（2015）茶法民一初字第730号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-10-20
案件名称
刘坚、许小红诉被告刘志红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
茶陵县人民法院
所属地区
茶陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘坚,许小红,刘志洪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）茶法民一初字第730号原告刘坚，男，1958年7月15日出生，汉族，茶陵县人，大专文化，无业，住茶陵县。原告许小红，女，1963年1月22日出生，汉族，茶陵县人，中专文化，茶陵县。以上两原告共同委托代理人廖香明，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解。被告刘志洪，女，1987年8月12日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。原告刘坚、许小红与被告刘志洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由审判员邓嫣适用简易程序于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告刘坚及其与原告许小红的共同委托代理人廖香明到庭参加了诉讼，被告刘志洪经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘坚、许小红诉称，2014年1月9日原、被告签订了《租赁合同》，合同约定：1.被告租赁原告位于茶陵县洣水街神龙殿十组94号房屋的第一层及负一楼；2.年租金为50080，租赁期为自2014年1月9日至2024年1月9日；3.拖欠租金一个月视为违约，原告有权终止合同。自合同签订后，被告租赁原告的房屋至今已有一年半的时间，但被告只交纳了租金35000元，还欠租金40120元，且拖欠时间已有近一年时间。在此期间，原告多次向被告催讨，但被告对此却置之不理；同时在催讨期间，鉴于被告长时间拖欠租金这一事实，原告要求其搬离租赁的房屋，但被告对此也置之不理；不得已，现原告为依法维护自身的合法权益，特向法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2014年1月9日签订的《租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付欠交租金40120元（至2015年7月9日）；3.依法判决被告立即从租赁的原告所有的茶陵县洣水街神龙殿十组94号房屋94号房屋第一层及负楼（土地使用权证为茶城国用（2014）第B米10号）中搬离；4.诉讼费由被告承担。原告刘坚、许小红为了支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：1．租赁合同一份，拟证明原告刘坚与被告刘志洪在2014年1月9日签订了房屋租赁合同的事实。2．茶城国用（2014）第B米10号土地使用证，拟证明洣水社区神农殿的土地使用权人为许小红，为原告刘坚和许小红的共同财产的事实。3.照片2张，拟证明2015年的4月20日，原告方向被告方发出了催缴房租的通知，并将通知张贴在被告刘志洪租赁的门面上，被告在那里开了一个DINGDELI生活馆，以及要求被告立即搬离的事实。4.结婚证一份，证明原告刘坚与原告许小红系夫妻关系的事实。被告刘志洪未答辩，亦没有向本院提交证据。经审查，原告方提交的证据1、2、3、4均符合法律规定，本院予以采信。被告刘志洪不出庭质证，应由其自己承担不利后果。根据原告方所提供的证据，并结合原告方当庭陈述，本院确认如下事实：原告刘坚与原告许小红系夫妻关系。原告刘坚经与原告许小红商量后，于2014年1月9日与被告刘志洪签订了《租赁合同》，合同约定：原告将位于茶陵县洣水街神龙殿十组94号自家毛坯房屋一层及负楼租赁给被告从事经营活动，租赁期为自2014年1月9日至2024年1月9日，年租金为50080元；租金付款方式为，原告交房之日起，被告向原告缴纳第一个季度租金，次季度在上季度期满前10日内，被告向原告交足下个季度的租金，被告若拖欠，视为违约；拖欠租金一个月视为违约，甲方有权终止合同。原告陈述，合同签订后，被告刘志洪在承租房屋开了一家DINGDELI生活馆服装店、棋牌室及台球馆，依约支付了2014年一、二季度的租金（2014年1月9日至7月9日两个季度），第三季度（2014年7月9日至2014年10月9日）支付了1万元，尚欠2520元；之后，被告因生意不好，无钱支付，2014年四季度以及2015年两个季度（2014年10月9日至2015年7月9日）的租金共计37560元均支付，至今被告只支付了35000元租金，尚欠租金40080元。本院与被告刘志洪电话联系，被告刘志洪辩称同意解除合同，因为现在店面已经关门，被告收取的租金比其他人的租金要高，多次协商调整租金未果，截至目前被告交纳了三个季度的租金大概40000元，另交纳了20000元租房押金。现原告因多次向被告催讨，但被告对此却置之不理；同时在催讨期间，鉴于被告长时间拖欠租金这一事实，原告要求其搬离租赁的房屋，但被告对此也置之不理，故向法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2014年1月9日签订的《租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付欠交租金40120元（截至2015年7月9日）；3.依法判决被告立即从租赁的原告所有的茶陵县洣水街神龙殿十组94号房屋第一层及负楼（土地使用权证为茶城国用（2014）第B米10号）中搬离；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告方变更第二项诉讼请求：依法判决被告向原告支付欠交租金40000元（截至2015年7月9日）。另查明，被告刘志洪租赁的原告方位于茶陵县洣水街神龙殿十组94号自家毛坯房屋一层及负楼房屋的土地使用证为茶城国用（2014）第B米10号，系二原告夫妻关系存续期间共同财产，该房屋暂未办房产证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告经协商签订的门面租赁合同是双方的真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，合法有效，原、被告双方理应依约履行合同义务。被告刘志洪以与被告约定的租金过高，拒绝按合同约定支付租金，并要求降低租金，其主张不符合合同法的诚实信用原则，损害了二原告的利益，为此，被告刘志洪要承担不履行合同的违约责任。现被告刘志洪从2014年10月9日之后至今一直未交纳租金给二原告，二原告请求解除原、被告双方于2014年1月9日签订的《租赁合同》符合原、被告双方签订的租赁合同的约定，被告亦同意解除合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于本案被告所欠租金金额问题，原告方陈述被告仅交了35000元房租（2014年1月9日至7月9日两个季度房租及2014年7月9日至2014年10月9日该季度房租10000元），截至2015年7月9日被告尚欠原告方房屋租金40080元，而被告辩称房屋租金已经交了三个季度，大概40000元，经查，原、被告双方签订的租赁合同约定的年租金为50080元，即每季度租金12520元，三个季度的租金为37560元，不足40000元，且根据民事诉讼法谁主张、谁举证的原则及正常交易习惯，应当由被告举证证明其交纳租金的事实，但是被告未向本院提交证据证明已经交了三个季度的租金，因此应当由被告承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。现二原告请求被告支付拖欠租金40000元，放弃部分租金请求，是其自由处分权，故本院对二原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告刘志洪理应腾空租赁房屋，将租赁房屋返还给二原告，故二原告要求被告立即从租赁房屋中搬离符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘坚与被告刘志洪于2014年1月9日签订的《租赁合同》；二、被告刘志洪限在本判决生效之日起十日内向原告刘坚、许小红支付欠交租金40000元（租金计算截至2015年7月9日）；三、被告刘志洪限在本判决生效之日起十五日内从租赁的座落在茶陵县洣水街神龙殿十组的94号房屋第一层及负楼（土地使用权证为茶城国用（2014）第B米10号）中搬离。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元，减半收取402元，由被告刘志洪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的应在提交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按照自动撤回上诉处理的后果。审判员 邓 嫣二〇一五年八月十三日书记员 李建升附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”