（2014）渝北法民初字第04029号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-08-18
案件名称
暴波与重庆国侨酒店管理有限公司,冯华祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十九条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第04029号原告暴波，男，1965年9月13日生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人莫新耀，重庆中力律师事务所律师。委托代理人秦建英，重庆中力律师事务所律师。被告重庆国侨酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区加州花园B1幢2-1，组织机构代码66088600-3。法定代表人陈勇，总经理。委托代理人肖戈，重庆皇嘉律师事务所律师。被告冯华祥，男，1976年10月9日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人尹洪，重庆开贤律师事务所律师。第三人重庆德润房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路13号7-3，注册号500221000026672。法定代表人陈林，经理。原告暴波与被告重庆国侨酒店管理有限公司（以下简称为国侨公司）、冯华祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理。因被告冯华祥在答辩期内提出管辖异议，本院于2014年3月18日裁定中止对本案的审理。本院于2014年4月9日裁定驳回冯华祥的管辖异议申请，冯华祥不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院于2014年7月25日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日、2014年12月22日、2015年8月5日公开开庭进行了审理。因重庆德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司）与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依职权通知其作为第三人参加诉讼。原告暴波及委托代理人莫新耀、秦建英，被告国侨公司的委托代理人肖戈、被告冯华祥的委托代理人尹洪到庭参加了诉讼。第三人重庆德润房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告暴波诉称：2007年9月15日，加州花园B1幢1-1、2-1原所有人重庆德润房地产开发有限公司（以下简称为德润公司）与被告国侨公司签订房屋租赁协议，协议约定由被告承租渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1号及2-1号和加州花园C3-2楼，面积约为3000平方米（其中加州花园B1幢1-1、2-1的建筑面积1992.5平方米、C3-2楼建筑面积670.89平方米，总建筑面积2663.39平方米），租金共计30000元／月。2011年国侨公司、冯华祥及德润公司签订了《酒店租赁管理合同》，德润公司同意国侨酒店将上述房屋转租给冯华祥，租金为30000元／月，由冯华祥支付给国侨酒店。2013年6月26日，暴波经拍卖获得加州花园B1幢1-1、2-1号房屋，并签订了拍卖成交确认书。2013年7月17日，重庆市第五中级人民法院将上述房屋裁定过户给原告。原告取得上述房屋的所有权后，国侨公司作为与原告发生租赁关系的承租人，理应按照协议向原告支付相应租金，租金标准为22443.2元／月。原告多次与国侨公司协商租金交纳事宜，均未获得正面答复，国侨公司也未向原告交纳租金。原告于2013年7月致函国侨公司敦促其交纳租金、国侨公司仍未支付。由于国侨公司已长达7个月未向原告交纳租金，原告于2014年1月6日再次致函国侨公司，解除双方签订的协议和合同，并要求支付租金和利息，并交还房屋等，但国侨公司至今未置可否。为此，原告特诉至法院，请求：1、确认德润公司与国侨公司于2007年9月15日签订的《房屋租赁协议》已解除；2、确认德润公司与两被告签订的《酒店租赁管理合同》已解除；3、判令被告将位于渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1、2-1号房屋腾空并交还给原告；4、判令两被告承担其在承租期间及占有使用期间的物业管理费、水费、电费；5、判令两被告共同向原告支付拖欠的2013年6月26日起至2014年1月26日止的房屋租金157102.4元以及从2014年1月27日至被告交还涉案房屋止的房屋占有使用费（参照房屋租金22443.2元／月计算），并承担资金占用损失（以欠付的房屋租金及占有使用费为基数，从2013年6月26日至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告国侨公司辩称：1、国侨公司已按补充协议向德润公司支付了房屋租金，在无证据证明原告已实际是房屋所有人的情况下，国侨公司只能将房屋租金交纳给德润公司；2、若原告同意，国侨公司愿向原告履行原租赁合同约定的相关义务，但租金标准应根据国侨公司与德润公司签订的补充协议确定；3、根据补充协议约定，国侨公司每月向德润公司交纳的款项中包含了房屋租金和物管费等费用，无需再行支付；4、国侨公司于2014年1月8日收到解除合同通知后，于2014年1月15日回函要求原告收取租金，而原告在回函中擅自提高租金标准，故国侨公司在收到解除通知后在3个月内并未提出异议。综上，希望驳回原告对国侨公司的诉讼请求。被告冯华祥辩称：1、冯华祥不知道案涉房屋在什么时间，通过什么方式出售给了原告，原告迄今未向冯华祥出示过案涉房屋的产权证书；2、冯华祥已按合同约定，每月按时向德润公司交纳了房屋租金，水电费亦已结清；3、冯华祥与原告无合同关系，原告无权要求冯华祥向其支付相关费用。综上，希望驳回原告对冯华祥的诉讼请求。第三人德润公司未向本院书面陈述意见。经审理查明：2007年9月15日，德润公司作为出租方，国侨公司作为承租方签订了《房屋租赁协议》，由德润公司将其所有的位于重庆市渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1、2-1，C3幢1、2楼非住宅房屋3000平方米（实际建筑面积为2663.39平方米）出租给国侨酒店，租金为30000元／月；付款方式为按季支付，另付押金20000元，租房终止，经德润公司验收无误后，将押金退还国侨公司，不计利息；租赁期内的水、电、煤气、有线电视、卫生治安费由国侨公司支付。2011年，德润公司、国侨酒店、冯华祥共同签订《酒店租赁管理合同》，德润公司同意将此前租给国侨酒店的B1幢1-1、2-1（共计两层，建筑面积1992.5平方米），出租给冯华祥进行酒店经营。租金为30000元／月，由冯华祥向国侨酒店支付。具体支付方式为：按季度支付，首季度租金在本合同正式签订后2日内交纳，以后每个季度租金应提前10日内支付。国侨公司承担的费用包括：物业管理费和甲方向某公司租赁的前厅240平方米的租赁费及物管费、国侨公司向德润公司支付的房租费。合同还约定了其他事项。2013年1月21日，重庆市第五中级人民法院依法委托重庆正大国友拍卖有限公司拍卖重庆市渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1、2-1、C3幢1-2、2-2非住宅房屋。房屋建筑面积合计为2663.39平方米。2013年6月6日暴波通过拍卖竞得其中B1幢1-1（建筑面积1081.32平方米）、2-1（建筑面积911.18平方米）房屋，并于竞得当日与重庆正大国友拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书。2013年7月2日，重庆联合产权交易所向暴波出具《涉讼资产交易情况证明》，证明暴波通过拍卖取得了重庆市渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1及2-1号非住宅房屋。2013年7月13日，暴波向国侨公司和冯华祥出示了该《涉讼资产交易情况证明》，国侨公司秦某某、冯某某分别在《涉讼资产交易情况证明》签名确认收到上述交易情况证明。2013年7月17日重庆市第五中级人民法院作出执行裁定书，裁定将德润公司的上述房屋过户给暴波。2013年7月23日，重庆市第五中级人民法院分别向暴波、德润公司、国侨公司送达了上述执行裁定书。2014年1月6日重庆市国土资源和房屋管理局向暴波核发了上述房屋的产权证书。另查明，房屋拍卖过程中，德润公司、国侨酒店、冯华祥向重庆市第五中级人民法院提交了2007年9月15日德润公司与国侨公司签订的《房屋租赁协议》及2011年德润公司、国侨酒店、冯华祥共同签订的《酒店租赁管理合同》。暴波确定竞拍前知晓案涉房屋上述租赁状况。2013年7月25日，暴波向国侨公司发出《房租催收函》，督促国侨公司于2013年8月10日前按每月22443.2元的标准向其交纳2013年7月17日至2013年10月14日的季度房屋租金65833.4元。庭审中，国侨公司对暴波提出的租金标准提出异议，并向本院举示了签署时间为2011年4月15日德润公司与国侨公司签订的《房屋租赁补充协议》，主要内容为：1、德润公司同意国侨公司将2007年9月15日承租的加州花园B1幢1-1、2-1房屋作为酒店转租给冯华祥经营至2017年3月31日；2、德润公司与国侨公司原租赁期间，国侨公司每季度向德润公司支付租金60000元，即月租金20000元。上述月租金由国侨公司代德润公司支付该房屋的物管费以及向重庆维登企业管理顾问有限公司租用的240的房屋租金及物管费等相关费用后剩下的费用，每月分配国侨公司3000元的装修及设备租赁金，其余费用由德润公司所得。此费用由国侨公司向冯华祥按时收缴后交德润公司。暴波对该补充协议真实性不予认可，认为系德润公司与国侨公司事后伪造形成，并申请对该补充协议是否系落款时间形成申请司法鉴定。根据暴波申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对该补充协议是否系落款时间形成进行了司法鉴定。该中心于2015年7月15日作出《司法鉴定意见书》，认为送检的落款日期为“2011年4月15日”的《房屋租赁补充协议》落款处加盖的“重庆国侨酒店管理有限公司合同专用章”红色印文应在落款时间为“2011年4月14日”的比对样本《重庆市南岸区人民法院刑事判决书》原件上“重庆市南岸区人民法院”红色印文之后盖印形成。还查明，国侨公司于2013年6月20日向德润公司交纳了2013年7月至9月即第三季度的房屋租金44400元。该租金中已扣除每月物管费6200元、茶厅租金6000元、国侨公司设备金3000元，德润公司实收租金14800元／月。此后，国侨公司按14300元／月的标准继续向德润公司交纳租金。诉讼中，暴波自愿放弃第一至第四项即要求确认德润公司与国侨公司于2007年9月15日签订的《房屋租赁协议》已解除、确认德润公司与两被告签订的《酒店租赁管理合同》已解除、判令被告将位于渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1及2-1号房屋腾空并交还给原告、判令两被告承担其在承租期间及占有使用期间的物业管理费、水费、电费的诉讼请求。同时将第五项诉讼请求变更为：判令被告国侨公司、冯华祥向其支付拖欠的从2013年6月26日起至判决生效时止的房屋租金（按22443.2元／月计算）并从2013年6月26日起至付清时止，以欠付的租金为基数，按中国人民银行利率的4倍计算资金占用损失。上述事实，有房屋租赁协议、酒店租赁管理合同、拍卖成交确认书、涉讼资产交易情况证明、执行财产评估移送表、执行裁定书及送达回证、司法鉴定意见书及原、被告当庭陈述等证据证实，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，德润公司与国侨公司签订的《房屋租赁协议》是合约当事人真实的意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效。暴波通过人民法院委托的拍卖机构依法竞得《房屋租赁协议》项下的部分房屋产权，2013年7月17日重庆市第五中级人民法院作出执行裁定书，裁定将德润公司的上述房屋过户至暴波名下。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力。国土资源、房地产管理部门依据生效的法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。2013年7月23日重庆市第五中级人民法院向暴波、国侨公司送达了执行裁定书。根据上述规定，自2013年7月23日暴波取得案涉房屋的所有权。亦从此时始，国侨公司知道或应当知道案涉房屋所有权已经转移。特别是暴波2013年7月25日向国侨公司发出《房租催收函》进一步表明了其新业主身份，告知了国侨公司向其交纳房租等事项，国侨公司对收到《房租催收函》亦无异议。此后，国侨公司继续向房屋原所有人交纳租金，不能成为向新买受人拒交租金的抗辩事由。由于国侨公司在2013年6月20日即案涉房屋所有权人变动前已向德润公司交纳了2013年7月至9月的房屋租金44400元，故国侨公司应需从2013年10月1日起按《房屋租赁协议》约定，全额向暴波交纳租金。关于租金标准。根据德润公司与国侨公司签订的《房屋租赁协议》，重庆市渝北区龙溪街道加州花园B1幢1-1、2-1，C3幢1、2楼非住宅房屋租金总计为30000元／月。由于B1幢1-1、2-1，C3幢1、2楼归属同一小区，所处位置、地段相同，在无证据证明B1幢和C3幢租金标准存在较大差异的情况下，本院根据B1幢1-1及2-1房屋所占面积比例，确定其月租金为22443元［（1992.5÷2663.39）30000，保留至整数，四舍五入］，即每季度租金为67329元。国侨公司辩称，租金标准应按其与德润公司签订的补充协议确定。对此，本院认为，根据司法鉴定意见，补充协议形成时间与其载明的签署时间不符，且无证据证明在涉案房屋拍卖前，德润公司或国侨公司向人民法院或拍卖机构出示、披露过该补充协议，故本院无法认定补充协议在暴波取得案涉房屋所有权前就已实际存在，故该补充协议对暴波不产生法律约束力，对国侨公司的该项抗辩意见不予采纳。鉴于补充协议对暴波不产生法律约束力，尽管国侨公司在2013年6月20日即案涉房屋所有权未转移前向德润公司交纳了2013年7月至9月的房屋租金44400元，但自2013年7月23日至2013年9月30日应缴租金与实缴租金的差额部分，国侨公司应向暴波补足，具体数额为17502元［（22443元／月－14800元／月）2.29个月，保留至整数，四舍五入］。关于资金占用损失。国侨公司逾期支付房租，暴波请求国侨公司向其计付资金占用损失，本院予以支持。由于国侨公司与德润公司在《房屋租赁协议》中仅约定租金按季度交付，对交付时间并无明确约定，因此某一季度租金在该季度任何时间内交纳，均不违反合同约定，故该季度租金的资金占用损失，本院从下一季度第1日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算。暴波请求按贷款利率4倍计算资金占用损失，缺乏法律依据，超过部分，本院不予支持。关于冯华祥是否应向暴波交付房屋租金及资金占用损失。根据德润公司、国侨公司、冯华祥共同签订的《酒店租赁管理合同》，房屋租金由冯华祥向国侨酒店支付，冯华祥不负有直接向原房屋所有人德润公司交付租金的义务。暴波通过竞拍取得案涉房屋所有权后，依法承受的是原所有人即德润公司的权利和义务。现暴波要求冯华祥给付房屋租金及资金占用损失，无合同和法律依据，本院不予支持。暴波自愿放弃其他诉讼请求，系对自身权利的处分，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆国侨酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告暴波2013年7月23日至2013年9月30日期间的房屋租金17502元及逾期支付上述租金的资金占用损失（以17502元为基数，从2013年10月1日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告重庆国侨酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告暴波2014年10月1日起至本判决生效时止的房屋租金（按每季度租金67329元计算）及逾期支付上述租金的资金占用损失（上述每季度租金的资金占用损失，以该季度所拖欠的租金为基数，从该季度的下一季度第1日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率分别计算）；三、驳回原告暴波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元、司法鉴定费4400元，共计7950元，由被告重庆国侨酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 雷春岚审 判 员 刘海兵代理审判员 李 超二〇一五年八月十三日书 记 员 曹 彬 来源：百度搜索“”