（2015）曹民初字第1777号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-01-05
案件名称
唐山曹妃甸发展投资集团有限公司与唐山理想物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市曹妃甸区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山曹妃甸发展投资集团有限公司,唐山理想物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第五十三条第一款，第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
唐山市曹妃甸区人民法院民 事 判 决 书（2015）曹民初字第1777号原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸区曹妃甸工业区，组织机构代码证号××。法定代表人孙长军，该公司总经理。委托代理人曹健，该公司职工，特别代理。委托代理人王志学，该公司职工，特别代理。被告唐山理想物业服务有限公司，住所地河北省唐山市路北区华岩自建各自楼1-18号，组织机构代码证号××。法定代表人董有静，该公司董事长。委托代理人钟德友，河北建宏昌律师事务所律师，一般代理。委托代理人邵立群，该公司职工，特别代理。原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司与被告唐山理想物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张瑞福独任审判，公开开庭进行了审理，原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司委托代理人曹健、王志学，被告唐山理想物业服务有限公司委托代理人钟德友、邵立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司诉称，经原告委托，被告于2012年3月1日至2013年6月15日在蓝海家园小区提供前期物业服务，被告服务期间，违反《物业服务合同》约定和国家法律规定，向业主收取了公共能耗费、公共水耗费共计219000元，另向业主收取了装修押金306000元，在其服务期满后至今没有退还。被告于2013年6月15日结束物业服务后，众多业主找到原告要求退还上述费用，原告作为物业服务合同的委托人先行垫付了上述款项，并与业主协议约定受让就上述款项对被告的债权。从而，原告享有对被告的债权525000元。被告在其服务期间，向226户业主收取了公共维修基金1557346元，在其终止物业服务时未向原告移交，构成违约，特起诉至法院，请求依法判令被告偿还原告对其享有的债权525000元并立即向原告移交公共维修基金1557346元。庭审中，原告增加诉讼请求5644.59元，其诉称，在被告提供服务期间发生的电费5644.59元，由原告为其垫付，要求被告偿付垫付的电费5644.59元。被告唐山理想物业服务有限公司辩称，原告主张的公共能耗费、公共水耗费共计219000元、装修押金306000元确实由其公司收取，上述资金均在被告公司。关于原告诉请的装修押金债权转让，原告未向被告履行通知义务，对被告不发生法律效力。原告诉请的公共能耗费、公共水耗费共计219000元，被告服务期间交纳了电费14129.88元和差价水费2736.88元，共计16866.76元，应予扣除。关于原告要求被告返还公共维修基金，原告起诉的主体不适格，按照相关法律法规规定，公共维修基金的所有者是全体业主，代管者是政府的住建部门，本案原告不是此笔资金的所有者或代管者，无权向被告索要。被告于2012年5月12日提出对该小区的修缮报告，之后原、被告就维修该小区签订了两份合同，被告修缮该小区经原、被告和监理三方共同确认所用款项为1462444.9元，此笔工程款被告一直向原告索要，原告拒不支付，被告认为按照人民币为种类物而非特定物的原理，此公共维修基金可抵顶此笔工程款。如果移交此公共维修基金，也需待政府设立公共维修基金账户后，再行移交。关于原告诉请的垫付的电费5644.59元，此笔资金由被告交纳，而非由原告进行垫付。综上，一切过错均由原告引起，应依法驳回原告主张的1557346元公共维修基金和5644.59元电费的诉讼请求，诉讼费应由原告负担。经审理查明，原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司作为甲方与作为乙方的被告唐山理想物业服务有限公司签订《蓝海家园前期物业管理合同》，约定原告委托被告对唐海蓝海家园正式入住前实行专业化、一体化的物业管理，合同期限为2012年3月1日起至2012年6月15日止。约定了委托管理事项、物业管理服务事项与服务标准。合同实际履行期限为2012年3月1日至2013年6月15日。在被告提供服务期间，共计向226户业主收取公共用水用电能耗费22.6万元、公共维修基金1557346元，向102户业主收取了装修保证金30.6万元。被告于2013年6月15日结束物业服务后，原告于2013年7月开始向219户业主退还公共用水用电能耗费21.9万元、向102户业主退还装修保证金30.6万元，上述业主自愿将向被告索要上述费用的权利转让与原告。被告未向原告交付收取的上述资金。2013年6月14日，被告与唐山尚城物业服务有限公司进行了物业交接。2013年6月25日，原告交纳了蓝海家园小区拖欠的电费12326.59元，后被告交纳了6682元，原告实际为被告垫付电费款5644.59元。上述事实，有原告提交的《蓝海家园前期物业服务合同》、唐海县物价局文件、唐海蓝海家园物业交接表、公共维修基金、公共能耗费用、公共水费统计表、债权转让确认单、供电公司电费催缴及欠费停电通知书、电费发票及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原、被告之间的合同为有效合同，合同成立后，被告应依合同约定履行物业服务义务，同时享有收取物业费的权利。《物业管理条例》第五十三条规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”故被告向业主收取的装修保证金，于法无据，应退还给相关业主。关于被告收取的公共能耗费，原、被告间签订的《蓝海家园前期物业服务合同》并无明确约定，被告按照每户1000元的标准收取该费用，该项收费标准无相关合同依据，也未经过业主同意的证据，故被告对收取的该笔资金应予返还。关于被告提出支出公共水电费16866.76元，因其未提供相应证据，本院不予采信。原告受让了业主对被告收取的公共能耗费、装修保证金的追偿权，原告要求被告返还公共能耗费21.9万元和装修保证金30.6万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还收取的公共维修基金1557346元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”依据《住宅专项维修资金管理办法》第九条，“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”第十条，“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”规定，公共维修基金的所有者是全体业主，且公共维修基金的代管者应为业主大会或建设（房地产）主管部门，被告结束物业服务后，应将收取并代管的公共维修基金移交业主大会或建设（房产）主管部门，存入公共维修基金专用账户，故请求被告返还公共维修基金的权利主体应是该业主委员会，原告无权要求被告返还公共维修基金1557346元。被告提出以公共维修基金抵顶工程款1462444.9元，本院认为，该小区修缮的工程款不属于本案审理范围，本院不予审查，被告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《住宅专项维修资金管理办法》第十条，《物业管理条例》第五十三条、第五十四条之规定，判决如下：一、被告唐山理想物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司返还公共能耗费、装修保证金525000元、电费款5644.59元。二、驳回原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费11752元，原告唐山曹妃甸发展投资集团有限公司负担8767元，被告唐山理想物业服务有限公司负担2985元，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并同时在七日内交纳上诉费。附：交纳履行款及上诉费账号：40×××28，收款单位：唐山市曹妃甸区人民法院，开户行：河北唐山曹妃甸农村商业银行股份有限公司，行号：402125100068。审判员 张瑞福二〇一五年八月十三日书记员 孟 洁 来自