（2015）芜中民四终字第00178号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-30
案件名称
尹宗颢与芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司,尹宗颢
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00178号上诉人（一审被告）：芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区新时代商业街157号。法定代表人：傅伟，该公司董事长。委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托代理人：梁晓龑，安徽正伦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:尹宗颢。委托代理人：吴晓玲，安徽深蓝律师事务所律师。上诉人芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司（以下简称侨鸿公司）因与被上诉人尹宗颢房屋租赁合同纠纷一案，不服芜湖市弋江区人民法院于2015年4月20日作出的（2015）弋民一初字第00187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人侨鸿公司的委托代理人方宏、梁晓龑，被上诉人尹宗颢及其委托代理人吴晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年9月5日，尹宗颢与侨鸿公司签订《租赁合同》二份，约定侨鸿公司（甲方）同意在鸿汇城建设完成后将其中市内步行街三层的A342-1号商铺，以及五层的A523、A525、A526、A527号商铺出租给尹宗颢（乙方）使用。甲乙双方在合同中约定，租赁期限为三个租约年，即2013年12月6日起至2016年12月5日，租金及使用费支付方式约定为以一个季度为一个交纳期，先付后用，除了第一期租金及设备使用费外，其他租金及设备使用费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交纳期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交纳期租金及设备使用费。另约定乙方应在合同签署当日向甲方支付相当于第一个租约年的两个月租金作为履约保证金，同时向商管公司支付第一个租约年两个月综合管理服务费作为综合管理服务业费保证金。合同还约定开业日暂定为2013年12月6日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营。违约责任约定为如乙方未能按期支付首期租金、设备使用费等，自逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同，并要求乙方向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、设备使用费、综合管理费应付金额的违约赔偿金，以及乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除合同。甲乙双方在合同中确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。在关于A523、A525、A526、A527号商铺的租赁合同中，双方关于装修期约定为甲方同意在租赁期间内给予乙方自该房屋交付之日起30日的装修期。合同签订后，尹宗颢向侨鸿公司交付了12243元履约保证金，并就其租赁的A523、A525、A536、A527号商铺向侨鸿公司交付了10017元的综合管理服务费保证金，装修管理费667.8元，装修建筑垃圾费556.5元，装修押金5565元，施工证书成本及押金200元。尹宗颢就其租赁的A342-1号商铺向侨鸿公司缴纳了综合管理费保证金5340元。2014年7月16日，尹宗颢在得到侨鸿公司口头通知后进场对A523、A525、A536、A527号商铺进行装修，并已支付装修款70000元。2014年9月11日，侨鸿公司向尹宗颢发出《告知函》一份，以尹宗颢租赁的A342-1、A523、A525、A536、A527号商铺逾期支付首期租金以及逾期开业超过30日构成根本违约为由解除合同，并要求尹宗颢将房屋恢复原状和自行承担装修损失，以及支付逾期付款违约金39640.31元、电费25.9元、全部租金和设备使用费及开业迟延违约金75719.49元，同时对尹宗颢缴纳的保证金不予退还。尹宗颢就其损失与侨鸿公司多次协商无果，遂诉至法院，请求判令：1、侨鸿公司向尹宗颢返还履约保证金、综合管理费保证金、装修押金、施工证押金、施工证成本费、装修垃圾费、装修管理费共计34589元；2、侨鸿公司赔偿尹宗颢装修损失共计94300元；3、侨鸿公司向尹宗颢双倍返还履约保证金12243元；4、本案诉讼费用由侨鸿公司承担。一审法院另查明，直至双方合同解除之日，尹宗颢仍未缴纳首期租金，侨鸿公司也未将鸿汇城A342-1号商铺向尹宗颢交付。尹宗颢为A523、A525、A536、A527号商铺装修已支付70000元。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据尹宗颢和侨鸿公司签订的《租赁合同》第七条第二款的约定，尹宗颢应在进场日前付清两份合同项下全部应付费用，包括首期租金、设备使用费、综合管理服务费保证金等各项费用。侨鸿公司应当在进场日将鸿汇城室内步行街A342-1及A523、A525、A536、A527号商铺移交给尹宗颢。但截止2014年9月11日，侨鸿公司一直未向尹宗颢交付A342-1号商铺，故对于A342-1号商铺租赁合同的解除，实为侨鸿公司违约，侨鸿公司应当返还尹宗颢为A342-1号商铺交纳的5340元综合管理服务费保证金。另合同约定，侨鸿公司同意在租赁期间内给予尹宗颢自A523、A525、A536、A527号商铺交付之日起30天的装修期，计租日为装修期届满次日。庭审中查明，尹宗颢自2014年7月16日接到侨鸿公司口头通知进场后即对A523、A525、A536、A527号商铺进行装修，侨鸿公司虽称其在2014年7月9日书面通知尹宗颢进场装修，但未能提供已经向尹宗颢送达该书面通知的相关证据。故A523、A525、A536、A527号商铺装修期届满日应为2014年8月16日。截止2014年9月11日侨鸿公司发函通知尹宗颢解除租赁合同之日，计租日合计26天，租金应为3858元。根据合同第六条的约定，侨鸿公司有权从综合管理服务费保证金中扣除尹宗颢欠付的租金、设备使用费或综合管理服务费，尹宗颢在侨鸿公司或商管公司通知后7日内补足保证金。民事活动应当遵循公平原则。侨鸿公司作为出租人，收取租金为其享有的权利，但侨鸿公司亦应为双方租赁合同的顺利履行承担相应义务。对于尹宗颢未交租金的情况，侨鸿公司可以按照合同的约定从原告缴纳的保证金中予以扣除，并通知原告补足保证金。尹宗颢自装修期满至侨鸿公司发函解除合同之日尚不满30天，尹宗颢逾期开业的行为并未构成根本违约，侨鸿公司以鸿汇城开业日计算尹宗颢逾期开业时间超出30日显失公平。侨鸿公司发函通知尹宗颢解除合同，导致尹宗颢无法实现租赁合同的目的，给尹宗颢造成了损失。对尹宗颢要求侨鸿公司退还其为履行合同支付的一系列费用并赔偿相应损失的诉讼请求应予支持。根据尹宗颢庭审中提供的证据，扣除26天租金3858元后，侨鸿公司应当退还尹宗颢缴纳的履约保证金8385元，综合管理服务费保证金15357元（10017元+5340元=15357元），装修押金5565元，施工证押金180元，合计29487元，并赔偿尹宗颢装修损失70000元。尹宗颢诉请的其他费用并无相关法律依据，故不予支持。鉴于尹宗颢在履行合同过程中，亦存在过错，故对尹宗颢要求双倍返还履约赔偿金的诉讼请求应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、侨鸿公司自判决生效之日起十日内向尹宗颢返各项费用合计29487元；二、侨鸿公司自判决生效之日起十日内赔偿尹宗颢装修损失70000元；三、驳回尹宗颢其他诉讼请求。案件受理费减半收取1439元，由侨鸿公司负担1144元，尹宗颢负担295元。侨鸿公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、尹宗颢未按合同约定支付首期租金，违约在先，应承担相应的违约责任。二、一审法院认为对于尹宗颢欠付的首期租金，侨鸿公司可以按照合同约定从尹宗颢交纳的保证金中予以扣除，侨鸿公司认为是错误的。虽然合同约定侨鸿公司有权从保证金中扣除尹宗颢欠付的租金，但这是侨鸿公司的权利，是否行使因遵行侨鸿公司的意思表示。三、一审法院认为关于因侨鸿公司解除合同导致尹宗颢无法实现合同目的的理由不能成立。正式由于尹宗颢的违约，侨鸿公司无法实现合同目的，侨鸿公司不得已才解除合同。四、一审法院仅凭施工合同、装修工程预算单价等认定尹宗颢的装修损失为7万元是依据不足，具体损失应由第三方鉴定机构进行鉴定确认。综上，请求二审法院撤销（2015）弋民一初字第00187号民事判决书第一、二项判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由尹宗颢承担。尹宗颢在二审中答辩称：一、尹宗颢未缴纳首期租金并不构成根本违约。1、尹宗颢作为承租方，支付租金的前提是已经取得租赁物的使用权。然而从《租赁合同》签订之日2013年9月5日至侨鸿公司实际交付给尹宗颢涉案房屋的时间2014年7月16日，尹宗颢并没有实际使用房屋，谈何交纳租金。2、《租赁合同》明确约定，如果承租方欠付租金，出租方有权从综合管理费、保证金中扣除应当交纳的租金，并通知承租方补足保证金。显然该份合同也保护了侨鸿公司作为出租方的权利，根本不存在侨鸿公司所称的导致其合同目的根本无法实现的情形。二、一审判决侨鸿公司赔偿尹宗颢的装修损失客观公正。一审时，尹宗颢提交了能够证明装修费用的相关证据并申请装修公司人员作证，完成了举证义务，且商铺装修并非大型的、复杂的装修，故一审法院认定70000元的装修损失尹宗颢能够接受。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为：尹宗颢和侨鸿公司签订的两份《租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。双方当事人理应全面履行该协议约定的义务。合同中约定如尹宗颢未能按期支付首期租金、设备使用费等，自逾期支付第5日起，侨鸿公司有权以书面通知方式解除合同以及如果尹宗颢欠付租金，侨鸿公司有权从综合管理费、保证金中扣除应当交纳的租金，并通知尹宗颢补足保证金。侨鸿公司在尹宗颢未交纳首期房租后并未及时主张自己的权利，直至2014年9月11日才书面发出《告知函》，要求解除合同。侨鸿公司放任自身损失扩大，自身也存在过错，且其收取租金的权利可通过从综合管理费、保证金中扣除这一方式实现，故其主张尹宗颢根本违约不成立。关于装修损失费用，侨鸿公司在上诉状中提出应当由第三方具备资质的机构进行鉴定，但其在一审中并未提出相关申请，且尹宗颢一审中提供的证据足以认定装潢损失的数额，故一审法院的认定并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。侨鸿公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2878元，由上诉人芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 智审 判 员 周宏斌代理审判员 蒋 磊二〇一五年八月十三日书 记 员 王文娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; 微信公众号“”