（2015）日民再终字第8号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-21
案件名称
杨斌、陈红梅等与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨斌,陈红梅,卢衍升,李燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十八条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)日民再终字第8号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：杨斌，男，居民。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：陈红梅，女，居民。以上两申请再审人的委托代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：卢衍升，男，居民。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李燕，女，居民。委托代理人：卢衍升，男。申请再审人杨斌、陈红梅因与被申请人卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2014)日民一终字第499号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月28日作出（2014）日民申字第81号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杨斌、陈红梅的委托代理人丁志刚，被申请人及被申请人李燕的委托代理人卢衍升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年5月23日，一审原告卢衍升、李燕起诉至日照市东港区人民法院称，卢衍升、李燕与杨斌、陈红梅于2011年1月14日签订了一份房屋买卖合同，杨斌、陈红梅将自有的产权证号为B800040022的房产一处卖给卢衍升、李燕。合同第三条规定，甲乙双方必须按时到相关部门办理产权过户手续，如未按照中介要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的5%计算违约金给对方。合同第十一条还规定，该房为集资建房，如甲方没交契税，甲方必须保证补齐契税。在合同履行过程中，卢衍升、李燕于2011年4月27日上午向东港区建行申请到265000元的购房尾款，又于2011年4月27日下午向中介公司交纳中介费9675元，贷款费2650元，评估费3100元，合计15425元。此时杨斌、陈红梅理应先补交契税配合过户，中介方多次通过电话、短信等形式告知杨斌、陈红梅，但杨斌、陈红梅拒不配合过户也不补缴契税。卢衍升、李燕为了使合同能够继续进行，避免损失扩大，于2011年5月27日为杨斌、陈红梅垫付了17400元的契税，杨斌、陈红梅将自有的涉案房屋过户给卢衍升、李燕。杨斌、陈红梅自2011年4月27日至2011年5月27日拖了29天，且到现在没有给付卢衍升、李燕垫付的契税17400元。请求：1、判令杨斌、陈红梅返还卢衍升、李燕垫付的契税17400元及利息；2、判令杨斌、陈红梅向卢衍升、李燕支付违约金120000元；3、判令杨斌、陈红梅承担本案的诉讼费用。一审被告杨斌、陈红梅辩称，本案案情是卢衍升、李燕一再明示违约，作为购房者的卢衍升、李燕没有按照约定履行房产买卖合同，没有履行通过按揭付清购房款的义务，杨斌、陈红梅没有违约。双方已变更原房产买卖合同中关于“该房为集资建房，如甲方没交契税，甲方必须保证补齐契税”的约定，改由卢衍升、李燕自行承担房产过户时的契税。请求依法驳回卢衍升、李燕的诉讼请求。日照市东港区人民法院一审查明,卢衍升与李燕原系夫妻关系，杨斌与陈红梅系夫妻关系。涉案房屋座落于日照市烟台路东、泰安路北（东铁机械）002幢1单元601号，现房屋所有权人和土地使用权人均为李燕。2011年1月14日，经山东玫瑰园不动产营销策划有限公司（中介方）介绍，杨斌、陈红梅（作为甲方）与卢衍升（作为乙方）签订房产买卖合同一份，将涉案房屋作价645000元售与卢衍升。合同第二条约定，乙方于协议签订当日付购房定金9000元，于2011年1月18日支付首付款206000元，余款430000元于办理完银行贷款业务后一次性付清。甲乙双方在2011年1月18日之前准备好相应贷款材料并且按时到场签字，甲乙双方保证材料的真实性并符合银行贷款要求，如因贷款材料问题使银行不能批款，中介方概不负责。合同第三条约定，甲乙双方必须按时到相关部门办理产权过户手续（以中介方电话或者短信通知为准），有关该房的房产证、土地证过户的所有税、费由乙方承担。在办理房产、土地过户以及银行贷款手续时，甲乙双方须及时提供材料并且按时到场签字。如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的5%计算违约金支付给对方。逾期30天守约方有权单方解除合同，并有权要求对方承担违约责任。合同第十一条约定，该房为集资建房，如甲方没交契税，甲方必须保证补齐契税。合同签订当日，卢衍升交纳定金9000元。合同签订后，卢衍升于2011年1月19日支付购房款206000元，于2011年3月14支付购房款150000元。在向中国银行日照分行申请贷款时，因卢衍升有三次贷款记录，未能在该行办理贷款手续。经中介方协调及双方协商，均同意将涉案房屋过户到李燕名下，卢衍升、李燕遂于2011年3月16日办理了离婚手续，并以李燕的名义向银行申请贷款。2011年3月17日，卢衍升、李燕支付购房款15000元，并以李燕的名义向建行东港支行申请贷款。2011年4月27日，建行东港支行审核通过了李燕的贷款申请，涉案房屋具备了过户要件。同日，卢衍升、李燕向中介方交纳中介费9675元、贷款费2650元和评估费3100元。2011年5月27日，李燕取得涉案房屋的房屋所有权证并以陈红梅的名义补缴契税17400元，该17400元契税系陈红梅购买涉案集资建房时未缴纳契税。2011年6月1日，李燕取得涉案房屋的国有土地使用权证。李燕在取得涉案房屋的权属证书后，因上述17400元契税的负担与杨斌、陈红梅发生争议，卢衍升、李燕认为应当由杨斌、陈红梅负担，而杨斌、陈红梅对此不予认可，故卢衍升、李燕拒绝用涉案房屋抵押贷款，亦未支付剩余房款265000元。2011年6月5日，卢衍升、李燕将涉案房屋的门锁钥匙更换并入住。2011年7月15日，杨斌、陈红梅诉至东港区人民法院，请求依法判令解除双方于2011年1月14日就涉案房屋签订的房产买卖合同，请求判令卢衍升、李燕返还涉案房屋并支付违约金60000元和经济损失12000元。后杨斌、陈红梅于2012年1月9日撤回起诉。2012年1月13日，杨斌、陈红梅再次诉至原审法院，请求判令卢衍升、李燕支付购房款265000元并支付违约金95400元。原审法院于2012年8月29日作出（2012）东民一初字第594号民事判决，判令卢衍升、李燕支付杨斌、陈红梅购房款265000元，并以卢衍升、李燕拒绝用涉案房屋抵押贷款，拒绝支付剩余房款265000元构成违约为由判令卢衍升、李燕支付95400元违约金。卢衍升、李燕不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月29日作出（2012）日民一终字第1064号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2012）东民一初字第594号民事判决和（2012）日民一终字第1064号民事判决均认定双方对李燕补缴的17400元契税的负担进行了变更，该17400元契税应由卢衍升、李燕负担。2013年5月23日，卢衍升、李燕诉至一审法院，请求判令杨斌、陈红梅返还其垫付的契税17400元及利息，判令杨斌、陈红梅支付2011年4月27日至2011年5月27日因未补缴契税未配合过户而产生的违约金120000元。其中违约金的计算依据是房产买卖合同第三条，计算方法是以总房款645000元为基数，按每日5%计算30天，共计967500元，卢衍升、李燕在本案中只主张120000元。杨斌、陈红梅辩称，卢衍升、李燕主张的违约事实不成立，如法院认定违约，则申请对违约金进行调整。对2011年4月27日至2011年5月27日期间涉案房屋未过户的原因，卢衍升、李燕主张系因杨斌、陈红梅拒不补缴契税17400元，让卢衍升、李燕缴纳，但卢衍升、李燕不同意，直到2011年5月27日经中介方协调，卢衍升、李燕才同意垫付并过户。中介方山东玫瑰园不动产营销策划有限公司亦出具证明称，在涉案房屋的买卖过程中，由于杨斌、陈红梅不配合过户，自2011年4月27日至2011年5月27日拖了1个月，过户后卢衍升、李燕要求杨斌、陈红梅支付垫付的补缴契税17400元才签字抵押，由于杨斌、陈红梅拒绝支付契税17400元，卢衍升、李燕才拒绝办理抵押支付购房尾款265000元。原审认定上述事实的证据有双方当事人陈述及房产买卖合同、证明、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、税收通用完税证、收到条、（2012）日民一终字第1064号民事判决书、（2012）东民一初字第594号民事判决书等。日照市东港区人民法院一审认为，卢衍升与杨斌、陈红梅于2011年1月14日签订的房产买卖合同以及后来因卢衍升的原因双方协商将涉案房屋过户到李燕名下等对房产买卖合同的变更，均系各方当事人的真实意思表示，合同成立并合法有效，各方当事人均应按约履行。在2011年4月27日建行东港支行审核通过了李燕的贷款申请后，涉案房屋具备了过户要件，但因杨斌、陈红梅未及时补缴涉案房屋的集资建房契税，致使涉案房屋直至2011年5月27日在李燕以陈红梅的名义补缴了契税17400元后才进行了房屋所有权证的过户。虽（2012）东民一初字第594号民事判决和（2012）日民一终字第1064号民事判决均认定双方对李燕补缴的17400元契税的负担进行了变更，该17400元契税由卢衍升、李燕负担，但在双方对17400元契税的协议变更之前的2011年4月27日至2011年5月27日期间，杨斌、陈红梅未及时补缴涉案房屋的集资建房契税、未及时配合过户的行为构成违约，应当承担违约责任。卢衍升、李燕主张的违约金120000元虽较合同约定做了调整，但其数额仍然过高，法院依法酌情予以调整为70000元，超出部分不予支持。因（2012）东民一初字第594号民事判决和（2012）日民一终字第1064号民事判决均认定涉案房屋补缴的契税17400元由卢衍升、李燕负担，对卢衍升、李燕主张的返还垫付的契税17400元及利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，一审判决：一、杨斌、陈红梅于判决生效之日起5日内支付卢衍升、李燕违约金70000元；二、驳回卢衍升、李燕要求杨斌、陈红梅返还其垫付的契税17400元及利息的诉讼请求；三、驳回卢衍升、李燕本案的其他诉讼请求。二审上诉人杨斌、陈红梅不服一审判决上诉称，起先购房者卢衍升和后单独购房者李燕一再明示违约，未按照与二审上诉人签订的房屋买卖合同通过银行按揭贷款方式付清全部房款。已经生效的（2012）东民一初字第594号民事判决书和维持该判决的（2012）日民一终字第1064号民事判决书客观、公正的判决：二审被上诉人支付拖欠二审上诉人的房款265000元并支付违约金95400元。原审判决认定事实、适用法律明显错误：1、卢衍升未在2011年1月18日之前付清首付款，又因其不良信用贷款记录未能按照合同约定在2011年1月18日之前在中国银行“准备好贷款材料并且按时到场签字”，更未能按照合同约定通过银行按揭贷款方式付清全部房款。2、2011年3月16日，卢衍升和李燕办理了协议离婚手续，卢衍升自行更改买受人，改由李燕另行通过中国建设银行日照分行按揭贷款单独购买、单独所有涉案房产，二审上诉人与李燕没有签订书面房屋买卖协议，李燕的代理人卢衍升当庭表示再次违约、故意拒不通过银行按揭贷款方式付清全部房款。二审被上诉人的再三违约给二审上诉人造成了不应有的投资经济损失，后在中介山东玫瑰园不动产营销策划有限公司的协调下，改由李燕自行承担缴纳房产过户时的契税，李燕口头同意并在房产过户时自行缴纳了契税17400元。在李燕保证过户后一个月内通过银行按揭贷款付清全部房款的情况下，二审上诉人于2011年5月27日协助将房产过户至李燕名下（房产证号：日房字第××号，土地证号：日国用2011第8**号及储藏室一间）。3、涉案房产过户给李燕后，李燕反悔并主张其在房产过户时缴纳的契税17400元系为二审上诉人垫付，但（2012）东民一初字第594号民事判决书和（2012）日民一终字第1064号民事判决书早已查明：二审上诉人与李燕对契税17400元的负担进行了变更，该17400元契税由卢衍升和李燕负担。原审判决认为“在双方对17400元契税的协议变更之前的2011年4月27日至2011年5月27日期间，杨斌、陈红梅未及时补缴涉案房屋的集资建房契税、未及时配合过户的行为构成违约，应当承担违约责任”，是错误的。二审上诉人与离婚后的李燕没有签订房屋买卖合同，更没有过户时间的约定，因李燕没有固定工作和收入，二审上诉人有顾虑，二审上诉人有权不将涉案房产出卖给李燕，李燕口头同意并事实上在房产过户时缴纳契税17400元，在李燕口头承诺房产过户后一个月内通过银行按揭贷款方式付清全部房款的情况下，二审上诉人才同意将房产过户至李燕名下。原审判决完全背离了本案事实和法律规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回二审被上诉人的诉讼请求。二审被上诉人卢衍升、李燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持。本院二审经审理查明的事实和证据与一审认定一致。本院二审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。杨斌、陈红梅与卢衍升、李燕之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十一条的约定，涉案房屋为集资建房，陈红梅负有补齐契税的义务。在合同履行过程中，双方对该部分契税的负担产生争议，后李燕于2011年5月27日以陈红梅的名义补缴契税17400元，根据已经发生法律效力的（2012）东民一初字第594号民事判决和（2012）日民一终字第1064号民事判决的认定，合同双方对该部分契税的负担进行了变更，该部分契税应由卢衍升、李燕负担。但是，在双方对契税负担变更之前，补齐契税的义务人仍应为杨斌、陈红梅。根据房屋买卖合同的中介方山东玫瑰园不动产营销策划有限公司的书面证明以及中介工作人员卜某出庭作证的证言，2011年4月27日银行审核通过李燕的房屋按揭贷款申请后，中介工作人员通知杨斌、陈红梅过户，杨斌、陈红梅要求卢衍升、李燕负担契税17400元，后经中介协调，卢衍升、李燕于2011年5月27日补齐契税后，双方办理过户手续。据此，一审认定杨斌、陈红梅于2011年4月27日具备房屋过户条件后至2011年5月27日房屋过户之日未补齐契税构成违约并无不当。杨斌、陈红梅主张，卢衍升、李燕未能按照约定时间付清首付款、未能通过银行按揭贷款方式付清房款、自行更改买受人为李燕、过户后拒付房款等行为构成违约，杨斌、陈红梅不应支付违约金。但是，卢衍升、李燕的违约行为已经另案处理完毕，且将涉案房屋过户至李燕名下系双方协商一致对房屋买卖合同进行的变更，杨斌、陈红梅主张的事由并非其违约未补齐契税的合理抗辩事由，法院不予支持。综上，杨斌、陈红梅的上诉理由均不成立，法院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1553元，由杨斌、陈红梅负担。申请再审人杨斌、陈红梅申请再审称，卢衍升违约未于2011年1月18日之前付清首付款，未按约定办理好银行按揭贷款。到2011年4月27日，卢衍升、李燕违约达3个月不能及时按揭贷款付清房款，在中介公司协调下，原房产买卖合同的买受人和按揭贷款人变更为李燕，关于契税的缴纳改由被申请人自行承担。申请再审人在2011年4月27日至2011年5月27日等待根据双方协商一致的由申请再审人缴纳17400元契税期间，也希望尽快房产过户并一次性取得房款。被申请人拖延到2011年5月27日才与申请再审人、中介公司一起到日照市房管局房产交易中心由被申请人缴纳契税，并当场办理房产过户手续。房产过户后，被申请人在具备按揭贷款条件后，仍故意不办理贷款手续，给申请再审人造成损失。申请再审人没有违约，被申请人也没有任何损失，故原审判决申请再审人承担违约责任不当。请求再审撤销（2014）日民一终字第499号民事判决，并驳回被申请人的一审诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被申请人负担。被申请人卢衍升、李燕答辩称，在履行房屋买卖合同中，申请人付清38万元首付款，又于2011年4月27日上午向建设银行东港区支行申请下265000元的房屋尾款，同日下午向中介公司交纳中介费9675元、贷款费2650元、评估费3100元。此时，申请再审人应先补缴契税配合过户，但申请再审人拒不补缴更不配合过户，被申请人为使合同继续履行，避免损失扩大，于2011年5月27日为申请再审人垫付了17400元的契税。上述事实有山东玫瑰园不动产营销策划有限公司及买方经办人卜某的证人证言为证。申请再审人在该房屋买卖过程中违约拖了29天才办理过户手续，根据合同约定，应当承担违约责任，原审判决申请再审人赔偿被申请人违约金70000元正确。另外，对于被申请人给申请再审人垫付的契税17400元，也应该返还给被申请人，原审判决没有对该款做出明确裁定，是因为（2012）日民一终第1064号错误判决所致（该案被申请人已申请再审）。综上，请求再审驳回申请再审人的再审请求，维持原判。本院再审查明，本案申请再审审查阶段，山东玫瑰园不动产营销策划有限公司于2015年1月12日出具说明一份，主要内容为：关于陈红梅与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷案，因此业务系公司下属加盟店具体操作，公司不了解实际情况，且加盟店业务人员陈为芳、卜某等经办人在2014年6月份之前均已辞职，公司无法核实具体相关事项，故不能出具书面证言；现我公司作如下声明：撤回我公司在陈红梅与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷案所做的书面证言。再审中，卢衍升提交一份卜某于2013年3月14日出具的证明，盖有山东玫瑰园不动产营销策划有限公司公章，证明的内容与二审中卜某于2012年11月28日出具的证明内容基本一致。另查明，证人卜某（曾为山东玫瑰园不动产营销策划有限公司的工作人员，本案被申请人的买方代表）出庭作证，其证实了双方当事人买卖房屋的过程，关于涉案17400元的契税，2011年5月27日，买卖双方和中介公司三方共同在房管局交易中心缴纳了契税并当场过了户，事后，卢衍升告诉卜某说：李燕先替陈红梅垫付契税，如果陈红梅不返还，卢衍升就拒绝签字做抵押。卜某同时证明2011年4月27就已经具备过户条件。因为契税问题，拖延至2011年5月27日才过户。再审还查明：原审判决依据的（2012）日民一终字第1064号民事判决，卢衍升、李燕已申请再审。再审查明的其他案件事实与二审查明的一致。本院再审认为，山东玫瑰园不动产营销策划有限公司于2011年8月24日出具的证明，与其于2012年11月28日、2013年3月14日出具的证明在17400元补缴契税由谁负担问题上内容矛盾，且其于2015年1月12日出具声明，撤回其在陈红梅与卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷案中所做的书面证言，因此对山东玫瑰园不动产营销策划有限公司出具的证明不予采信。关于卜某的证言，卜某系卢衍升、李燕一方的买房经办人，且在办理涉案契税缴纳和房产过户时其未在场，因此其证言不能单独作为认定本案事实的依据。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨斌、陈红梅与卢衍升、李燕之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。杨斌、陈红梅作为出卖人，其基本义务是应当履行向买受人交付涉案房产，并转移涉案房产所有权的义务。2011年4月27日，李燕的贷款申请获得审核后，涉案房屋即具备了过户要件，但因杨斌、陈红梅未及时补缴涉案房屋的集资建房契税，致使涉案房屋直至2011年5月27日在李燕以陈红梅的名义补缴了契税17400元后才进行了房屋所有权证的过户。在2011年4月27日至2011年5月27日期间，杨斌、陈红梅未及时补缴涉案房屋的集资建房契税、未及时配合过户的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定及违约金的性质，原审法院将本案违约金依法酌情调整为70000元并无不当。关于本案17400元契税的负担问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，杨斌、陈红梅主张双方对房产买卖合同第十一条进行了协议变更，变更为由卢衍升、李燕履行补缴契税的义务，应当承担举证责任，但杨斌、陈红梅未提交充分证据予以证明。因此，本案17400元契税的负担仍应按照双方房产买卖合同的约定履行。故一、二审对此认定不当，本院予以纠正。杨斌、陈红梅对卢衍升、李燕垫付的17400元契税应当返还。关于契税的利息问题，根据损失补偿原则，在支持卢衍升、李燕较高违约金的基础上，对其要求给付契税利息的请求不予支持。综上，一、二审认定事实不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：一、维持日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2113号民事判决第一项、第三项；二、撤销日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2113号民事判决第二项；三、申请再审人杨斌、陈红梅于判决生效后五日内返还被申请人卢衍升、李燕为其垫付的契税17400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3048元，二审案件受理费1553元，共计4601元，由卢衍升、李燕负担1109元，由杨斌、陈红梅负担3492元。本判决为终审判决。审 判 长 王春燕代理审判员 刘丽艳代理审判员 张闰婷二〇一五年八月十三日书 记 员 路 蕾 关注微信公众号“”