（2015）文民二初字第523号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-12-03
案件名称
文山州家和物业服务有限公司诉李祯禄物业管理纠纷一审民事判决书
法院
文山市人民法院
所属地区
文山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文山州家和物业服务有限公司,李祯禄
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第523号原告文山州家和物业服务有限公司，组织机构代码：59933XXXX。住所地：文山市开化北路三鑫建材市场。法定代表人袁波，该公司执行董事。委托代理人胡家辅，云南君山律师事务所律师（特别授权）。委托代理人汤伟，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告李祯禄，云南省文山市人，住文山市。原告文山州家和物业服务有限公司（以下简称文山家和物业公司）与被告李祯禄物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告文山家和物业公司的委托代理人胡家辅、汤伟、被告李祯禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文山家和物业公司诉称，原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会连续签订了两次物业管理合同，其中第一次的合同有效期为一年，即2013年4月1日至2014年3月31日；第二次的合同有限期为两年即2014年4月1日至2016年3月31日。上述合同中约定原告的服务范围为丽水龙庭小区，提供服务的受益人为丽水龙庭小区的全体业主和物业使用人，原告物业管理费的收取方式按建筑面积，与合同期间内每年的9月30日前向业主和物业使用人收取。原告在合同履行期间，一直按照合同约定履行合同义务。但时至今日，合同约定的交纳物业管理费的期限早已届满，被告却一直未按合同约定给付物业管理费。原告经多次催要，被告均以种种理由推脱，并表示拒绝给付物业管理费。现被告已逾期数月未交纳物业管理费，其行为已经构成违约，按照合同“逾期交付的每日按应交费用总额的5%承担违约金”的约定承担违约责任，为此，原告起诉请求：被告向原告交纳物业管理费1510.4元，并承担违约金1288.6元，共计2799元。原告针对其主张，提交以下证据：《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》复印件一份，证明原告文山家和物业公司是本案的适格原告，李祯禄是本案适格被告，且证明缴纳物业管理费的时间为合同期限内每年的9月30日前，收费方式按建筑面积收取，同时还证明若逾期交付物业管理费的，每日按应交费用总额的5%承担违约金。经质证，被告对原告提交的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》的客观性、合法性、关联性不予认可，认为原告没有签过字，也没有见过该合同，建筑面积和违约金的约定不知道怎么来的。本院认为，原告提供的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信。被告李祯禄辩称，首先，原告向法院提交的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》不知道是什么时候签订的，无人通知原告，其次，原告在物业服务时对文山丽水龙庭小区私人占用公共分摊面积无人管理，业主把公摊部分改成菜地、休息室，且楼道乱堆东西引起住户出入不便，安全也无人管理，最后，关于原告的物业管理费是如何收取的，无相应的价目表，而原告在物业服务时巡逻防范不见人，只见几个打扫卫生的人。为此，被告不同意支付原告物业管费和违约金。被告针对其辩称，提交以下证据：《照片》十五张，证明绿化带和公共面积被业主占用，无人管理，公共通道堆有垃圾无人管理。经质证，被告对原告提交的《照片》十五张的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，也不能证明被告的证明观点，因该现状在原告公司入驻前就存在的了。本院认为，被告提交的《照片》十五张虽客观、真实，但该照片未显示拍照时间，不能证明该照片中反映的小区情况是否属原告在为被告物业服务期间发生的，本院不予采纳。经庭审举证和认证，本院确认本案法律事实如下：原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会连续签订了两次《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》，其中第一次的合同有效期为一年，即2013年4月1日至2014年3月31日；第二次的合同有限期为两年即2014年4月1日至2016年3月31日。上述合同中约定原告的服务范围为丽水龙庭小区，提供服务的受益人为文山市丽水龙庭小区的全体业主和物业使用人，原告物业管理费的收取方式按建筑面积每月每平方米0.5元计算，商业物业（门面）按建筑面积每月每平方米0.7元计算，与合同期间内每年的9月30日前向业主和物业使用人收取，逾期交付的每日按应交费用总额的5%承担违约金。原告在合同履行期间，一直按照合同约定履行合同义务。现合同约定的交纳物业管理费的期限早已届满，被告从2013年起一直未按合同约定给付物业管理费，经原告多次催要，被告表示拒绝给付物业管理费。另查明：被告李祯禄居住在文山市军供路2号丽水龙庭小区46-2-201号房屋的建筑面积为116.19平方米。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷，而物业服务合同是指物业服务提供者与物业服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，文山丽水龙庭小区业主委员会与原告文山家和物业公司签订的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》，代表了双方的真实意思表示，属合法有效的物业服务合同，对文山丽水龙庭小区业主和原告均具有法律约束力，文山丽水龙庭小区业主和原告均应诚信履行其义务。原告文山家和物业公司对文山丽水龙庭小区进行了物业服务管理，已履行了其物业服务义务，被告作为该小区的业主之一，与原告形成了物业服务合同法律关系，被告依法应当履行其支付物业服务费的义务，被告应支付原告文山家和物业公司从2013年4月1日起至2014年3月31日和2014年4月1日起至2015年3月31日的物业服务费人民币1394.28元（0.5元／㎡／月×116.19㎡×24个月=1394.28元）。关于原告要求被告支付因逾期交纳物业服务费的违约金人民币1288.6元的诉讼请求，虽因被告从2013年开始一直未交纳物业管理费，已构成违约，且应承担相应的违约责任，但双方在《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》中“逾期交付物业服务费的每日按应交费用总额的5%承担违约金”的违约金约定过高，本院依据本案的客观实际及违约造成的损失，酌情支持违约金人民币500元，其他部分不予支持。关于被告认为原告未尽物业服务义务，不同意支付原告物业服务费和违约金的辩称，因无合法有效的证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李祯禄于本判决书生效之日起十日内支付原告文山州家和物业服务有限公司所欠的物业服务费人民币1394.28元，并支付违约金人民币500元，以上共计人民币1894.28元；二、驳回原告文山州家和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李祯禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 吴国欣二〇一五年八月十三日书记员 何秋杰