（2015）历民初字第1104号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-02-25

案件名称

张军与唐廷发等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张某,唐某某,王某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第一百一十九条第一款

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历民初字第1104号原告张某，男，1972年出生，汉族，住济南市。委托代理人罗敏，北京德和衡律师事务所律师。被告唐某某，男，1980年出生，汉族，住济南市。被告王某某，女，1985年出生，汉族，住济南市。原告张某与被告唐某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行审理。原告张某及其委托代理人罗敏，被告唐某某、王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称，我方与被告唐某某系租赁关系，在2003年3月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于济南市历下区青后小区某室房屋租赁给被告，每月租金1500元。2007年5月15日，两被告登记结婚后居住在该房屋。2014年7月至今，被告未支付原告租金共计28000元，请求法院判令：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，并判令被告依法腾出位于济南市历下区青后小区某室房屋；2、请求判令被告支付原告租金（2014年7月至2015年8月）28000元及利息（自2014年7月至判决生效止按银行同期利率四倍计算）；3、本案代理费、诉讼费用由被告承担。原告张某为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、房屋租赁合同一份；证据2、济房权证历字第某某号房屋所有权证一份；证据3、农业银行对账14550元明细一份；证据4、原告手机中的短信记录一份。被告唐某某、王某某辩称，合同并未续签，属于无固定期限合同。我方给原告租金400元，并未续签，我认为应当按照原合同约定的房租给付。我方在搬出时，已经提前一个月电话通知原告，不应承担搬离后的房租，只承担到2014年11月30日的房租。我方可以承担在此期间的房租利息及诉讼费用，但原告聘请律师的代理费不应是我方承担。我方希望调解此案。被告唐某某、王某某为证明其主张，提供以下证据：证据1、截止2014年10月，我方交纳电费的单据两份；证据2、我方从原告房屋搬出后与另一承租人邓利签订的房屋租赁合同一份；证据3、2015年7月7日，我方通过农业银行给原告打款支付2300元房租的凭证一份。经审理查明，2003年3月，张某（甲方）与唐某某（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于青后小区某室房屋出租给乙方；租赁期限一年，自2003年3月3日至2004年3月2日止；月租为400元；第三条约定，乙方入住后，把原有门锁更换，否则后果自负；第八条约定，乙方合同到期如要续租，提前通知甲方续签合同，如合同到期未续签合同，甲方有权打开屋门。上述合同签订后，双方开始履行。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，唐某某继续租赁张某房屋，此期间房屋租赁费几经变更。2014年11月1日，张某短信通知唐某某11月开始租金涨为1500元每月，同时唐某某电话通知张某，不再租赁涉案房屋，并于2014年11月30日前搬出。2014年11月前，双方履行的房屋租金为每月1100元。截止2014年11月30日，唐某某共欠张某房租14550元。2015年7月7日，唐某某偿还张某2300元。另，唐某某与王某某系夫妻关系，截止2014年11月30日，共同在涉案房屋内居住。本院认为，张某与唐某某之间的租赁关系已经形成，双方在2003年3月签订的书面租赁合同到期后，未另行签订书面合同，属于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。本案中，唐某某于2014年11月1日电话通知张某，要求解除租赁合同。该解除要求符合法律规定，双方之间的租赁合同已经合法解除，且在2014年11月30日，唐某某也已经搬离涉案房屋，因此关于原告要求解除合同，被告搬离的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。另，关于租金问题，截止到2014年11月30日，唐某某尚欠租金数额为14550元，减去2015年7月7日唐某某偿还的2300元，唐某某尚欠张某的租金为12250元。唐某某应当自2014年11月30日支付租金逾期利息。关于原告诉求的2014年1至2015年8月租金的问题，在该期间，双方已经解除了涉案合同，不存在租金的问题。张某陈述，因唐某某未交付其钥匙，后打其电话不接，导致无法收回房屋。唐某某对此不予认可，其主张：因我方尚欠租金，所以张某不予接收钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，唐某某已经告知张某不再租赁涉案房屋，且在2014年11月30日前已经搬出，按照双方2003年合同的约定，唐某某入住时，自行更换门锁，且在合同到期后未续签合同的，张某有权打开房门。自2014年11月30日起，按照合同约定张某应当在合理的期限内自行收回房屋，而其以唐某某未交还钥匙为由，没有及时收回房屋导致了其损失的扩大。但考虑到唐某某违约在先，且在解除合同后并未与张某交接房屋，因此对于2014年1至2015年8月的租金损失，本院酌情将张某应当在合理期限内收回房屋的时间确定为3个月，即唐某某应当按照每月1100元的标准赔偿张某3个月的损失。另，王某某作为唐某某的配偶，租赁期间也一直居住在涉案房屋内，因此对外债务应当承担共同还款责任。关于张某要求的被告支付代理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告唐某某、王某某于本判决生效之日起十日内向张某支付租金12250元；二、被告唐某某、王某某于本判决生效之日起十日内向张某支付逾期利息（以14550元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年1起计算至2015年7月7日；以12250元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月8日起计算至本判决生效之日止）；三、被告唐某某、王某某于本判决生效之日起十日内向张某赔偿损失3300元；四、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由原告张某承担300元，由被告唐某某、王某某共同承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按上诉请求预交相应上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　田　丰人民陪审员　修　芳人民陪审员　梁　颖二〇一五年八月十三日书　记　员　张琳琳微信公众号“”