（2015）三中民终字第06884号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-08-26

案件名称

北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第06884号上诉人（原审原告）北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会。法定代表人冯×，村副主任。委托代理人王晶，北京市时雨律师事务所律师。委托代理人孙敬金，男，1965年7月12日出生。上诉人（原审被告）冯玉怀，男，1959年7月9日出生。上诉人北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会（以下简称梨羊村委会）、冯玉怀因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第00608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人梨羊村委会的委托代理人王晶、孙敬金及上诉人冯玉怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，梨羊村委会诉至原审法院称，2010年1月1日至2012年12月31日，冯玉怀租用我村活动房一套，每月租金300元，至今未付房租。因2010年1月至2011年6月15日期间，冯玉怀妻子王×在我村担任残联协管员，该房作为其办公用房，村委会免收房租。2011年6月16日以后，王×不再担任协管员，村委会多次向冯玉怀索要房租，冯玉怀均拒绝给付，故起诉请求冯玉怀立即给付房租5250元。冯玉怀在原审法院辩称：我确实住了梨羊村委会的房子，但不是租赁。我妻子王×原为村里的残联协管员，因没有办公用房，村委会给安排了一间活动房作为办公室。我妻子退休后，没有人找我腾房。2012年3、4月份，村党委副书记李×将活动房的钥匙收回，之后我就没去过活动房，我不同意负担收回钥匙以后的房租。原审法院经审理查明：2009年12月，因梨羊村整体拆迁，为给村里老年人解决租房过冬问题，梨羊村委会决定为本村60周岁以上的老年人建设一批临时周转用房。房屋建成后，冯玉怀占用了其中一间活动房。因冯玉怀之妻王×在2010年1月至2011年6月15日期间在村里任残联协管员，在此期间村委会未给其安排办公室，梨羊村委会研究决定免收冯玉怀之妻任职期间的房租。2011年6月16日后，冯玉怀之妻不再担任残联协管员职务，但冯玉怀未向村委会腾退房屋。2013年初，该活动房被拆除。此后，梨羊村委会多次向冯玉怀索要房租，冯玉怀均拒绝给付。为此，梨羊村委会诉至法院。诉讼中，梨羊村委会提供了村民代表会议决定、冯玉仁和孙×的书面证明、与原梨羊村党支部书记张力×的谈话笔录，并申请证人李×、冯×出庭作证，以证明冯玉怀租住活动房的事实及租金标准。冯玉怀否认与梨羊村委会签订过租赁合同，拒绝对梨羊村委会提供的证据发表质证意见。原审法院认定上述事实的证据有双方当事人陈述、村民代表会议决议、通知、证人证言等在案佐证。原审法院认为：根据梨羊村村民代表会议决议，梨羊村建设的临时周转用房系专项用于解决村内老年人租房过冬问题，房屋使用主体仅限于梨羊村年满60周岁以上的老年人及其家属，冯玉怀并不符合村民代表会议决议中设定的免费使用周转房的年龄条件，据此，其要求免除租金依据不足，法院不予采纳。梨羊村委会提供的村民代表会议决定和证人证言等证据能够相互印证，证实冯玉怀租住了临时周转房的事实，其据此要求冯玉怀支付房租，理由充分，法院予以支持。冯玉怀以未订立书面租赁合同为由否认双方之间存在事实租赁关系，缺乏依据，法院不予采纳。梨羊村委会要求冯玉怀按照每月300元的租金标准支付房租，但现有证据不足以证实上述租金标准系双方经过充分协商后确定的结果，对此，法院不予采纳。结合梨羊村及周边地区经济发展的现状，法院酌情按照200元每月确定冯玉怀应付的租金数额。冯玉怀辩称租住周转房期间梨羊村委会曾派人将房屋钥匙收回，缺乏证据佐证，法院不予采信。据此，原审法院判决如下：一、冯玉怀于本判决生效后七日内给付北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会房租三千五百元；二、驳回北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会的其他诉讼请求。梨羊村委会、冯玉怀均不服原审法院判决，向本院提起上诉。梨羊村委会上诉请求：撤销原审判决第一项，改判冯玉怀支付房租5250元。上诉理由：原审法院认定事实不清，梨羊村委会提交了充分证据证明月租金是300元，原审法院却酌定月租金是200元；梨羊村委会向法院提出调查取证申请，但法庭以不是法庭调查取证范围为由予以拒绝，系程序违法。冯玉怀辩称，不同意梨羊村委会的上诉请求，我有梨羊村周转房使用协议，应该按协议执行。冯玉怀上诉请求：撤销原判，改判驳回梨羊村委会的诉讼请求。上诉理由：原审法院认定事实错误，对众所周知的事实不需要举证，梨羊村委会共建了96套周转房，60岁以下住进周转房的也有几十户，梨羊村几乎人人皆知，对方都没有要求交租金。对于我入住的周转房，双方不存在租赁关系。对方的证人不符合要求；2013年2月20日决议所盖公章是2013年下半年换届选举之后使用的公章，此证据有伪证之嫌；对方提供的主要证据三委班子会议记录、2013年2月20日决议均为复印件，不能作为定案依据。原审判决法律适用错误，双方无书面合同，又不存在事实合同关系，原审法院依据合同法第226条是错误的。梨羊村委会辩称，不同意冯玉怀的上诉请求，王×退休后村里要求冯玉怀腾退其私自占用的周转房，但冯玉怀拒绝腾退，村里开会决定拒不腾退的要支付租金，同时也把此决定通知了冯玉怀，冯玉怀同意支付租金。我们有充分证据证明租金的300元每月，也告知了冯玉怀。2013年2月20日决议上的公章是真实的。我方证人是合×证人。2013年2月20日的决议因搬家原件找不到了，三委班子会议记录我们在一审时提交了原件。原审法院适用法律正确。二审期间冯玉怀向本院提交《梨羊村周转房使用协议》一份，协议载明甲方为梨羊村委会，乙方空缺，协议约定：根据梨羊村拆迁工作的需要，按照党员和群众代表会会议的决议，梨羊村委会为村民建筑周转房。为了规范管理，甲方（梨羊村委会）与乙方（梨羊村村民）就周转房的安全使用达成如下协议：甲方有提供周转房及配套设施、提供水电等相应服务及进行安全管理的义务，乙方有服从村委会对周转房的安排及使用、保护周转房室内外设施完整、安全用电、不允许私搭乱建、不允许留宿或出租外村人、按时交纳电费及其他管理费用、保护环境卫生等义务，并约定周转房使用期限为2010年1月1日-政府租房费取消日止，到期后乙方归还周转房完整设施，如损坏，按价赔偿。梨羊村委会在协议书加盖公章，乙方处签字空缺。协议落款日期是2010年1月30日。经询，梨羊村委会称该协议是2010年1月免费入住周转房的村民和村委会签订的，村委会和免费入住的村民分别持有一份，认可该协议的真实性，但认为冯玉怀提交的该份协议并非村委会发给冯玉怀的那份。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，2010年1月30日梨羊村委会向冯玉怀发放了《梨羊村周转房使用协议》，虽冯玉怀未在协议上签字，但其同意按照该协议履行，故该协议合法有效，双方之间成立周转房使用合同关系。梨羊村委会认可该协议的真实性，但认为并非发给冯玉怀的那份，缺乏依据，且其认可发放给村民的使用协议内容均相同，故本院对其主张不予采信。梨羊村委会认可2011年6月中旬前冯玉怀使用的周转房作为其妻的办公室，冯玉怀可免费使用。2011年6月中旬之后，虽冯玉怀之妻不再担任村残疾人专职委员，冯玉怀仍继续使用该周转房。梨羊村委会主张村委会决议向冯玉怀收取2011年6月中旬之后的租金并委托冯×、李×于2011年6月向冯玉怀通知腾退房屋及交租金事宜，但是证人冯×、李×的出庭证言内容互相矛盾，且无其他证据予以佐证，对其证言本院难以采信。梨羊村委会主张其于2013年12月16日前曾多次通知冯玉怀腾退并告知其如不腾退则按每月300元交纳租金，缺乏依据。且涉案周转房已于2013年初拆除。故梨羊村委会主张冯玉怀按照每月300元标准支付2011年6月16日至2012年12月31日的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第00608号民事判决；二、驳回北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会的诉讼请求。一审案件受理费25元，由北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会负担（已交纳）。二审案件受理费100元，由北京市平谷区马坊镇梨羊村村民委员会负担（已交纳50元，其余50元于本判决送达之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　解学锋代理审判员　　楚　静代理审判员　　胡　婧二〇一五年八月十三日书　记　员　　刘　慧关注公众号“”