（2015）日民再终字第7号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-21
案件名称
卢衍升、李燕等与杨斌、陈红梅房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李燕,杨斌,陈红梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五十五条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十五条，第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)日民再终字第7号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：卢衍升，男，教师。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李燕，女，居民。委托代理人：卢衍升，男。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨斌，男，居民。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈红梅，女，居民。以上两被申请人的委托代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。申请再审人卢衍升、李燕因与被申请人杨斌、陈红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2012)日民一终字第1064号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月28日作出（2014）日民申字第68号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人及申请再审人李燕的委托代理人卢衍升、被申请人杨斌、陈红梅的委托代理人丁志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年1月13日，一审原告杨斌、陈红梅起诉至日照市东港区人民法院称，2011年1月14日，杨斌、陈红梅经山东玫瑰园不动产营销策划有限公司介绍，与卢衍升签订买卖合同，将杨斌、陈红梅所有的日照市东铁机械小区2号楼A单元501室卖给卢衍升。合同约定，于2011年1月18日前办理完银行贷款将购房款付清。卢衍升因自身原因贷不出款，导致其逾期未付清房款。后卢衍升以其妻李燕的名义申请二手房抵押贷款。卢衍升、李燕向杨斌、陈红梅承诺房屋过户后一个月内付清房款，杨斌、陈红梅遂于2011年5月27日协助将房屋过户到李燕名下。但是，卢衍升、李燕仍未按约定付清房款，至今拖欠房款265000元，且私自将房屋的锁和钥匙更换。请求判令卢衍升、李燕清偿拖欠的房款265000元并支付违约金95400元（自2011年6月1日至2012年3月1日，以265000元为本金，按每日0.5%计算，共计318000元，杨斌、陈红梅只主张95400元）。一审被告卢衍升、李燕辩称，一审被告并未违约。卢衍升、李燕于2011年1月19日、3月14日、3月17日分三次给付一审原告371000元（不包括2011年1月14日支付的9000元）。双方于2011年5月27日办理了过户手续。按照有关法规和合同第十一条的约定，杨斌、陈红梅应当缴纳契税17400元，但其拒绝缴纳。经中介方协调，卢衍升、李燕先垫付了此款，待办理房贷抵押时由杨斌、陈红梅付给卢衍升、李燕。但杨斌、陈红梅至今未将契税付清，因此卢衍升、李燕未将剩余房款支付。请求依法驳回一审原告的诉讼请求，并要求一审原告给付契税17400元、结清物业费、赔偿一审原告给一审被告造成的经济损失10000元。日照市东港区人民法院一审查明，陈红梅与杨斌系夫妻关系，卢衍升与李燕系夫妻关系。2011年1月14日，经山东玫瑰园不动产营销策划有限公司介绍，陈红梅委托杨斌作为甲方与乙方卢衍升签订买卖合同，将陈红梅与杨斌的夫妻共同财产日照市东铁机械小区2号楼A单元501室（房权证号为日房字第××号，土地使用证号为日国用2002字第0115号）卖给卢衍升。合同第二条约定，房屋成交价格645000元，乙方于协议签订当日付购房定金9000元，暂时放中介方托管，日后直接转为房款；于2011年1月18日支付甲方首付款206000元；余款430000元乙方于办理完银行贷款业务后一次性付清；甲乙双方在2011年1月18日前准备好相应贷款材料并按时到场签字。合同第三条约定，甲乙双方必须按时到相关部门办理产权过户手续（以中介方电话或者短信通知为准），有关该房的房产证、土地证过户的所有税、费由乙方承担；如未按中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的5%计算违约金支付给对方，逾期30天，守约方有权单方解除合同，并有权要求对方承担违约责任。合同第五条约定，如乙方不按时支付该房房款，每逾期一天按照房价款的0.5%计算违约金给甲方，超过一个月的，甲方有权单方解除合同。第十一条约定，该房为集资建房，如甲方没交契税，甲方必须保证补齐契税。卢衍升于2011年1月19日支付首付款206000元，但在向中国银行日照分行申请贷款时，因其有三次贷款记录，该行不再为其办理贷款。经中介公司协调、双方协商，将涉案房屋过户到李燕名下，并以李燕的名义向银行申请贷款，由卢衍升、李燕缴纳房产过户的契税。2011年5月27日，李燕缴纳购房契税8700元，同时因涉案房屋属于集资建房、未缴纳契税，李燕以陈红梅的名义补缴契税17400元。同日，双方将涉案房屋所有权证过户到李燕名下（房权证号码为日房权证市字第××）。2011年6月1日，双方将房屋土地使用权证过户到李燕名下，并以李燕的名义申请房屋贷款265000元。但卢衍升认为李燕以陈红梅的名义缴纳的契税17400元应当由陈红梅承担，而陈红梅不予认可，卢衍升、李燕拒绝用涉案房屋抵押贷款。卢衍升、李燕共支付陈红梅、杨斌购房款380000元，其拒绝支付剩余房款265000元。2011年6月5日，卢衍升、李燕将涉案房屋的钥匙更换并入住。涉案中介机构山东玫瑰园不动产营销策划有限公司及具体经办人陈为芳出具证明称：因中国银行查出卢衍升有三次贷款，不能以卢衍升名义再办理贷款，卢衍升及李燕夫妇要求将房屋过户到李燕名下并改向建设银行申请贷款，办理这些手续耽搁了将近4个月。在此期间因耽搁了卖方急需的付款，并且买方违约，应当承担违约金，卖方提出解除房屋买卖合同。中介公司就此作了协调，在办理贷款、进行房产过户时由买方自己缴纳过户时的契税。买方就自行缴纳了契税，双方于2011年5月27日办理了房产过户和领证。但买方至今未按照公司通知办理房产抵押手续，亦未付清房款。中介公司并未将房屋及钥匙交给买方。本案审理过程中，杨斌、陈红梅请求判令卢衍升、李燕支付违约金95400元（自2011年6月1日至2012年3月1日，以265000元为本金，按日0.5%计算，共计318000元，杨斌、陈红梅仅主张95400元）。针对违约金问题，一审法院释明后，卢衍升主张按照合同约定履行，其并未以违约金约定过高为由申请降低违约金数额。卢衍升、李燕要求杨斌、陈红梅给付其垫付的契税17400元、赔偿经济损失10000元，并由杨斌、陈红梅结清物业费，但未在一审法院指定的期间内交纳反诉费。日照市东港区人民法院一审认为，陈红梅、杨斌与卢衍升经自愿协商订立的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方应当遵循合同约定履行各自义务。由于卢衍升的原因导致无法按照合同约定获得银行贷款，双方将涉案房屋过户到李燕名下，此系双方对合同的变更，李燕作为卢衍升的妻子成为房屋买卖合同中的买方，应当与卢衍升共同承担合同义务。虽然合同约定“该房为集资建房，如甲方没交契税，甲方必须保证补齐契税”，但该17400元由卢衍升、李燕于2011年5月27日以陈红梅的名义交纳，双方于同日办理了房屋所有权证的过户手续、于6月1日办理了土地使用证的过户手续。上述情况证实了中介公司所述，买卖双方对于该17400元的承担作了重新约定。如果双方没有重新约定，杨斌、陈红梅拒绝交纳该款将会构成违约，双方不可能继续办理过户。卢衍升、李燕交付该款，亦表明其自愿承担该款。卢衍升、李燕主张其所交契税17400元系为杨斌、陈红梅垫付，无事实依据，不予采信。卢衍升、李燕在办理完涉案房屋的过户手续后，又要求按照原合同履行、其补缴的契税由杨斌、陈红梅承担，并且拒绝以涉案房产作抵押贷款、拒绝交付购房款265000元，违反了双方的约定，应当承担违约责任。经一审法院行使释明权后，卢衍升、李燕未以违约金约定过高为由申请降低，杨斌、陈红梅要求卢衍升、李燕支付违约金95400元，并未违反法律规定，亦未超过合同约定，予以支持。虽然卢衍升、李燕要求杨斌、陈红梅赔偿其损失，但未在一审法院指定的期间内缴纳反诉费，则视为其放弃反诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、卢衍升、李燕于判决生效之日起十日内给付陈红梅、杨斌购房款265000元；二、卢衍升、李燕于判决生效之日起十日内支付陈红梅、杨斌违约金95400元。案件受理费6703元，财产保全费2370元，由卢衍升、李燕负担。卢衍升、李燕不服一审判决上诉称，一、一审认定卢衍升、李燕拒绝以涉案房产作抵押及拒绝交付购房款265000元构成违约，系认定事实错误。因陈红梅、杨斌未按照双方合同约定交纳17400契税导致涉案房产无法过户，杨斌、陈红梅违约在先，因其违约行为导致卢衍升、李燕不能贷款、无法交纳剩余房款，卢衍升、李燕不存在违约行为。一审法院认定卢衍升、李燕违约并判决其承担违约金错误。二、一审判决认定双方对于应缴契税17400元的负担进行了重新约定与事实不符，该17400元的契税双方明确约定由杨斌、陈红梅负担，卢衍升、李燕进行了垫付是为了防止交易延迟，并不表示卢衍升、李燕同意负担应由杨斌、陈红梅负担的契税，一审中卢衍升、李燕未见到中介公司的陈述材料亦未进行过质证，一审法院采信中介公司的陈述无事实依据。请求二审法院撤销原判第二项判决内容。二审被上诉人杨斌、陈红梅辩称，一审认定卢衍升、李燕自愿承担契税17400元及其存在违约行为，事实清楚。因卢衍升自身原因不能办理银行贷款手续，导致其未按合同约定期限给付杨斌、陈红梅购房余款，给杨斌、陈红梅造成了重大投资损失，杨斌、陈红梅向中介公司提出房子不再卖给卢衍升、李燕，后在中介公司协调下，卢衍升、李燕同意自行交纳契税17400元，并改为由李燕向银行申请二手房抵押贷款，杨斌、陈红梅才同意协助其办理过户手续，但杨斌、陈红梅协助李燕办理完房产过户手续后，卢衍升、李燕再次违约，没有到银行办理二手房抵押贷款签字，导致其至今拖欠房屋余款。请求二审法院维持一审判决。本院二审查明，二审中卢衍升、李燕提交如下证据：证据一、山东玫瑰园不动产营销策划有限公司卜某的书面证明一份，证据二、山东玫瑰园不动产营销策划有限公司出具的声明一份，证据三、补缴契税单据，证据四、证人卜某到庭作证的证人证言，卜某主张其系涉案房屋买卖合同中卢衍升、李燕一方的中介人，杨斌、陈红梅一方的中介人是陈为芳，其与陈为芳合作共同促成上述两方之间的房屋买卖合同，在办理二手房抵押贷款过程中因卢衍升不符合贷款条件，卢衍升与李燕办理了离婚手续，改由李燕办理银行贷款，因涉案房屋契税17400元应由杨斌、陈红梅支付，但杨斌、陈红梅并未支付，为了能够办理过户手续，卢衍升、李燕垫付了该契税，杨斌、陈红梅协助将涉案房屋过户到李燕名下后，买方李燕拒不到银行办理抵押手续，导致房款没有支付给卖方；双方在合同履行过程中对于契税负担问题，证人作为中介方并未进行协调变更。卢衍升、李燕主张上述证据可以证明其交纳的17400元契税是垫付的，该部分契税是杨斌、陈红梅在取得房屋时应该交纳的契税，是当时拖欠的，本次房屋交易的契税是8700元，不是卢衍升、李燕自愿承担的，因杨斌、陈红梅拒不给付契税，耽误了贷款的审批。还查明，二审上诉人与被上诉人签订的“房产买卖合同”第二条约定：“甲乙双方在2011年1月18日之前准备好相应贷款材料并且按时到场签字，甲乙双方保证材料的真实性并符合银行贷款要求，如因贷款材料问题使银行不能批款，中介方概不负责……”。二审中卢衍升申请对一审判决的违约金进行调整。二审查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，一审根据法庭调查，认定二审上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，合同合法有效，符合法律规定，本院予以确认。本案争议焦点如下：一、一审认定卢衍升、李燕违约并判决其承担违约金是否正确。本案卢衍升与杨斌、陈红梅签订房屋买卖合同后，因卢衍升不符合银行贷款要求，不能办理二手房抵押贷款，违反了双方签订的房产买卖合同中“甲乙双方保证材料的真实性并符合银行贷款要求，如因贷款材料问题使银行不能批款，中介方概不负责”的约定，其后卢衍升与其妻子李燕离婚，又以李燕的名义办理银行贷款手续，但在涉案房屋过户到李燕名下后，李燕未到银行签字导致未能通过银行办理二手房抵押贷款支付涉案房屋余款，卢衍升、李燕亦未通过其他方式支付涉案房屋余款，结合上述案件事实，一审认定卢衍升、李燕违约并判决其承担违约金，符合案件事实及合同约定，本院予以确认。卢衍升、李燕主张其并未违约，不能成立，本院不予支持。因卢衍升、李燕逾期支付房屋余款，给杨斌、陈红梅造成了损失，一审认定卢衍升、李燕应当承担违约金，并就违约金是否调整问题进行了司法释明，卢衍升、李燕未申请调低违约金，一审判决其承担违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以维持。卢衍升、李燕经一审法院司法释明后并未申请调低违约金，其二审申请调低违约金，不予支持。二、一审认定二审上诉人与被上诉人对于契税的负担进行了变更是否正确。1、从双方提交的证据分析，一审中，杨斌、陈红梅主张双方对于契税的负担进行了变更，提交杨斌、陈红梅一方的中介陈为芳的书面证言、山东玫瑰园不动产营销策划有限公司出具的证明一份，上述证据均载明中介公司协调二审上诉人与被上诉人，由二审上诉人自行交纳涉案契税17400元。卢衍升、李燕对此不予认可，二审中其提交卢衍升、李燕一方的中介卜某的书面证言并申请卜某到庭作证，卜某主张其并未就契税的变更问题进行协调，山东玫瑰园不动产营销策划有限公司亦在二审中出具书面意见对卜某的书面证言予以认可。山东玫瑰园不动产营销策划有限公司在本院二审中出具的意见，与其之前出具的声明内容矛盾，但并未提交证据证实之前认可的事实不成立，故对其之后出具的意见不予采信。2、从案件事实分析，根据双方交易中因卢衍升不能在双方约定的日期2011年1月18日提交符合银行要求的材料办理银行贷款业务，之后经双方协商变更为将涉案房屋过户至李燕名下并由李燕办理二手房抵押贷款手续，直至2011年5月27日将房屋过户到李燕名下，李燕亦在办理过户手续时交纳了涉案争议契税17400元，其间拖延数月且卢衍升、李燕至今未支付房屋余款。结合上述事实及证据，一审采信杨斌、陈红梅主张的由中介协调李燕承担契税才同意将房屋由合同约定过户至卢衍升名下改为过户到李燕名下，认定双方对于契税进行了变更，并无不当，本院予以确认。二审上诉人上诉主张双方对于争议契税并未变更，不能成立，本院不予支持。综上，卢衍升、李燕的上诉主张均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由卢衍升、李燕负担。卢衍升、李燕申请再审称，第一，申请再审人有新的证据，足以推翻原判决。在履行房屋买卖合同中，申请人付清38万元首付款，又于2011年4月27日上午向建设银行东港区支行申请下265000元的房屋尾款，同日下午向中介公司交纳中介费9675元、贷款费2650元、评估费3100元。此时，被申请人应先补缴契税配合过户，但被申请人拒不补缴更不配合过户，申请再审人为使合同继续履行，避免损失扩大，于2011年5月27日为被申请人垫付了17400元的契税。上述事实有山东玫瑰园不动产营销策划有限公司及买方经办人卜某的证人证言为证。第二，原判决认定事实的主要证据是伪造的。陈为芳未出庭作证，且其出具的证明与山东玫瑰园不动产营销策划有限公司于2011年8月24日出具的证明一字不差，两份证明都是虚假的。第三，原判决认定事实的主要证据未经质证。综上，请求依法改判原一、二审判决。被申请人杨斌、陈红梅辩称，卢衍升违约未于2011年1月18日之前付清首付款，未按约定办理好银行按揭贷款。到2011年4月27日，卢衍升、李燕违约达3个月不能及时按揭贷款付清房款，在中介公司协调下，原房产买卖合同的买受人和按揭贷款人变更为李燕，关于契税的缴纳改由申请再审人自行承担。被申请人在2011年4月27日至2011年5月27日等待根据双方协商一致的由申请再审人缴纳17400元契税期间，也希望尽快房产过户一次性取得房款。申请再审人拖延到2011年5月27日才与被申请人、中介公司一起到日照市房管局房产交易中心由申请再审人缴纳契税，并当场办理房产过户手续。房产过户后，申请再审人在具备按揭贷款条件后，仍故意不办理贷款手续。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回卢衍升、李燕的再审请求。本院再审查明，本案申请再审审查阶段，山东玫瑰园不动产营销策划有限公司于2015年1月12日出具说明一份，主要内容为：关于陈红梅与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷案，因此业务系公司下属加盟店具体操作，公司不了解实际情况，且加盟店业务人员陈为芳、卜某等经办人在2014年6月份之前均已辞职，公司无法核实具体相关事项，故不能出具书面证言；现我公司作如下声明：撤回我公司在陈红梅与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷案所做的书面证言。再审中，卢衍升提交一份卜某于2013年3月14日出具的证明，盖有山东玫瑰园不动产营销策划有限公司公章，证明的内容与二审中卜某于2012年11月28日出具的证明内容基本一致。另查明，卢衍升申请证人卜某到庭作证，卜某陈述：2011年1月14日，申请再审人与被申请人签订了房屋买卖合同，后卢衍升办理了银行贷款，但卖方不想承担当时合同约定的应补缴的契税，因为这个原因拖延了大约一个月。之后卢衍升替卖方垫付了契税，并办理了房屋过户手续；关于17400元的契税，据我所知，买房和卖方没有做过协议变更；2011年5月27日，买方、卖方和中介公司三方一起在房管局交易中心缴纳了17400元契税，并当场过户，缴纳契税和过户时我没在场，公司有专职人员陪同。本院再审认为，本案的争议焦点是17400元的契税是否变更及卢衍升、李燕迟延支付房屋余款是否应承担违约责任的问题。一、关于本案17400元契税的负担问题，山东玫瑰园不动产营销策划有限公司于2011年8月24日出具的证明，与其于2012年11月28日、2013年3月14日出具的证明在17400元补缴契税由谁负担问题上内容矛盾，且其于2015年1月12日出具声明，撤回其在陈红梅与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷案中所做的书面证言，因此本院对山东玫瑰园不动产营销策划有限公司出具的证明不予采信。杨斌、陈红梅于一审中提交一份关于陈红梅与卢衍升、李燕买卖房产过程的说明，署名为陈为芳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。因此，对该份署名为陈为芳的说明本院不予采信。关于卜某的证言，卜某系卢衍升、李燕一方的买房经办人，且在办理涉案契税缴纳和房产过户时其未在场，因此其证言不能单独作为认定本案事实的依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。因此，被申请人杨斌、陈红梅主张双方对房产买卖合同第十一条进行了协议变更，变更为由申请再审人卢衍升、李燕履行补缴契税的义务，应当承担举证责任，但被申请人未提交充分证据予以证明。因此，本案17400元契税的负担仍应按照双方房产买卖合同的约定履行。故一、二审关于申请再审人与被申请人对上述契税的负担进行了变更的认定不当，本院予以纠正。关于卢衍升、李燕迟延支付房屋余款是否应承担违约责任的问题。杨斌、陈红梅与卢衍升、李燕双方的房产买卖合同中，杨斌、陈红梅作为出卖人，其基本义务是应当履行向买受人交付涉案房产，并转移涉案房产所有权的义务；卢衍升、李燕作为买受人，其基本义务是应当按照双方约定的数额支付房屋价款。杨斌、陈红梅与卢衍升、李燕在办理完涉案房产过户手续后，卢衍升、李燕应当按照合同约定通过办理银行贷款或者通过其他方式向杨斌、陈红梅支付涉案房屋余款。卢衍升、李燕以杨斌、陈红梅未返还17400元为由抗辩其主给付义务的履行于法不符，因此，对卢衍升、李燕的该主张本院不予支持，其迟延支付房屋余款应当按照双方合同的约定承担违约责任。综上，一、二审关于本案17400元契税的负担问题认定不当，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：维持本院(2012)日民一终字第1064号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 王春燕代理审判员 刘丽艳代理审判员 张闰婷二〇一五年八月十三日书 记 员 路 蕾 来源：