（2015）三民终字第662号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-23
案件名称
肖冬英与三明星宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第662号上诉人（原审被告）三明星宏房地产开发有限公司。法定代理人陈晋长，经理。委托代理人李佳，福建三瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖冬英，女，1961年9月1日出生，汉族，农民。委托代理人肖宗光，男，1970年4月22日出生，汉族，无业。上诉人三明星宏房地产开发有限公司（以下简称星宏公司）与被上诉人肖冬英房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2015）梅民初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人三明星宏房地产开发有限公司的委托代理人李佳，被上诉人肖冬英的委托代理人肖宗光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年7月23日，肖冬英与星宏公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第2012090300015），合同约定：肖冬英向星宏公司购买三明市梅列区绿岩新村100幢606室预售商品房，建筑面积47.27平方米，单价9286.29元，总金额438963元；肖冬英于2012年7月23日当日支付购房定金20000元，签订合同后七天内支付购房首付款138963元，余款300000元办理按揭贷款；肖冬英逾期付款不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，肖冬英按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，肖冬英在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，星宏公司有权解除合同。星宏公司解除合同的，肖冬英按累计应付款的3%向星宏公司支付违约金。肖冬英愿意继续履行合同的，经星宏公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，肖冬英按日向星宏公司支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金；星宏公司应当在2012年10月15日前将商品房交付肖冬英使用；星宏公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由星宏公司提供的资料交付肖冬英。签订《商品房买卖合同》的同时，双方又签订《合同补充协议》，该补充协议约定：买受人采用按揭贷款或公积金贷款购房的，应于合同签约后7天内将按揭贷款所需的材料送交银行，并按贷款银行要求将相关的按揭贷款手续办理完成，办理按揭贷款过程中所产生的相关费用及手续费用等由买受人承担。若买受人未能在指定时间内完成按揭贷款手续，则买受人的付款方式自动变更为一次性付款，即应在《商品房买卖合同》订立之日起满30日内，全额付清余款。买受人未付清的，依合同约定承担违约金或解除合同的责任。2012年7月23日，肖冬英通过三明市森林木资产管理有限公司的账户转购房首付款783552元给星宏公司，星宏公司于同日出具了《收款收据》，其中包括本案讼争商品房的首付款138963元，2012年9月3日，星宏公司向肖冬英出具《销售不动产统一发票（自开）》一份，票面金额为138963元，性质为预收购房款。2012年10月24日，星宏公司通知肖冬英并出具了《承诺函》一份，《承诺函》内容为：“由于通过公司转账导致按揭贷款银行无法通过，现需要您以个人名义支付首付款138963元，我司承诺确认收到首付款后，及时退还首付款”。2012年10月24日，肖冬英以个人名义再次向星宏公司支付首付款138963元。2012年12月11日，星宏公司向肖冬英出具了《销售不动产统一发票（自开）》一份，票面金额为300000元，性质为预收购房款。2012年12月11日，三明市房地产管理处为肖冬英开具《福建省住宅专项维修资金专用发票》，缴纳金额为2836元。2012年9月3日，讼争房屋办理了备案登记。2012年11月12日，肖冬英为办理房屋所有权初始预登记向三明市房屋权属登记机构缴付了80元登记费，并开具了福建省非税收入票据。肖冬英多次要求星宏公司协助办理本案讼争房屋的房屋所有权证、土地使用权证均未果，于2015年2月6日向原审法院提起诉讼，要求判令：星宏公司协助肖冬英办理三明市梅列区绿岩新村100幢606室房屋所有权证和土地所有权证。原审认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。星宏公司除认为肖冬英应按照《商品房买卖合同》第七条、补充协议第7条第二款约定于8月21日付清全款，而星宏公司却在107天后才收到余款，肖冬英应先付清违约金，星宏公司享有先履行抗辩权外，对肖冬英已按约履行其他义务并无异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式及期限并未明确约定余款的付款时间，而星宏公司于2012年10月24日出具的《承诺函》亦证明由于肖冬英的首付款系通过公司转账而导致银行无法通过按揭贷款手续，并非肖冬英原因，且肖冬英收到《承诺函》的当日即按星宏公司要求以个人账户再次向被告支付首付款138963元。再者，银行办理、发放按揭贷款的期限也存在不确定性，星宏公司也未提交证据证明其曾催告肖冬英付款，故星宏公司认为在肖冬英支付违约金前，其享有先履行抗辩权的辩解，不予采纳。现讼争房产交付肖冬英使用已二年有余，但星宏公司仍未将办理权属登记需由星宏公司提供的资料交付肖冬英，已违约，应当继续履行。故肖冬英要求星宏公司协助肖冬英办理三明市梅列区绿岩新村100幢606室房屋所有权证和土地所有权证的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：星宏公司应于判决生效之日起十日内协助肖冬英办理三明市梅列区绿岩新村100幢606室房屋所有权证和土地所有权证。案件受理费100元，因适用简易程序审理，减半收取50元，由星宏公司负担。上诉人星宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（1）肖冬英作为按揭贷款申请方，在办理贷款手续过程中不可能不知道因付款方三明森林木资产管理有限公司的缘故无法办理按揭贷款，故因公司转账而无法办理按揭贷款手续的过错在于肖冬英；（2）在无法办理按揭贷款手续的情况下，肖冬英既未按补充协议第七条第三款约定一次性付款，也未采取任何补救措施，放任损害后果的扩大；（3）肖冬英未提交证据证明于签约后7日内将按揭贷款材料送交银行，因此不能排除肖冬英未按时送交按揭贷款材料而导致按揭贷款不能及时发放给星宏公司的违约责任。综上，因肖冬英的过错导致其购买的房产的按揭贷款不能及时发放给星宏公司，星宏公司有权依据合同约定行使先履行抗辩权，在肖冬英未依约支付违约金前不协助办理产权证及土地证。请求二审撤销原审判决，驳回肖冬英的诉讼请求。被上诉人肖冬英答辩称：被上诉人已按约履行支付购房款的义务，不存在违约行为。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人星宏公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人星宏公司的上诉请求。案经审理，各方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点是：上诉人在本案中能否行使先履行抗辩权，即上诉人是否有权不协助被上诉人办理本案讼争房产的产权证书。上诉人星宏公司认为，肖冬英与星宏公司签订购房合同之后，是以公司名义以银行转账的方式向星宏公司支付购房款，肖冬英的行为导致其自己的银行按揭贷款无法通过，并最终导致银行发放按揭贷款与双方约定的时间延迟了107天。依据双方签订的合同约定，每延期一天应支付日万分之五的违约金，并且双方还约定结算尾款后才办理产权证，直至今日，肖冬英仍未向星宏公司结清尾款。肖冬英在履行合同过程中存在违约行为，星宏公司可以行使先履行抗辩权，即星宏公司有权不协助被上诉人办理本案讼争房产的产权证书。被上诉人肖冬英认为，星宏公司没有告知不能以公司名义转款，后因银行按揭贷款无法通过，肖冬英亦按星宏公司的要求再次以个人名义转款给星宏公司。肖冬英已履行向星宏公司提供银行按揭贷款所需的资料、手续，至于银行何时发放按揭贷款则不是肖冬英个人能够掌控的。故肖冬英在履行合同过程中没有过错，亦不存在违约行为，故星宏公司应当及时协助肖冬英办理本案讼争房产的产权证书。本院认为，《商品房买卖合同》约定：肖冬英向星宏公司购买三明市梅列区绿岩新村100幢606室预售商品房，建筑面积47.27平方米，单价9286.29元，总金额438963元；肖冬英于2012年7月23日当日支付购房定金20000元，签订合同后七天内支付购房首付款138963元，余款300000元办理按揭贷款；肖冬英逾期付款不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，肖冬英按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，肖冬英在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，星宏公司有权解除合同。星宏公司解除合同的，肖冬英按累计应付款的3%向星宏公司支付违约金。肖冬英愿意继续履行合同的，经星宏公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，肖冬英按日向星宏公司支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；星宏公司应当在2012年10月15日前将商品房交付肖冬英使用；星宏公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由星宏公司提供的资料交付肖冬英。《合同补充协议》约定：买受人未付清依《商品房买卖合同》应付的购房款及逾期付款违约金的，出卖人有权拒绝交房，但买受人仍应承担“房屋交付通知书”中规定的交房截止日次日起的物业管理费及各项相关费用；买受人采用按揭贷款或公积金贷款购房的，应于合同签约后7天内将按揭贷款所需的材料送交银行，并按贷款银行要求将相关的按揭贷款手续办理完成，办理按揭贷款过程中所产生的相关费用及手续费用等由买受人承担。若买受人未能在指定时间内完成按揭贷款手续，则买受人的付款方式自动变更为一次性付款，即应在《商品房买卖合同》订立之日起满30日内，全额付清余款。买受人未付清的，依合同约定承担违约金或解除合同的责任。根据上述约定，肖冬英作为买受人的主要合同义务为：于2012年7月23日当日支付购房定金20000元，签订合同后七天内支付购房首付款138963元，余款300000元办理按揭贷款；于合同签约后7天内将按揭贷款所需的材料送交银行，并按贷款银行要求将相关的按揭贷款手续办理完成，承担办理按揭贷款过程中所产生的相关费用及手续费用等。星宏公司的主要合同义务为：在2012年10月15日前将商品房交付肖冬英使用；星宏公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由星宏公司提供的资料交付肖冬英。在本案中，星宏公司对肖冬英已履行交付定金、支付首付款、将按揭贷款所需的材料送交银行，并按贷款银行要求将相关的按揭贷款手续办理完成等合同义务不持异议，仅认为肖冬英的首付款系通过公司转账而导致银行无法通过按揭贷款手续，最终导致星宏公司收到银行发放的按揭贷款与双方约定的时间延迟了107天，肖冬英的行为构成违约，应向星宏公司支付逾期付款违约金。肖冬英于2012年7月23日通过三明市森林木资产管理有限公司的账户转购房首付款给星宏公司，星宏公司亦于同日出具了《收款收据》，并于2012年9月3日出具《销售不动产统一发票（自开）》，票面金额为138963元，性质为预收购房款。星宏公司作为以经营商品房开发的专门业务的公司，理应知道自然人购买商品房通过公司账户支付首付款会导致银行无法通过按揭贷款手续的后果，在收到肖冬英通过公司账户支付首付款后仍向肖冬英出具《收款收据》及《销售不动产统一发票（自开）》，说明星宏公司认可肖冬英通过公司以银行转账的方式支付首付款的履行行为。星宏公司在知道肖冬英因以公司账户支付首款而导致银行无法办理按揭贷款手续后，却未按《合同补充协议》约定要求肖冬英一次性付款，而是于2012年10月24日向肖冬英出具《承诺函》并要求肖冬英再次以个人名义支付首付款138963元。同日肖冬英以个人名义再次向星宏公司支付首付款138963元。上述情形说明星宏公司、肖冬英在合同履行过程中对付款方式、付款时间进行了变更。故星宏公司不能据此证明肖冬英支付首款存在过错或违约情形。此后银行已发放按揭贷款，星宏公司亦于2012年12月5日收到全部购房款，亦证明肖冬英已履行将按揭贷款所需的材料送交银行，并按贷款银行要求将相关的按揭贷款手续办理完成等合同义务。结合本案现有证据无法证明肖冬英在履行提交按揭贷款所需材料及办理按揭贷款手续有合同义务时存在过错或违约情形。综上，肖冬英在合同履行过程中不存在过错、违约情形，星宏公司无权要求肖冬英支付逾期付款违约金，更不能据此使先履行抗辩权。根据合同全面履行原则，星宏公司应当及时协助被上诉人办理本案讼争房产的产权证书。综上所述，本院认为，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人肖冬英作为买受人已按约履行支付全部购房款的义务，星宏公司应当及时协助买受人办理标的物的产权证书，故肖冬英要求星宏公司协助其办理三明市梅列区绿岩新村100幢606室房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。星宏公司以肖冬英未支付逾期付款违约金为由，其有权行使先履行抗辩权，即可以不协助肖冬英办理本案讼争房产的产权证书的辩解，因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人三明星宏房地产开发有限公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长吴树辉审判员程哲明代理审判员叶景远二〇一五年八月十三日书记员段剑岚（代）附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：