（2015）港民初字第797号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-12-07
案件名称
方丽亚与广西防城港红树湾房地产开发有限公司、广西南宁尚至品房地产经纪有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方丽亚,广西防城港红树湾房地产开发有限公司,广西南宁尚至品房地产经纪有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第六十七条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第797号原告方丽亚。委托代理人吕桂冬，广西中司律师事务所律师。被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港港口区迎宾路市政府办公群西侧。法定代表人孔仕才。委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。委托代理人陈敏，广西南港律师事务所律师。被告广西南宁尚至品房地产经纪有限公司，住所地南宁市金浦路16号汇东国际E座15层1510号房。法定代表人蒋志斌。原告方丽亚诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、广西南宁尚至品房地产经纪有限公司（以下简称尚至品公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐祖英公开开庭进行了审理。原告方丽亚的委托代理人吕桂冬，被告红树湾公司的委托代理人江文兵到庭参加诉讼，尚至品公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方丽亚诉称：尚至品公司系红树湾公司金海湾二期项目的代理销售公司，2010年12月31日，原告在尚至品的推销下，与红树湾签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下称为意向书），购买红树湾公司开发的金海湾二期B1栋1单元28层01号商品房。签订意向书当日，尚至品公司向原告收取了指标费26607元及诚意金20000元，之后，尚至品公司将诚意金转付给红树湾公司，2011年1月15日，红树湾公司向原告出具了诚意金收据。原告认为，原告与红树湾公司签订的意向书至今，长达四年多之久，红树湾未能与原告签订正式的商品房买卖合同。由于红树湾开发进度严重迟缓，导致原告的购房目的落空，合同目的已无法实现，红树湾应返还原告已支付的诚意金并赔偿原告利息损失。原告认为原告与红树湾公司签订的意向书实际上属于商品房预售合同，红树湾在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订商品房预售合同，违反了法律的强制性规定。尚至品在明知红树湾公司未取得商品房预售许可证，不符合预售条件的情况下，仍代其销售，并取得了原告的指标费，根据法律的相关规定，红树湾公司、尚至品公司应连带返还原告已支付的指标费并赔偿利息。为维护原告的合法利益，现请求法院判令：一、红树湾公司返还原告诚意金人民币20000元并赔偿利息5641.1（利息自2011年1月15日起按银行同期同类贷款利率计算，利息暂计至2015年6月1日，之后一直至红树湾公司返还原告诚意金之日止）。二、红树湾公司与尚至品公司连带返还原告指标费26607元，并赔偿利息人民币7659元（利息自2010年12月31日起按银行同期同类贷款利率计算，利息暂计至2014年6月1日，之后一直计至两被告返还原告指标费之日止）。三、本案的诉讼费由两被告承担。被告红树湾公司辩称：1、意向书只是意向性的合同，并不是商品房买卖合同；2、原告在房地产市场低迷的情况下，要求红树湾公司解除意向书退还诚意金没有事实及法律依据，；3、被告红树湾公司没有委托尚至品收取除两万元诚意金之外的其他款项，尚至品收取其他款项与红树湾公司无关；4、原告单方要求退还诚意金并赔偿相应的利息没有有事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告尚至品公司未到庭，也不到庭参加诉讼。经审理查明，原告作为乙方与红树湾公司作为甲方于2010年12月31日签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》。双方约定：1、原告购买被告开发的防城港金海湾二期项目B1栋1单元28层01房；面积88.69平方米，房屋单价3700元／每平方米，房屋总价款：329040元；2、付款期限，第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元整，第二期付款：工程进度达±0时付房款总额的20%（含已付诚意金），第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭货款方式将余款付清给甲方；3、违约责任，乙方应按时交纳相应的购房款，乙方不能在规定的时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房诚意金作为违约金支付给被告红树湾公司，意向书自动解除；4、甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。双方还对房屋建筑面积、单价和总金额进行了约定。2010年12月31日，南宁尚至品公司向原告方丽亚出具了一张金海湾二期B1-1-2801号房指标费收据，计26607元。2011年1月15日，红树湾公司向原告方丽亚出具了诚意金收据，计20000元。红树湾公司与原告方丽亚签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》时没有取得商品房预售许可证。红对湾公司委托尚至品公司代为销售房屋。本院认为，原告与红树湾公司签订的合同名为《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，该意向书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，红树湾公司未取得的金海湾二期商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，红树湾公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金为名向原告收取2万元，应当依法由红树湾公司退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。而关于本案的26607元的指标费，受托房地产中介服务机构在销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托授权书，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，尚至品公司明知红树湾公司开发的金海湾二期项目未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规直接向方丽亚收取指标费款项，尚至品公司应当退还其向买受人方丽亚收取的26607元指标费款项，并按同期银行贷款利率支付相应利息。红树湾公司与尚至品公司存在委托代理关系，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此，红树湾公司与尚至品公司应当承担连带偿还责任，原告要求两被告连带返还，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告方丽亚返还2万元诚意金及利息（利息以2万元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月15日起计至付清之日止）；二、被告尚至品有限公司向原告方丽亚返还26607元指标费及利息（利息以26607元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，自2010年12月31日起计至付清之日止），被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担连带责任。案件受理费1296元，减半收取计648元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担268元，由被告广西尚至品有限公司承担370元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应承担的费用由其于履行债务时一并返还给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1296元（收费单位：防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐祖英二〇一五年八月十三日书记员 杨芳芳 来自