（2015）海民初字第15697号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-04-22

案件名称

北京法政实业集团有限公司等与上地国际科技创业园业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京法政实业集团有限公司,北京恒远创新科技有限公司、北京法政实业集团有限公司,上地国际科技创业园业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十六条第一款，第七十八条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2015）海民初字第15697号原告北京法政实业集团有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福大厦61608室，注册号：110000005396808。法定代表人王广发，董事长。原告北京恒远创新科技有限公司、北京法政实业集团有限公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地3街3号楼202号，注册号：110108006333865。法定代表人李善功，董事长。委托代理人马跃，北京市高科律师事务所律师。委托代理人方莉敏，北京市新开律师事务所律师。被告上地国际科技创业园业主委员会，住北京市海淀区上地信息路1号。负责人马明芳，业委会主任。委托代理人郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告北京恒远创新科技有限公司、北京法政实业集团有限公司（以下简称恒远公司、法政公司）与被告上地国际科技创业园业主委员会业主（以下简称创业园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告恒远公司、法政公司委托代理人马跃、方莉敏，被告创业园业委会委托代理人郝龙荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告恒远公司、法政公司诉称，上地国际创业园位于海淀区信息路1号，面积159823.39平方米，总户数426户。我们系创业园业主，产权面积4400.61平方米，2001年3月1日，创业园开发商将物业委托给上地创业物业管理有限责任公司（以下简称创业公司），创业公司接受物业管理以来，严格按照物业合同履行义务，提供符合标准的物业服务，赢得广大业主的认可。2014年5月4日，创业园成立业委会，但未按照规定设立监事会。2014年11月27日，创业园业委会张贴第二次业主大会会议决议公告，内容为：一、以业主267票赞成，占业主人数的62.67%。对应建筑物专有部分面积89236.25平方米，占建筑面积的54.54%，通过表决事项一，授权创业园业委会委托青宇（北京）国际招标有限公司通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业。二、以业主268票赞成，占业主人数62.91%，对应建筑物专有部分面积103896.26平方米占建筑面积的63.5%，通过表决事项二，同意物业服务价格由招标结果确定，业主按照原物业费标准缴纳，物业费不足部分由园区公共收益弥补。三、以业主0票赞成、占业主人数0%，占建筑面积0%，未通过表决事项三，否决2012年12月20日创业公司物业费上涨的要求。我方认为，该业委会未经法定程序并在业委会组成人员违法的情况下作出第二次业主大会会议决议无效。一、根据业主大会议事规则规定，监事会指责范围包括：监督业主委员会工作和财务状况，派员列席业主委员会的会议，接受业主对业委会、委员投诉并决定是否启动调查程序，根据议事规则的规定，业主大会应当成立监事会。但是监督机构缺失，业主曾多次要求建立监督机制成立监事会，业主大会筹备组、业主委员均拒绝成立，涉案决议作出违反议事规则，程序违法。而，第二次业主大会没有街道办事处、居民委员会的监督。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规定规则》第六条规定“物业所在区、县房地形成主管部门、街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员给予指导和协助，负责对业主大会、业主委员会的日常活动进行指导和监督。”第五十四条规定：“召开业主委员会会议，应当告知相关居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内、业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”根据以上规定，业主大会召开应当在街道办事处、居民委员会的指导下进行，但是本案业主大会没有任何形式的监督，决议不具备合法性。三、会议决议表述开票程序邀请童超作为总监票人，并邀请业主、志愿者12人进行检票、验票、唱票、计票。童超既不是业主，也不是接到办事处、居委会人员，无资格作为总监票人，不具有合法性和公正性，因未公布具体姓名，是否真的邀请业主参加无法知晓，及时邀请了业主参加也具有个别性，不具有代表性，并且大部分是业委会主任的雇员，不具有公正性。四、投票程序不具有公正性，选票的真实性存疑。飘香就设在业委会主任的私人办公室内，选票的发放、收集、管理及票箱的保管人员都是马明芳的雇员，由马明芳的雇员将每张票的内容进行登记并统计，整个投票过程都在业委会主任一人掌控之中，对于选票的真实性、公正性都没有保障，而且投票时进行的登记行为使得马明芳在没有开箱验票的情况下已经知道了结果，折旧更有利于其根据自己的利益要求对选票进行选择性造假。五、创业园业委会成立时，共识的决议选出委员有王永云、张乃斌、陈丽、宋庆义、张际庆、张殿民、马明芳、周向前、任正凯等九人，其中王永云变更为蔡志军，至今业主均不知情，业委会擅自变更委员侵害业主的合法权益，其作出的决议不具备合法性，应予撤销，故诉至法院。请求：1、请求撤销2014年11月27日公布的上地国际科技创业园第二次业主大会会议决议；2、诉讼费由被告承担。被告创业园业委会辩称，现管理小区的无业公司有两个，其中之一北京上地创业物业管理有限责任公司，其法定代表人李善功，与本案第二原告的法人一致，两公司有相同的投资人，他们之间有关联关系。法政公司也设立了物业公司也从事小区的物业管理。两原告与现物业有巨大关联关系。目前小区进行了三次业主大会，小区处于物业项目交接期间，是由上地创业物业公司及其分公司与业委会交接，交接得到了街道和房管局的监督指导。基于此，二原告起诉我方。业主撤销权是侵权，侵权需要证明业主大会是违法的，关于监事会的问题，监事会不是业主大会作出决议的必经的机构，有无监事会不影响业主大会作出决议。虽然在议事规则里列明，但是未设置监事会，在小区成熟后业主大会会设立监事会。小区进行第二次业主大会，业委会严格按照法律法规、议事规则规定、法定程序进行了告知，在业主大会召开15日之前，作出了公示，由此可见没有侵犯原告的知情权，业委会在宣布业主大会投票期间，两原告未投票，是其自动放弃权利，我方没有剥夺其权利，业主大会期届满后，对结果进行了公告，没有侵犯二原告作为业主的权利。议事规则并没有规定监事会是业主大会作出决议的必要机构，故没有监事会作出的决议不违法。业委会在召开第二次业主大会期间得到了街道办事处的支持及指导监督。业主大会的决议投票即使没有相关部门的监督指导，只要是业主真实意思表示，那就是不违法的。童超属于北京首一业主大会辅导中心，是由北京市住房城乡建设委员会登记的非企业的团体，主要是辅导北京市内的成立业主委员会。该小区从筹备之日，由街道办事处指派童超作为指导人，第二次大会童超作为监票人。业主大会的计票验票法律没有规定什么人能参加什么人不能参加，所以没有违反法律规定。业主大会的投票程序不存在违法性、违反公正性，其真实性是由业主定性的，不是对任何第三人的票进行质疑。本案当中，二原告没有投票，没有权利对其他人票进行质疑，至于票的收集及保管法律没有规定。小区成立业主委员会，所有成员及投票参与者都是义务的。二原告作为业主质疑参与者是不妥的。业委会成员有9个，还有很多志愿者，是志愿者参与收集票的工作，作为小区的物业管理者没有提供办公地点，业委会用自己的地方作为办公地点。小区的票是实名制投票，票有无登记并不影响票的真实性，业主大会取决于业主投票的真实性，且有隐私性，只能对自己的票进行质疑，二原告没有权利质疑他人的票。业委会成员要求是业主，小区内大部分为法人，在筹备的时候参与业委会的法人都指派其相关工作人员参与选举，法人有更换委托人的情况，所以出现原告提出的王永云变更的情况，在选举完之前，该公司变更委托人为蔡志军，两个自热人的变化是受一家企业法人的授权参加业委会，并不违反法律规定，也不影响第二次业委会决议。综上，我方认为业委会召开的第二次业主大会是符合法律法规、议事规则、程序的，没有违反相关法律规定。小区目前处于不稳定的因素是现在的物业拒绝撤出。目前政府对交接是非常支持的。因为物业服务不佳，成立了业主委员会，第一次大会是成立业委会；第二次大会之前洽商合同的履行，遭到拒绝，故启动第二次大会，作出委托他人公开招投标选新的物业、招投标的标准还是原来服务费用的标准，对应的服务项目及内用有增加；物业公司擅自上涨了小区的物业费用，通过决议否定了这个原有的物业公司要求涨价的主张。第三次按中标结果，通过了竞标人接受其作为物业管理的决定。目前进入交接阶段，现两物业公司拒绝交出物业管理区，物业交接进展不顺利，且产生停电的情况，对业主产生影响，经过海淀区政府介入，回去了解有无书面批示，庭后提交法庭。业主区域包括十栋楼，具体回去核实后告知法庭。两个物业是开发商指定的物业公司。经审理查明，京房权证市海其字第101**号房屋所有权证书载明我市海淀区上地信息路2号地下车库所有权人为法政公司。京房权证市海其字第22902**号房屋所有权证书载明恒远公司系海淀区上地信息路1号2号楼2405号房屋的所有权人，房屋建筑面积199.32平方米。上地街道业备（2014）第1号业主委员会备案单载明上地国际科技创业园建筑物总面积163636.31平方米，业主总人数426人，成立业主委员会委托马明芳办理业主委员会备案手续。上地街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，予以备案。争议的《上地国际科技创业园第二次业主大会决议》载明：根据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《上地国际科技创业园管理规约》、《上地国际科技创业园议事规则》等相关法律、法规、规章规定，采用书面表决方式召开了园区第二次业主大会。2014年11月27日业主委员会邀请“首一”业主大会指导部童超主任作为本次验票总监票人，并邀请园区业主及志愿者12名，共同进行监票、验票、唱票、计票。会议表决结果如下：一、以业主267票赞成，占业主人数的62.67%。对应建筑物专有部分面积89236.25平方米，占建筑面积的54.54%，通过表决事项一。（授权创业园业委会委托青宇（北京）国际招标有限公司通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业。）二、以业主268票赞成，占业主人数62.91%，对应建筑物专有部分面积103896.26平方米占建筑面积的63.5%通过表决事项二。（同意物业服务价格由招标结果确定，业主按照原物业费标准缴纳，物业费不足部分由园区公共收益弥补。）三、以业主0票赞成、占业主人数0%，占建筑面积0%未通过表决事项三。（否决2012年12月20日创业公司物业费上涨的要求。）法政公司与恒远公司主张上述决议的做出未有监事会缺失，并就此提交业主大会议事规则，该规则就监事会的设立规定：“监事会依据业主大会的授权开展工作，向业主大会负责并汇报工作，监事会的职责范围包括：（一）、制定年度工作计划，报业主大会批准；（二）、在业主大会会议期间，向业主大会报告物业管理监督工作的实施情况：（三）、监督业主委员会的工作和财务状况；（四）、了解业主的意见和建议，了解物业服务企业履行物业服务合同的情况；（五）、派员列席业主委员会会议；（六）、接受业主对业主委员会或业主委员会委员的投诉，并决定是否启动调查程序；（七）监督业主委员会更换选举；（八）、对业主委员会或者业主委员会委员进行调查、提出处理意见并提交业主大会表决；（九）业主大会赋予的其他职责。”该议事规则还监事会组成、人数、召集人职责等等。法政公司与恒远公司依据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第六条“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督”，指认业主大会决议缺乏街道办事处、居民委员会的监督。法政公司与恒远公司认为质疑监票人身份及选票的发放、收集、管理缺乏公正性。对于二原告指认业委会委员王永云变更为蔡志军一节，创业园业委会主张自然人受企业法人委托行使业委会委员权利，业主委员会委员中北京金远见电脑技术有限公司委托蔡志军参加业主委员会，并在海淀区人民政府上地街道办事处的备案，就此创业园业委会提交上地街道办事处业备（2014）第1号业主委员会备案单一份。上述事实，有当事人陈述与本院开庭笔录、备案单、议事规则、公告决议、房产证等证据在案佐证。本院认为，房屋的所有权人为业主。业主可以设立业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，二原告认为被告开业主大会作出有关决议、侵害了业主的合法权益，二原告提出的撤销决议的具体事实和理由，本院分别进行分析与论述：第一、监事会是否设立是否致使决议无效。首先应当确认业主大会议事规则第六条中规定“业主委员会不接受业主大会监事会监督，或未设立监事会但相关业主提出申请……”上述议事规则中就未设立监事会的情形进行规定，且未就监事会设立系业主大会召开和决议的前提，故原告该项事由所请诉求缺乏事实依据与法律依据。第二、街道办、居委会到场监督是否影响决议效力。原告所举住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规定规则》中关于街道办事处、居委会的监督职责系管理性规范，并非缺乏上述主体到场监督必然致使决议效力获法院否定性的评价，原告该项事由并无法律依据。第三、总监票人、计票人的身份问题。法律、法规及该小区《业主大会议事规则》均未规定排除特定人参加监票、计票的过程，原告所主张监票人、计票人身份并不存在依据，本院也不能采信。第四、投票程序问题。原告主张质疑投票程序中选票的发放、收集、管理公正性和真实性，但未有证据证实上述行为中存在违反法律规定的事实存在，本院对此理由不能采信。第五、关于业委会委员变更一节，根据《业主大会议事规则》赋予业主委托代理人参加的权利，且该变更后的代理人经过相关机构备案，其身份合法，原告所持理由并不成立。以上分析可见，2014年11月27日上地国际科技创业园第二次业主大会召开与决议并无法律规定的撤销情形，符合《业主大会议事规则》的规定，原告诉求事实理由均不成立，本院应依法驳回。综上所述，《依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回北京恒远创新科技有限公司、北京法政实业集团有限公司请求撤销二零一四年十一月二十七日公布的上地国际科技创业园第二次业主大会会议决议的诉讼请求。案件受理费三十五元，由北京恒远创新科技有限公司、北京法政实业集团有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　　汪懿二〇一五年八月十三日书记员　　王璇微信公众号“”