（2015）长民初字第60号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-11-30

案件名称

王恒乐与李培元、慕淑兰确认合同无效纠纷一案审民事判决书

法院

长岛县人民法院

所属地区

长岛县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省长岛县人民法院民事判决书（2015）长民初字第60号原告王恒乐，男，汉族，威海元宸房产经纪有限公司员工，住长岛县。委托代理人纪祥成，男，汉族，威海元宸房地产经纪有限公司法律顾问，住威海市。被告李培元，男，汉族，农民，住长岛县。委托代理人佟德重，山东恒唯实律师事务所律师。第三人慕淑兰，女，汉族，无业，住长岛县。委托代理人王秀凤，女，汉族，无业，住长岛县（系慕淑兰之二女儿）。原告王恒乐诉被告李培元、第三人慕淑兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年5月11日、7月15日、8月13日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告王恒乐的委托代理人纪祥成、被告李培元及委托代理人佟德重、第三人慕淑兰的委托代理人王秀凤到庭参加诉讼；第二次开庭原告王恒乐的委托代理人纪祥成、被告李培元及委托代理人佟德重到庭参加诉讼，第三次开庭原告王恒乐的委托代理人纪祥成，被告李培元的委托代理人佟德重到庭参加诉讼；第二次、第三次开庭第三人慕淑兰经本院传票传唤均未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月，原告所在南城村村民委员会村长通知原告回村，征求旧村改造意见。因此原告提及了其爷爷王天任所遗留的房产；原告拿着爷爷遗留房产的《土地房产所有证》和王天任与战圣绂房屋买卖的契约，找到村委办理相关手续时才得知，原告爷爷王天任遗留房产已成为李培元个人所有房产。此后原告查询长岛县住房和规划建设管理局及长岛县国土资源局档案发现，原系原告爷爷王天任的房产，确已归李培元所有，该房证编号为：长房字第27**号。经落实，房产档案中很多材料都与事实不符，同时在1995年7月3日房产所有权变更登记批准证明上显示出让人为王天任，然而原告爷爷王天任早已于1991年1月因病去世；并且在李培元长房字第27**号产权上显示1995年购买王天任房产，1991年去世的王天任是不可能去出让房产的，更不可能去办理房产变更手续，更没有委托他人代办房产变更手续。综上所述，原告认为被告的行为严重侵犯了原告作为该房产的合法继承人的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求法院依法确认目前登记在被告名下的长房字第27**号房产买卖合同未成立，未生效，买卖行为无效。被告在法定期间内未提交书面答辩状。在庭审中辩称：一、本案的事实。被告李培元原籍砣矶镇中村，1990年8月2日将户口迁移到南长山镇南城村。1995年6月3日在他人见证下，南城村村民慕淑兰将其位于南长山镇南城村100号的草房三间和前后厢房卖给被告，在付清房款后，长岛县房产局于1995年7月3日办理了过户登记手续并向被告颁发了房产证。由于被告买房时该房屋建设年代久远，已比较破旧，因而购买后陆续对房屋进行了修缮改造，包括草房换瓦、院子硬化、室内装饰、门楼平房改建等。2009年6月，在慕淑兰的协助下，长岛县国土资源局向被告颁发了土地使用权证书。二、被告的主张。第一，原告王恒乐不具备原告资格。根据民事诉讼法第119条规定：“起诉必须符合下列条件；（一）原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其它组织”。再根据继承法第八条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算，但自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”从原告的诉状可以看出，其爷爷王天任去世至今已经24年有余，即使原告有权代位继承，也因为没有及时主张权利而不受法律所保护。被告认为，原告除了从继承这个角度才能勉强与涉案房产扯上一点联系之外，从其他角度更是毫无关联。但即使从继承角度也遇到了诉讼时效这个无法逾越的障碍。被告认为，由于本案中涉及的继承纠纷早已超出诉讼时效，不得提起诉讼，所以，被告王恒乐与涉案房产不具有直接利害关系，不具备原告资格，应依法驳回起诉。第二，原告起诉的诉讼主体错误。退一步讲，即使原告有权提起诉讼，也因主体错误而必然败诉。1、本案的案由是确认合同无效纠纷，既然是合同纠纷首先要有合同存在，如果没有合同存在，那么“有效”、“无效”便无从谈起。在诉状中，原告根本没有提“合同”二字，似乎涉案房产如何变更登记到被告李培元名下，20年来原告根本不知情。如果果真是这样，在理论上就存在两种可能，一是李培元伪造相关协议，证明等手续，欺瞒登记机关，将他人房产骗到自己手中，假如是这种情况，那么李培元就是伪造证据骗取他人巨额财产，其行为早已超出了民事行为的性质；二是李培元是通过正当途径买受了该房产，只是出让人一方家庭成员之间意见不一致或出让人无权处分该房产，假如是这种情形，那么根据物权法第106条第2款的规定，案件的被告应当是房屋出让人慕淑兰，而不是房屋受让人李培元。第三，确权在被告名下的房产所有权和土地使用权合法有效被告于1995年6月（初）3日通过买卖的方式取得了涉案房产的所有权，长岛县房产局于1995年7月3日向被告颁发了房产所有权证，2009年6月15日，长岛县国土资源局又向被告颁发了土地使用权证。根据物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”。可以肯定地说，被告对上述房产所有权和土地使用权取得的事实清楚，证据充分，并且依法进行了变更登记，应当受到法律保护。即使慕淑兰在出卖房产时有越权之处，那么根据物权法第106条规定无论慕淑兰在卖房时是有权出卖还是无权出卖，均因物权法第106条的规定而得到确认。第四，原告起诉的真正目的是要争夺拆迁补偿的巨大利益涉案房产过户至今已经20年，20年来被告一直在该房屋居住，买卖双方素来相安无事。而此次原告突然提起诉讼，其实质就是因为近年来我国实施城镇化改造进而形成利益的重新分配引起的。涉案房产所在的南城村也有实行旧村改造的预期，拆迁补偿的巨大利益诱惑才是引发纠纷的实质所在。被告一家三口除涉案房产这套唯一住房外，再无其它任何房产，如果该房产被掠走，被告一家将失去安身立命之所。再从另一个角度讲，如果法院支持了原告的诉请，无疑是用司法权力怂恿、支持了违反公德、不守信用的行为。因此，请求人民法院从依法维护物权稳定、维护交易安全出发，切实保护守约方的合法权益。综上所述，被告购买房产的行为合法有效，并且办理了过户登记手续，依法取得了房产所有权和土地使用权；原告与本案不具有直接利害关系，不具备原告主体资格，请求人民法院依法驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。经审理查明，涉案房产座落于长岛县南长山镇南城村，系原告王恒乐的祖父王天任在1957年6月8日向同村村民战圣绂所购得，购买后未办理房产过户手续。1986年12月18日，涉案房屋登记在第三人慕淑兰名下，房产证号为：长房字第03**号（房屋登记时王天任在世）。在长房字第03**号房产证未被注销的情况下，1995年6月20日涉案房屋又登记在王天任名下，房产证号为：长房字第27**号，该证由第三人慕淑兰的女婿到房产部门领取（房屋登记时王天任已于1991年去世）。1995年7月3日长岛县南长山镇南城村村民委员会向房产局出具证明，内容为：兹有我村村民李培源购慕淑兰草房三间（附契约一张，草房原属王天任所有，王天任已病故，现产权属慕淑兰所有）前往贵处办理房产手续，望给予办理为盼。该证明加盖南城村委的公章。当日被告李培元持南城村委会的证明和房屋买卖契约（内容为：“立卖契人慕淑兰今将草房叁间东至韩有高西至梁树生南至道北至道经亲戚协商卖于李培源手下永远为业计价伍仟元整，当时付清为恐后无凭特立此据。立契人慕淑兰（加盖印章）中说人石桂珍（加盖手印）代字人唐述圣（加盖手印）中华人民共和国一九九五年六月三日立”）到长岛县房产局办理了涉案房屋产权证，房产证号为长房字第27**号，并以此契约记载的买卖价格交纳了房屋契税。被告李培元取得长房字第27**号产权证时，房产部门在0355号产权证房屋变动情况中标注：1995年7月3日此房产全部卖给李培源所有，此证作废。同时房产部门在2766号产权证房屋变动情况中标注：1995年7月3日出售给李培源，此证作废。2009年6月10日长岛县南长山镇南城村给长岛县国土资源局出具证明，内容为：“兹有我村村民李培元，因生活之需於95年购入本村村民慕淑兰的旧宅叁间，前到贵处办理有关土地转让手续，望给予办理为盼。该证明加盖南城村委的公章”。同年6月15日被告李培元持该证明和买卖契约（买卖契约载明：“立卖契人慕淑兰今将草房叁间东平房壹间后院草房壹间东至韩有高西至梁树生南至道北至道卖于李培源手下为业计价壹万伍仟元现交款壹万元剩下伍仟元有宽余全付清双方协议恐后无凭特立此据。立契人慕淑兰中说人石桂珍代字人唐述圣中华人民共和国一九九五年六月初三日立”）到长岛县国土资源局办理了涉案房产的集体土地使用权证，证号为长集用（2009）第20号，土地使用权人为李培元。另查，原告王恒乐之祖父王天任于1991年1月去世，王天任之妻王卢氏于1938年去世，王恒乐之父王德芳于1978年8月去世。被告李培元于1990年8月2日由长岛县砣矶镇中村移居到南长山镇南城村，平时习惯将李培元书写为李培源。1957年6月21日王天任与战圣绂的买卖契约及契税收据现均在被告李培元处。上述事实，有买卖契约、村委会证明、房屋产权证书、土地证以及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，公民的合法权利受法律保护。但本案中，涉案房屋于1986年12月18日已登记在第三人慕淑兰名下，在未注销的情况下，又于1995年6月20日登记在王天任名下，现原告王恒乐既没有证据证实其系涉案房屋的合法所有人，也没有证据证实被告李培元侵犯其权利的事实，故其诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及有关法律法规之规定，判决如下：驳回原告王恒乐的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王恒乐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交上诉费50元，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　　葛健敏审　判　员　　徐承清人民陪审员　　王　辉二〇一五年八月十三日书　记　员　　张　韵百度搜索“”