（2015）东民初字第07519号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-12-04
案件名称
北京金宇宏物业管理有限责任公司与闫广物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金宇宏物业管理有限责任公司,闫广
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第07519号原告：北京金宇宏物业管理有限责任公司，住所地本市东城区法华南里34号楼218房间。法定代表人：金友成，董事长。委托代理人：李企安，男，1961年10月20日出生。委托代理人：尚奇，女，1971年9月17日出生。被告：闫广，男，1972年4月4日出生。原告北京金宇宏物业管理有限责任公司诉被告闫广物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金宇宏物业管理有限责任公司的委托代理人李企安、尚奇，被告闫广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京金宇宏物业管理有限责任公司诉称：原告为北京市东城区××家园小区提供物业管理服务。被告为××家园×号楼×××号房屋的业主。2004年3月23日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，约定期限自2004年3月23日至业委会成立。物业服务费的收费标准为2.17元／每平方米／月，计算面积为114.57平方米，合同约定按年度预交物业服务费，即每年3月23日前为交费时间，每延期一日，将加收百分之一滞纳金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，为被告所居住的小区提供了物业服务。但被告无故拖欠物业服务费，经原告多次催交，被告仍拒绝支付。故原告诉至法院，请求判令被告给付所欠2005年3月23日至2015年3月22日期间的物业服务费29834元；智能费600元及违约金6025.94元，并承担本案诉讼费。被告闫广辩称：原告所述的涉诉房屋的地址和建筑面积、产权人的情况均属实。物业服务费和智能费的标准属实。但原告的起诉已经超过了诉讼时效期间，被告只同意支付两年的物业服务费。关于原告要求交纳的违约金，被告不知道违约金是怎么计算的。被告不交纳物业服务费的原因，是因为被告房屋的窗户漏水漏雨，被告向原告多次反映情况，原告也派人到被告房屋看过，但没有进行维修。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告闫广系本市东城区×××大街××家园×号楼×××号房屋的业主，该房屋建筑面积114.57平方米。2004年3月23日，原、被告双方签订《物业管理委托合同》，约定原告负责本市东城区×××大街××家园小区的物业管理工作。原告的管理项目和内容为，根据有关法规和政策，结合实际情况，对社区内的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、交通、保安、水、电、气、暖气等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费计费面积为114.57平方米（被告产权面积），收费标准为每月每平方米2.17元。物业服务费采取按年度收取的原则，即每年3月23日前为交费时间，每延时一天，将加收1%滞纳金。合同期限自2004年3月23日起至2005年3月22日。业主委员会未成立，合同自然顺延。此外，《金第·××家园物业管理公约》第九部分物业管理服务与公共维修基金规定，物业管理费的项目及标准包括智能化系统维护费60元／户.年（按物价局批准价格执行）。合同签订后，被告入住涉诉房屋。原告为被告提供了物业服务，被告按约定交纳了2004年3月23日至2005年3月22日期间的物业服务费，2005年3月23日起，被告未向原告交纳过物业服务费。另查，该小区目前未成立业主委员会。庭审中，被告称原告从未向其催收过物业服务费，其诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间。对此，原告出示催费照片九张、律师函及2014年8月20日EMS特快专递单一张、光盘一张、邮件查询结果一张以及涉诉房屋位置图及照片7张，以证明原告曾于2006年3月2日、2007年3月4日、2008年3月1日、2009年3月5日、2010年3月3日、2011年3月7日、2012年3月5日、2013年3月4日、2014年3月8日在被告门上张贴过催缴通知单，并于2014年8月20日向被告邮寄过催收物业服务费的律师函以及被告于2014年8月21日本人签收了邮件，原告的主张没有超过诉讼时效期间。被告对原告出示的催费照片均不予认可，称被告从未收到过催缴通知单，照片中的门虽是被告房屋的门，但门牌号并非被告房屋，且被告曾换过门，被告原先房门为黄色。被告对律师函、特快专递单、光盘、邮件查询结果以及涉诉房屋位置图及照片均不予认可，称从未收到过律师函，上述证据不能证明原告曾向被告催缴过物业服务费。经询，原告称照片洗出来后，即把照片删除，故原告无法提供催费照片原始载体。关于原告要求的违约金，原告称按照合同约定，每延迟一天需要加收百分之一的违约金，因计算出的数额较大，故原告实际按照日万分之一的标准计算违约金。被告对违约金的标准不予认可。上述事实，有《物业管理委托合同》，《金第·××家园物业管理公约》，律师函，特快专递单，邮件查询结果，光盘，房屋档案以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的《物业管理委托合同》为双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。现原告提供了物业管理服务，被告在接受有关服务后，应当据实交付相关费用。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费及智能费，有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告所持原告的主张超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因原告未能提供翔实、有效的证据证明曾向被告主张2005年3月23日至2012年3月22日期间物业服务费、智能费，故对被告此期间关于时效的抗辩意见，本院予以采纳。但原告已经举证证明其未明显怠于主张2012年3月23日之后的物业服务费、智能费，故对被告所持其他抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张的逾期付款违约金一节，因原告所提供的物业管理服务确存在一定问题，对本案纠纷的发生亦存在一定责任，故本院对原告要求被告支付所欠物业服务费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告闫广于本判决生效后七日内给付原告北京金宇宏物业管理有限责任公司二Ｏ一二年三月二十三日至二Ｏ一五年三月二十二日期间的物业服务费等共计人民币九千一百三十元二角一分；二、驳回原告北京金宇宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费356元，由原告北京金宇宏物业管理有限责任公司负担300元（已交纳），由被告闫广负担56元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨 莹二〇一五年八月十三日书 记 员 关雅晴 更多数据：搜索“”来源：