款通知单的事实。8、欠费计算清单一份，证明根据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定，被告从2010年8月至2015年6月除已免除物管费599.22元，尚欠2526.71元物管费应当向原告支付。被告吴寿群辩称，1、原告诉状中列明出生时间和身份证号与我本人的不一致，应当驳回对吴寿群的诉讼请求，另行起诉。2、龙凤物业公司没有尽到物业管理的职责，夜市和摊贩晚上及凌晨产生的噪音，影响到我及家人的休息，物业管理公司却置之不理；小区内车辆将道路堵塞，影响行人通行；小区内垃圾未及时清理；房屋存在质量问题，承重墙出现裂缝，房屋出现漏水现象；小区多栋楼用电量过大导致电压低无法正常用电，物业公司一直未解决。3、物业合同是业主委员会同物业公司签订的，我不知情，并且对收费标准有异议，不应按合同确定的标准交纳物业费。被告吴寿群就其辩称意见，向本院提交了以下证据材料：1、原告龙凤物业公司物管部作出的承诺书复印件；2、影像光盘一份。经审理查明：被告吴寿群购买了位于华蓥市荟景时代的住房一套，建筑面积为99.87平方米，该房屋交付时间为2010年7月9日。交付当天，原告龙凤物业公司与被告吴寿群签订了《前期物业服务合同》，约定：物业交房入住通知书发出后由业主承担。其中高层0.8元／平方米.月；多层0.5元／平方米.月；商业用房1.0元／平方米.月，每户按建筑面积计收，入住后每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，委托服务期限为三年，服务期满后，由本物业区域业主委员会成立业主大会决定是否续聘。合同到期后，华蓥市荟景时代业主委员会续聘了原告龙凤物业公司为其提供服务，并于2014年9月25日，华蓥市荟景时代业主委员会与原告龙凤物业公司补签了《物业服务合同》，约定委托服务期限为2014年1月1日���2016年12月30日，物业服务的收费标准为多层0.6元／平方米.月；高层0.9元／平方米.月；商业门市及仓储1.0元／平方米.月，地下车库50元／月.个，每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金，并承担相关损失。被告吴寿群自2011年8月起至今未向原告龙凤物业公司交纳物业管理费。另查明，2010年10月12日，华蓥市物价局对荟景时代小区物业管理收费标准批复为：多层住宅0.6元／月.平方米，电梯楼物业管理、停车场收费、装修服务费实行市场调节；多层住宅物业管理费标准可以下浮。依据上述事实，本院评析认为：被告吴寿群提出原告诉状上“吴寿群”的出生时间和身份证号列错，应当驳回对“吴寿群”的诉讼请求。本院认为，原告龙凤物业公司起诉的对象是明确的，即荟景时代的业主，吴寿群在庭审中承认自己即该业主，因此被告主张驳回原告龙凤物业公司诉讼请求辩称意见本院不予采纳。被告吴寿群提到的物业管理公司未尽管理职责，并向本院提供物业公司服务承诺书和影像光盘一份，本院认为，根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》第四至十条之规定，原告广安龙凤公司服务的受委托服务事项为房屋共有部分、共有设施设备的维修、养护和管理、小区内公共绿地等共有部分的养护和管理，小区外的夜市和摊贩不属于原告龙凤物业公司管理范畴，被告吴守群以夜市和摊贩产生的噪音影响其休息为由拒不交纳物业管理费的理由不能成立。其提交的视频及照片中可以看出小区内存在垃圾、道路两旁停有车辆，但是无法反映原告物业公司没有及时清理和对车辆进行管理，也无法反映被告吴寿群所陈述的用电情况。此外被告吴寿群提出的房屋质量问题不属于物业服务法律关系范畴，其可另行主张权利。故被告吴寿群提出的答辩主张均不能构成其拒不支付物业管理费的抗辩理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，华蓥市荟景时代小区业主委员会依法成立后，其具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，原告龙凤物业公司是具有从事物业管理活动资质的独立的法人企业，2014年9月25日原告龙凤物业公司与华蓥市荟景时代业主委员会签订的《物业服务合同》对原、被告均具有法律约束力，故被告吴寿群与原告龙凤物业公司、华蓥市荟景��代小区业主委员会与原告龙凤物业公司签订的物业管理服务合同，意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告龙凤物业公司从2010年7月9日至2015年6月30日连续向被告吴寿群提供物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告吴寿群应当按照合同约定向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。原告龙凤物业公司主张被告吴寿群拖欠2011年8月1日至2015年6月30日期间物业管理费2526.71元的主张，有其向本院提交的两份物业服务合同及催款单予以证明，被告吴寿群对欠款事实也予以认可，本院予以确认。关于本案的违约金问题。原告龙凤物业公司与被告吴寿群签订的《前期物业服务合同》第十六条及2014年9也25日的《物业服务合同》第十七条规定“逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金”，被告吴寿群辩称该约定不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告吴寿群未按时缴纳物业管理费给原告造成的损失实际上相当于未缴纳的费用部分在银行的利息损失，故该约定过分高于损失，本院酌情认定，违约金以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。《前期物业合同》第十六条约定：入住后，每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，2011年8月1日至2011年9月30日的物业费99.87元应于2011年7月10日前付清，逾期支付的违约金则自2011年7月11日起以99.87元按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利��计算至本判决确定的履行之日止；同理，2011年10月1日至12月31日、2012年1月1日至3月31日、2012年4月1日至6月30日、2012年7月1日至9月30日、2012年10月1日至12月31日、2013年1月1日至3月31日、2013年4月1日至6月30日、2013年7月1日至9月30日、2013年10月1日至12月31日的物业服务费为149.805元，逾期支付的违约金以149.805元为基数，分别自2011年10月11日、2012年1月11日、2012年4月11日、2012年7月11日、2012年10月11日、2013年1月11日、2013年4月11日、2013年7月11日、2013年10月11日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；《物业服务合同》第十七条约定：2014年1月起每半年的首月1-10日支付半年的物业管理费，2014年1月1日至6月30日、2014年7月1日至12月31日、2015年1月1日至6月30日的物业管理费为359.53元，逾期支付的违约金以359.53元为基数，分别自2014年1月11日��2014年7月11日、2015年1月11日起以359.53元按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第四十一条的规定，判决如下：被告吴寿群在本判决生效之日起十日内向原告广安龙凤物业管理有限公司交纳2011年8月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2526.71元及违约金（以逾期交纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。案件受理费25元，由被告吴寿群承担。如果未按本判决指定的期��履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 贺 毳二〇一五年八月十三日书记员 陈昱灿 关注微信公众号“”