（2014）信中法民初字第101号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-24
案件名称
原告花昌国与被告杨家瑞、天健置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案一审民事裁定书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
花昌国,杨家瑞,信阳天健置业有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十五条第一款，第一百四十四条，第一百五十四条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）信中法民初字第101号原告花昌国，男，汉族，1966年1月28日生，住固始县。委托代理人马建新，河南振蓼律师事务所律师。被告杨家瑞，男，汉族，1967年10月9日生，住固始县。委托代理人周文林，男，1953年5月3日生。汉族，住固始县城管古城路。委托代理人胡兰怀，固始县法律援助中心律师。被告信阳天健置业有限公司（下称天健置业公司）。法定代表人张晓峰，该公司经理。本院在受理原告花昌国诉被告杨家瑞、天健置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，原告花昌国于2014年11月4日向本院提起诉讼，请求：1、依法解除原告与被告杨家瑞的合同关系；2、退还原告支付给被告杨家瑞购地款28300000元；3、二被告对原告造成的损失承担连带责任。后变更诉讼请求为：依法判决二被告全面履行合同，承担本案全部诉讼费用。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭。于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告花昌国的委托代理人马建新，被告杨家瑞的委托代理人周文林、胡兰怀到庭参加诉讼。被告天健置业公司法律顾问马洪海虽然出庭参加诉讼，但在规定期限内没能提交委托手续，马洪海出庭代理行为无效。被告天健置业公司应视为经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花昌国诉称，2010年3月17日、2010年6月22日被告天健置业公司与固始县国土资源局签订了四份《国有建设用地土地使用权出让合同》，依法缴纳了土地出让金和有关税费，2011年10月25日固始县国有土地资源局给天健置业公司办理了土地使用权证，证号分别为：固城国用（2011）0249016号、固城国用（2011）0249017号、固城国用（2011）0249018号、固城国用（2011）0249019号。天健置业公司在没有办理土地使用证之前与杨家瑞签订了合作开发协议，将该四块土地的使用权以总价格16500000元的价格，转让给杨家瑞，杨家瑞支付了相应的价款，按照约定将杨家瑞购得的土地使用权证办理在信阳天健置业公司名下。2011年7月19日，杨家瑞又将固城国用（2011）0249016号、固城国用（2011）0249017号、固城国用（2011）0249018号土地使用权以28300000元的价格转让给原告。原告按照合同要求支付了相应价款，杨家瑞将土地转让给原告后，告知了被告天健置业公司经理张晓峰，张晓峰承诺帮助原告办理过户手续。2013年3月1日在张晓峰的协助下，原告到固始县国土资源局递交了变更土地使用权材料，但因为被告所购得的土地没有依法完成总投资25%的基本建设，固始县国土资源局未能批准原告的申请。原告支付了合同价款以后，由于二被告转让的土地之上的建筑物和地上附着物还没有完全清理完毕，原告多次找到被告要求解决，一直没有结果，经过被告同意，原告与各个拆迁户和土地附着物的主人商谈拆迁事宜，拆迁结束后又进行了场地平整和道路、排水等设施的建设，共完成投资6886200元。由于被告天健置业公司欠款不还，导致登记在其名下他人（杨家瑞）的财产该四宗土地被人民法院查封，导致原告不能办理产权登记，原告的合同目的无法实现。违背了《合同法》当事人应按约定全面履行自己义务的规定，被告杨家瑞应当排除标的物的瑕疵。鉴于被告天健置业公司与杨家瑞的合作关系，依法应当承担连带责任。被告杨家瑞答辩称，一、原告与答辩人签订的《土地使用权转让协议》合法有效。1、双方具有完全民事行为能力，是适格的民事主体；2、意思表示真实，标的物真实合法。3、合同合法有效。二、原告以答辩人没有完成总投资的25%违反《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，是导致合同不能履行的根本原因的观点是错误的。1、原告在签订合同时已明知标的物的状态。2、2012年8月11日原告、答辩人、天健公司三方签订的《国有使用权过户协议》来看（注：该协议当时答辩人未签字，但对于该协议答辩人予以认可），以下两点是客观真实的：一是原告明知当初购买时该快投资未达到合同总价的25%；二是对于瑕疵的补救义务由原告承担，故原告再以此抗辩显然是推卸自己责任。3、原告对于《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定理解是错误的。该条规范的主要是房地产开发经营行为，属于政府行政部门对土地转让的行政监督。最高人民法院在（2004）民一终字第46号判决摘要上注明“签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用证后未足额缴纳土地出让金或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力”，故2005年8月1日实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条就此作了明确规定。三、关于地面附着物的清理答辩人与原告在《土地使用权转让协议》第三条已经作了明确约定，双方在最终结算时对此已经给予明确结论，原告据此主张权利无事实依据。四、原告以固始县国土资源局不批准办理变更登记为由来要求解除合同是不能成立的。五、原告认为法院对此宗地查封是导致合同目的无法实现，事实是造成这种后果是原告怠于行为所致，应由原告自行承担相应法律后果。双方土地使用权转让合同约定内容已于2012年8月13日履行完毕，直至2013年3月1日原告向固始县国土资源局提交土地使用权变更登记材料时该宗地还是纯正的，没有任何瑕疵，法院查封是在2014年5月以后发生的，原告当初能积极办理土地使用权变更登记，此宗地根本不可能因天健公司债务而被法院查封，现在原告完全可以依据本案的事实向有关法院提出异议来维护自己合法权益。六、原告在此案因行使解除权没有诉讼权利。其诉讼请求在实体上无事实和法律依据，在程序上原告行使解除权没有诉权。请求驳回原告诉讼请求。根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：1、天健公司与杨家瑞签订的联合开发协议及杨家瑞与花昌国签订的土地转让协议是否真实合法有效；2、原告请求被告天健公司与杨家瑞履行签订的联合开发协议及原告花昌国与被告杨家瑞签订的土地使用权转让协议有无事实及法律依据，是否应予支持。原告花昌国为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、原告花昌国身份证复印件，证明原告身份。2、花昌国与杨家瑞国有土地使用权转让协议及公证书，证明原告依约取得争议土地所有权。3、信阳天健置业公司与杨家瑞签订的联合开发合同书，证明双方名为联合开发，实为土地转让。4、信阳天健置业公司与杨家瑞及信阳海川置业有限公司签订的国有土地使用权过户协议，证明信阳天健置业公司同意并确认将杨家瑞转让给花昌国的土地转让给花昌国为法定代表人的信阳海川置业有限公司。5、信阳天健置业公司与国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同四套。合同编号分别为：⑴、豫（固始）出让（2010）第0036号（宗地编号2009-25-1）；⑵、豫（固始）出让（2010）第0037号（宗地编号2009-25-1）；⑶豫（固始）出让（2010）第0042号（宗地编号2010-4）；⑷豫（固始）出让（2010）第0043号（宗地编号2009-3）。证明争议土地来源合法。6、花昌国支付给杨家瑞土地使用权转让费收条：⑴、2011年7月19日2000000元收条；⑵、2011年7月25日5000000元收条；⑶、2011年7月26日16000000元收条；⑷、2011年7月15日4300000元收条，以上共计27300000元，证明花昌国已支付了合同对价。7、信阳天健置业公司交付给花昌国的国有土地使用权证三本，证号分别为：固城国用（2011）0249016号、固城国用（2011）0249017号、固城国用（2011）0249018号，证明争议土地实际交付。8、杨家瑞代天健公司收取花昌国办理土地过户手续费用收条（刘梦）。证明天健公司同意杨家瑞将天健公司名下的土地使用权转让给花昌国，并配合办理土地过户手续和收取费用的事实。9、固始县国土资源局材料收件单。证明天健公司实际同意协助办理过户登记。10、建筑施工合同。证明花昌国已经实际占用并进行基础设施的建设。11、河南豫蓼联合会计事务所《专项审计报告》建筑施工合同。证明花昌国已经实际占有并进行基础设施建设投入费用情况。被告杨家瑞对原告提供证据质证意见如下：对原告提供证据真实性合法性没有异议，对关联性提出几点：证据4三方签订的过户协议及证据7、8、9，足以说明杨家瑞在国有土地使用权履行过程中已完全履行双方之间的合同义务，如果没有完全履行不可能办理变更登记。证据10、11原告已经实际占有诉争土地，被告杨家瑞及天健公司已经完全履行了合同义务。被告杨家瑞为支持其答辩主张，向法庭提交如下证据：1、《联合开发协议》，证明争议土地从天健公司转让土地的事实；2、收据3张，证明杨家瑞支付给天健公司土地转让金14500000元。3、收条一张，证明杨道平支付天健公司土地转让金1500000元。4、关于共同购地协议的补充说明，证明总转让金16500000元，杨家瑞的3宗土地与杨道平的1宗土地是分开计算的，余款500000元杨道平承担。5、《土地使用权转让协议》公证书，证明：⑴、GH2008-A5，GH2008-A6，GH2008-A7宗地杨家瑞转让给花昌国事实；⑵、土地使用权过户由花昌国办理，费用由花昌国负担。6、收条，证明：⑴、杨家瑞依约将3本国有土地使用权证交付给花昌国，花昌国实际占用控制诉争土地；⑵、诉前土地使用证已经办理。7、收据，证明：⑴、花昌国合伙人熊志建收取办理土地使用权变更手续全部资料；⑵、杨家瑞已经完全履行合同义务。原告花昌国对被告杨家瑞提供所有证据真实性、关联性没有异议。根据当事人的陈述，举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：1、2010年3月17日、6月22日被告天健置业公司与固始县国土资源局签订了四份《国有建设用地土地使用权出让合同》，天健置业公司依法缴纳了土地出让金和有关税费后，固始县国有土地资源局于2011年10月25日给天健置业公司办理了土地使用权证，证号分别为：固城国用（2011）0249016号、固城国用（2011）0249017号、固城国用（2011）0249018号、固城国用（2011）0249019号。（总价款为8080000元）。2、天健置业公司在没有取得土地使用权证之前于2011年1月25日与杨家瑞签订了合作开发协议（各方对天健置业公司没有取得土地证前签订该协议无异议），将该四块土地的使用权以16500000元的总价格，转让交于杨家瑞自主开发，所得收益全归杨家瑞，自负盈亏……土地使用权证应办理在信阳天健置业有限公司名下。杨家瑞支付土地开发价款后，于2011年7月19日，与花昌国签订土地使用权转让协议，将争议三宗土地使用权以28300000元的价格转让给原告花昌国，该土地使用权转让协议经固始县公证处进行了公正。花昌国按照协议约定支付了相应价款（花昌国实际支付土地转让款为27300000元，另土地附着物赔付作价1000000元由花昌国支付），杨家瑞将土地转让给花昌国后，天健置业公司作为甲方，杨家瑞作为乙方，信阳海川置业有限公司（法定代表人为花昌国）作为丙方，三方于2012年8月11日签订《国有土地使用权过户协议》，约定天健置业公司提供花昌国办理土地使用权过户的所有手续，土地过户费除企业所得税外，其它一切费用由花昌国承担。3、2013年3月1日花昌国在天健置业公司法定代表人张晓峰的协助下，到固始县国土资源局递交变更土地使用权材料，因杨家瑞所购得的土地没有依法完成总投资25%的基本建设，固始县国土资源局未能批准原告的申请。花昌国支付了合同价款以后，因转让土地之上的建筑物和地上附着物还没有完全清理完毕，经协商并经杨家瑞同意，花昌国与各个拆迁户及土地附着物的主人商谈达成拆迁事宜。土地附着物拆迁后花昌国对土地的场地进行了平整并对道路、给、排水等设施进行了建设，天健置业有限公司委托河南豫蓼联合会计事务所对转让给花昌国宗地用于商住的实际投资情况进行专项审计，2012年8月13日河南豫蓼联合会计事所作出豫蓼会审字（2012）第52号专项审计报告，审计结果为：花昌国已完成基础设施投资6886200元，实际投资金额已达到规模投资总额的26%以上。4、因涉案土地在转让时没有办理过户登记，该四宗土地使用权仍然登记在天健置业公司名下，天健置业公司拖欠他人债务未能清偿，涉案四宗地土地被人民法院查封，导致涉及本案三宗土地不能办理产权过户手续，经协商未果，原告花昌国诉至本院。5、庭审结束后，原告花昌国与被告杨家瑞于2015年6月30日庭外达成自愿解除2011年7月19日签订的《土地使用权转让协议》，同日杨家瑞向花昌国出具29100000元欠条一张，许上新等九位案外人为该债务作担保，并出具担保书。6、原告花昌国于2015年8月11日书面申请撤回起诉。上述事实有原、被提交的诉状、答辩状、举交的证据、庭审中的陈述等证据在卷佐证，应予认定。本院认为，根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，本案当事人涉嫌非法转让、倒卖土地使用权，该行为不属于民事纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，原告书面申请撤回起诉不予准许。被告天健置业公司经合法传唤未到庭参加诉讼，放弃应有的诉讼权利，应承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款（三）项之规定并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回原告花昌国的起诉。原告花昌国预交案件受理费183300元，财产保全费5000元，共计188300元予以退还。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 吴孔玉审判员 刘友成审判员 李 牧二〇一五年八月十三日书记员 段凤娇 搜索“”