（2015）常鼎民初字第699号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-09-18

案件名称

李红与湖南久光百货经营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

常德市鼎城区人民法院

所属地区

常德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李红,湖南久光百货经营管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省常德市鼎城区人民法院民事判决书（2015）常鼎民初字第699号原告李红，女，1989年8月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人谈春艳，湖南南天门律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被告湖南久光百货经营管理有限公司，住所地常德市鼎城区武陵镇。法定代表人尤作尧，该公司董事长。委托代理人周碧，常德市鼎城区金诚法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。委托代理人刘永英，女，1971年2月5日出生，汉族，该公司员工，住湖南省常德市武陵区。代理权限为一般授权代理。原告李红与被告湖南久光百货经营管理有限公司（以下简称久光百货公司）租赁合同纠纷一案，本院2015年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王志超担任审判长，与审判员聂智利、人民陪审员刘怿组成合议庭，代理书记员唐莉担任庭审记录，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告李红的委托代理人丁伟志、谈春艳，被告久光百货公司的委托代理人周碧、刘永英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月12日，原告李红委托李政与被告久光百货公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将久光国际商厦三楼建筑面积约2289平方米的商业楼出租给原告，租赁期限为七年，从2013年9月20日起至2020年9月20止，免租期自2013年9月20日至2014年1月19日；租金等三项费用先付后用，以年为周期进行递增。第一年的租赁时间为2014年1月20日至2015年1月19日，租金等三项费用为785585元，且在签订合同之日起二日内一次性付清；第二年的租赁时间为2015年1月20日至2016年1月19日，租金等三项费用为824865元，每半年支付一次且在上年度届满前一个月前付清。合同签订后，原告按约履行合同义务。2014年9月10日，常德市鼎城区人民政府因地下人防工程建设，对鼎城路、善卷路、大圆盘进行交通管制，封闭施工，而原告所处位置正处于交通管制的范围内。因受封闭施工影响，车辆不能通行，人流大幅度减少，导致久光商厦这一出租标的物的商业价值严重贬损，从交通管制至今，原告无法开展正常经营活动，基本处于半歇业状态，无力承担合同约定的租金。根据“情势变更原则”，合同成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同继续履行会明显显失公平的，允许变更合同内容。故原告请求免除人防工程建设期间的租金，并多次就该问题与被告磋商，被告均予以拒绝。故诉至人民法院，请求判令：1、被告免除原告人防工程施工期间（2014年9月10日至2015年6月20日共九个月零九天）的房屋租金共624925元；2、被告免除原告2015年6月21日至施工完毕之日止的房屋租金；3、诉讼费由被告负担。为支持其诉讼主张，原告李红向本院递交了如下证据：1.原告的身份证复印件、个体工商户营业执照、组织机构代码证各1份，被告久光百货公司企业注册登记资料1份。欲证实原、被告的主体资格；2.《房屋租赁合同》、《委托书》及李政身份证复印件各1份。欲证实原告委托李政承租被告房屋的事实；3.人防工程施工照片33张共计14页。欲证实原告租赁房屋所处道路在封闭施工范围内；4.《关于强烈要求久光百货正视事实适当减免租金的报告》复印件1份。欲证实久光百货公司多名租赁户因人防工程建设遭受损失要求被告减租的事实；5.《关于减免租金的函》1份、回复函4份。欲证实原告就减租事宜多次与被告协商的事实；6.原告2014年1月至2015年5月的《月财务报表》共计17页。欲证实原告在人防工程施工期间经营严重亏损的事实。被告久光百货公司辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，原告诉请免除房屋租金没有事实及法律依据。常德宣达置业有限公司开发、湖南省第二工程有限公司常德市桥南人防工程项目经理部承建桥南人防工程，施工引起道路封闭，属于第三方行为导致，不符合情势变更原则的适用条件。原告的损失属于正常的商业风险或第三方过错所致，不应当适用情势变更原则，要求原告履行合同义务。为支持其辩解主张，被告久光百货公司向本院递交了如下证据：1．企业法人营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明各1份。欲证实被告的主体资格；2．《房屋租赁合同》复印件1份。欲证实原、被告所签订的租赁合同合法有效，合同对双方权利义务进行了约定；3．《致鼎城区好声音娱乐中心等租赁户的回复函》、《催缴租金通知》复印件各1份。欲证实原告违反合同约定和法律规定拖欠租金，被告向原告催缴租金的事实；4．《致江南城区全体市民的一封信》1份。欲证实桥南人防工程改造系政府市政建设工程，因交通管制导致人流量减少非被告的行为所致。为查明本案事实，本院依职权调取了如下证据：1、对鼎城区人防办工作人员黄河的《调查笔录》1份；2、常鼎办通［2013］61号《关于成立鼎城区桥南人防和沅水大桥南引桥改造工程建设指挥部的通知》；3、《桥南人防工程建设宣传方案》；4、常委办公会议纪要［2013］14号《鼎城区桥南人防工程情况汇报会议纪要》。证实桥南人防工程的前期筹备及社会宣传情况。上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告对真实性、合法性没有异议，本院予以确认；证据4及证据5中的4份“回复函”，被告对真实性没有异议，但对关联性有异议，对2014年9月25日《关于减免租金的函》表示没有收到、不知情，本院认为，原告提交该两组证据的目的是证实原告就减租事宜与被告多次协商，该内容与本案有关联性，且与被告给原告的回复函内容能够相互印证，故对该两组证据予以确认；证据6，被告认为系原告单方出具的内部账目，对真实性、关联性均有异议，本院认为，该证据系孤证，且系原告单方出具，故不予采信。被告提交的证据1、2、3、4,原告对真实性、关联性均无异议，本院予以确认。对本院调取的证据1、2、3，原、被告均无异议，本院予以确认；证据4，被告没有异议，原告对合法性、真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，本院认为，该份证据能证实桥南人防工程前期筹备及社会宣传情况，系本案需要查明的事实，与本案有关联性，故对该份证据予以确认。根据上述采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：久光国际商厦系被告久光百货公司房产，座落于常德市鼎城区武陵镇鼎城路与善卷路交汇处（大圆盘）。2013年9月12日，原告李红委托案外人李政与被告久光百货公司签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告久光国际商厦三楼（建筑面积约2289平方米），用于经营好声音娱乐中心。合同约定：租赁期限七年，从2013年9月20日起至2020年9月20日止，免租期自2013年9月20日起至2014年1月19日止；租赁费含租金、房屋维修基金、物业管理费三项，合计28.6元/平方米/月，第一年租金为785585元,第二年递增5%，金额为824865元，第三年递增5%，金额为866107元……租金等三项费用先付后用，首年租金等三项费用签订正式合同之日起二日内，原告一次性付清给被告，第二年租金在上年度届满前一个月前付清，每半年支付一次。合同签订后被告向原告交付租赁房屋，原告依约经营使用。合同履行期间，鼎城区实施人防工程建设，施工范围为桥南大圆盘及鼎城路（大圆盘向鼎城路延伸472米）、善卷路（大圆盘向善卷路延伸269米）、桥南路（大圆盘向桥南路延伸88米）现状道路及地下。2014年9月10日开始，上述路段实行交通管制，鼎城路、善卷路行车道及部分人行道封闭施工。2015年2月14日，桥南人防工程涉及的善卷路段完成了主路面施工，恢复临时通车，部分人行道继续封闭施工。同年7月12日，桥南人防工程地面工程基本完工，道路恢复正常通行。另查明，道路封闭期间，原告经营的好声音娱乐中心未停止营业。2014年10月至2015年3月期间，原告多次向被告发函，要求减免租金，被告向原告书面回复不同意减免租金，并要求原告履行合同约定义务。经被告催缴，原告租金已付至2015年6月19日。还查明，2013年5月21日，国家人民防空办正式批准同意建设鼎城区桥南人防工程项目；同年8月26日，鼎城区委、区政府成立鼎城区桥南人防工程和沅水大桥南引桥改造工程建设指挥部；2014年4月11日，桥南人防工程建设指挥部制定宣传方案，并于同年7月开始在常德日报、常德电视台、电台等地方媒体对该工程进行宣传报道。本院认为，鼎城区桥南人防工程施工，久光国际商厦路段封闭施工，致使原告经营的好声音娱乐中心经营受影响，原告以“情势变更”为由起诉要求免除人防工程施工期间的租金，系主张对合同内容进行变更，被告认为本案不适用“情势变更”原则，要求原告履行合同约定义务。本案争执的焦点为：是否适用“情事变更”原则对原、被告签订的合同内容进行变更。即如何看待鼎城区桥南人防工程施工实行的交通管制对原告经营的影响。根据《最高人民法院关于适用若干问题司法解释》（二）第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，原告李红与被告久光百货公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效合同，对当事人具有拘束力，不得随意变更。鼎城区桥南人防工程建设是政府工程，系为公共利益而实施的行为，虽导致原告租赁房屋所处路段道路封闭10个月，对原告经营存在不利影响，但相对原、被告约定的七年租赁期限，时间相对短暂，且部分人行道尚未封闭，现施工路段已全面恢复通行，故从时间和性质上看，道路封闭对原告经营的影响不足以达到履行合同显失公平或不能实现合同目的的程度。原告主张道路封闭施工期间好声音娱乐中心经营严重亏损，但未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李红的诉讼请求。案件受理费10049元，由原告李红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审　判　长　　王志超审　判　员　　聂智利人民陪审员　　刘　怿二〇一五年八月十三日代理书记员　　唐　莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”