（2015）青民一终字第1232号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-12-01

案件名称

崔凯与戴建业、孙娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

戴建业,孙娜,崔凯

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1232号上诉人（原审被告）戴建业。上诉人（原审被告）孙娜。被上诉人（原审原告）崔凯。上诉人戴建业、孙娜因与被上诉人崔凯房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1707号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人戴建业、孙娜及被上诉人崔凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔凯在原审中诉称，2011年5月26日，戴建业、孙娜将位于天泰迦南美地×号楼×单元×户房屋出售给崔凯，并约定了房屋价款等权利、义务内容。后崔凯按照约定履行了全部合同义务，但戴建业、孙娜却一直拒绝按照约定办理房屋过户手续，其行为已构成违约应按照约定承担全部违约责任。故请求依法判令：1、戴建业、孙娜给付崔凯补偿金72000元及服务费13400元；2、戴建业、孙娜返还崔凯支付的购房首付款30000元；3、诉讼费用由戴建业、孙娜承担。原审查明，2011年5月26日，经青岛帝盟投资咨询有限公司李沧分公司（丙方）居间，崔凯（乙方）与戴建业、孙娜（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条甲方自愿将座落在城阳区308国道天泰迦南美地×号楼×单元×户的房屋（以下称“涉案房屋”）出售给乙方，建筑面积为93.73㎡……第二条甲、乙方协商后的实际成交价格为：陆拾柒万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条乙方于（1）2011年5月17日交付定金壹拾万元给甲方；（2）①乙方于2011年5月30日前交与甲方首付款贰拾伍万元正（含定金壹拾万元正）；②剩余房款肆拾贰万元正，乙方从银行贷款方式支付甲方；③甲方必须在开发商通知办理房产证7日内到相应部门办理。第五条甲、乙双方承诺于银行审批通过后7日前到相应的部门办理房产所有权转移手续。若因甲乙双方任何一方原因造成延迟，每天按照100元／天赔偿给对方作为补偿金。延迟30天守约方有权单方面解除合同，并有权要求对方按照本协议第十二条的规定承担违约责任……第十一条鉴于丙方为甲乙双方签署本协议所提供的中介服务，乙方须向丙方缴纳房屋信息服务费壹万叁仟肆佰元，并于签订本合同时付清。第十二条本合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金；实际损失超过违约金总额的，守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款的10%支付违约方。丙方的金额（此房成交价的2%）信息服务费由违约方承担。第十四条约定其它事宜①甲方必须提供乙方贷款所需的相关材料（身份证、户口本、结婚证、契税发票等）；②乙方必须提供贷款所需的相关材料（身份证、户口本、结婚证等）；③任何一方解除合同都要支付总房款的40%违约金给对方作为赔偿；④甲方必须配合乙方领取钥匙；⑤下房产证时甲方自行解押；……第十五条……2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效……。同日，崔凯依约向戴建业、孙娜支付首付款250000元（含定金壹拾万元正），并向青岛帝盟投资咨询有限公司李沧分公司支付居间服务费13400元。2012年8月6日，戴建业出具的收条载明：“崔凯给戴建业垫付叁万元整由银行尾款扣除，特立此证！”另涉案房屋房地产权证号为青房地权市字第××号。2013年7月30日，青岛城阳支行房地产金融业务部出具证明，载明：“兹证明：申请人田昕及共同还款人崔凯，因购买位于城阳区308国道《天泰迦南美地》×号楼×单元×户的房屋，向我行申请贷款。经我行审查于2012年9月28日批复，同意其贷款申请，并可与原房主至我行办理贷款手续。特此证明”。（2013）城民初字第575号判决书确认戴建业、孙娜须偿还银行的借款本息及各项费用共计426663.91元，戴建业、孙娜系夫妻关系。原审认为，崔凯与戴建业、孙娜签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反现行法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。涉案房屋的总价款是670000元，崔凯于2011年5月30日前已支付戴建业、孙娜首付款250000元，于2012年8月6日支付戴建业30000元，（2013）城民初字第575号判决书确认戴建业、孙娜须偿还银行的借款本息及各项费用共计426663.91元，故崔凯向戴建业、孙娜支付的房款总额已超出合同约定的数额，故崔凯要求戴建业、孙娜返还房款30000元，理由正当，原审法院予以支持。2012年9月28日，涉案房屋已经通过银行审批可以申请贷款，依据《房屋买卖合同》第五条的约定，双方应到相应的部门办理房产所有权转移手续，现因戴建业、孙娜原因导致延迟办理，崔凯可按照每天100元要求戴建业、孙娜支付补偿金，原审法院认为，崔凯要求戴建业、孙娜支付补偿金72000元，不违反法律规定，原审法院予以支持。依据《房屋买卖合同》第十二条的约定，戴建业、孙娜作为违约方须承担服务费13400元，故崔凯要求戴建业、孙娜支付服务费13400元，理由正当，原审法院予以支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、戴建业、孙娜于判决生效后十日内支付崔凯补偿金72000元；二、戴建业、孙娜于判决生效后十日内支付崔凯服务费13400元；三、戴建业、孙娜于判决生效后十日内返还崔凯房款30000元。一审案件受理费2608元，公告费600元，由崔凯负担973元，由戴建业、孙娜负担2235元。戴建业、孙娜在履行上述付款义务时将应承担的诉讼费用一并给付崔凯。宣判后，上诉人戴建业、孙娜不服原审判决上诉至本院，请求：撤销原审判决，改判上诉人不支付被上诉人补偿金72000元、服务费13400元、房款30000元；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其主要理由是：一、一审认定“因戴建业、孙娜原因导致延迟办理”，并认定“戴建业、孙娜作为违约方”，因此须支付崔凯赔偿金与服务费，与客观事实不符，应依法予以纠正。1、被上诉人崔凯提供的中国农业银行城阳支行房地产金融业务部出具的《证明》中提到“经我行审查于2012年9月28日批复，同意其贷款申请，并可与原房主至我行办理贷款手续”。上诉人已在2012年9月底配合被上诉人到农行城阳支行办理贷款申请手续。其后，上诉人携带垫资撤押费用同被上诉人找到垫资公司，并与建行高科园支行协商办理垫资撤押手续。垫资公司明确表示，为规避资金风险，须被上诉人所申请贷款有确切的放款日期，才能实施垫资。对此，被上诉人与建行高科园支行都表示认同。然而，直到2012年年底，被上诉人在农行所申请的贷款都未能由确切的放款日期。上诉人无法承担巨额尾款无处着落的风险，不能贸然解押过户。上诉人认为，正是由于被上诉人申请的贷款迟迟不能放款，才导致涉案房屋的产权转移手续迟延办理。根据双方所签《房屋买卖合同》规定，被上诉人已构成违约，应承担违约责任。因此，上诉人不须向被上诉人支付补偿金和中介服务费。2、根据《房屋买卖合同》第四条“以银行贷款方式付房款的，若因乙方自身原因导致银行不给发放贷款，则乙方须以现金形式在30天内支付余款，否则视为延迟支付”。被上诉人2012年7月就向农行城阳支行申请贷款，上诉人多次前往协助办理贷款手续。由于被上诉人自身原因，贷款资料未审核通过，被打回重新递交。被上诉人没有按照合同第四条规定在30天内以现金方式向上诉人支付余款，已经构成延迟支付。根据合同第五条，自2012年8月30日起至房屋尾款结清日止，被上诉人应当按照100元／天的标准支付滞纳金。二、一审认定“崔凯向戴建业、孙娜支付的房款总额已超出合同约定的金额”，要求上诉人返还被上诉人房款30000元，与客观事实不符，应依法予以纠正。房屋买卖合同中规定“剩余房款肆拾贰万元整，乙方以银行贷款方式支付甲方“。被上诉人出具的收条表明，30000元作为预付房款，从房屋尾款中扣除，即从剩余房款42万中扣去3万，被上诉人以银行贷款方式支付的剩余房款为39万。2012年7月和9月，上诉人两次在被上诉人的贷款申请材料上签字，确认被上诉人的贷款金额为39万元。上诉人已经履行双方约定。截至目前，被上诉人仅支付购房款28万，余款迟迟未结清。（2013）城民初字第575号判决书中提到“崔凯于判决生效后十日直接向第三人中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行清偿涉案房屋尚欠的抵押借款本息及各项费用426663.91元“。其实在上诉人与被上诉人签订购房合同时，上诉人的剩余房贷为38万7千元。多出来的借款本息及各项费用，是由于被上诉人违约、延迟支付造成。根据《房屋买卖合同》第四条、第九条规定，被上诉人应承担相应责任及经济损失，并在（2013）城民初字第575号判决书生效十日后，被上诉人应当按照100元／天的标准支付滞纳金。总之，上述人按照约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，不须向被上诉人支付补偿金72000元、服务费13400元、房款30000元。被上诉人因自身原因导致银行不给发放贷款，并拒绝支付余款，已构成违约，应按照约定承担全部违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，必须予以纠正。被上诉人崔凯辩称：中介费被上诉人支付了，合同没有履行，合同也体现了7万元违约金。（2013）城民初字第575号判决已经认定3万元是借款抵的房款，加上贷款属于超付房款，但对方没有过户，我要求对方归还，请求维持原判。经审理查明，上诉人主张其与被上诉人签订房屋买卖合同时，因该房屋存在由上诉人办理的抵押贷款尚未还清，故其与某中介公司约定向该公司借款39万元用于归还贷款并办理撤押手续，被上诉人则以该房屋再次向银行贷款支付双方买卖合同约定的剩余房款42万元。但在2012年9月份收到通知去协助被上诉人办理新贷款时，原来说好的中介公司要求的借款利息提高了，导致上诉人承担不起，故无钱偿还旧贷款及办理解押。另查明，（2013）城民初字第575号民事判决书于2013年6月26日生效。该判决判令被上诉人代上诉人清偿涉案房屋尚欠中国建设银行的抵押借款本息及各项费用426663.91元，并由上诉人及银行自该费用清偿后协助被上诉人办理抵押登记涂销手续及过户手续等。二审查明的其他事实与原审查明一致。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、上诉人是否存在违约行为并承担违约责任；2、上诉人是否应承担中介费；3、上诉人是否应向被上诉人返还3万元购房款。关于违约责任问题。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订时，上诉人尚欠该房屋的银行抵押贷款未还清。偿还该抵押贷款系上诉人的义务，只有待上诉人偿还抵押贷款解押后，被上诉人才能取得新的贷款。上诉人认为被上诉人2012年7月份因自身原因资料不齐未办成贷款，至2012年9月份再次协助被上诉人办理贷款时中介公司提高借款利息，导致上诉人无法承担而未能办理解押，上诉人上述主张无证据证实。且即使上述事实属实，亦不能作为上诉人不能及时解除抵押的合法理由。偿还原有贷款解除抵押手续系上诉人的合同附随义务，上诉人通过何种方式筹款偿还银行贷款与被上诉人无关，被上诉人对上诉人偿还贷款并无合同约定或法定义务，上诉人以此为由作为抗辩，于法无据。因此，上诉人未能及时偿还贷款并解押，导致被上诉人无法及时办理产权过户手续，上诉人构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。依照双方合同约定，双方承诺于银行审批通过后7日内前到相应的部门办理房产所有权转移手续，若因任何一方原因造成延迟，每天按照100元／天赔偿给对方作为补偿金。该违约责任应自被上诉人银行贷款审批通过7日后起算，即自2012年10月8日起计算。已生效的（2013）城民初字第575号民事判决书判令被上诉人代上诉人偿还银行贷款，被上诉人代上诉人偿还银行贷款亦用于抵顶被上诉人欠付上诉人的购房款，该判决生效后偿还银行贷款的义务转由被上诉人承担，实际偿还银行贷款的进度情况亦不再受上诉人控制，故，逾期办理房产证的违约责任应计算至上述（2013）城民初字第575号民事判决生效之日止，即至2013年6月26日止，总计261天，补偿金数额为26100元。关于中介费13400元的问题，按照合同约定，应由违约方负担，故该13400元应由上诉人负担。关于返还购房款3万元的问题，按照购房合同约定，被上诉人总计应支付房款67万元，已实际支付28万元，另按照（2013）城民初字第575号判决书确认由被上诉人代上诉人清偿的数额为426663.91元，两项相加为706663.91元，超出购房总款部分应予返还，故被上诉人主张返还3万元理由正当，应予支持。综上，上诉人上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。原审对逾期办证违约金计算期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1707号民事判决第二、三项；二、变更青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1707号民事判决第一项为：戴建业、孙娜于判决生效之日起十日内支付崔凯补偿金26100元；三、驳回戴建业的其他诉讼请求。一、二审案件受理费及公告费共计5816元，由崔凯负担2326元，戴建业、孙娜负担3490元。本判决为终审判决。审　判　长　徐　明代理审判员　马　喆代理审判员　安太欣二〇一五年八月十三日书　记　员　王　晶百度搜索“”