（2015）苏中民终字第02925号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-12-27

案件名称

徐立云与李雷、郭文艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐立云,李雷,郭文艳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第02925号上诉人徐立云（原审原告、反诉被告）。委托代理人房广游，即上诉人房广游。上诉人房广游（原审原告、反诉被告），男。被上诉人李雷（原审被告、反诉原告）。被上诉人郭文艳（原审被告、反诉原告）。委托代理人王桂男，江苏姑苏律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人徐立云、房广游因与李雷、郭文艳房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：位于苏州工业园区金益新村135幢506室的房屋登记产权人为郭文艳、李雷。该房屋于2010年7月13日在中国建设银行股份有限公司苏州分行办理抵押登记，抵押金额为34.4万元，抵押期限为2010年6月22日至2022年6月22日。截止本院受理本案，上述抵押尚未消除。2014年4月25日，李雷作为售房人（甲方）、徐立云作为购房人（乙方），一诺公司作为居间方（丙方），各方签订《房屋买卖（居间）合同》（编号1801423），双方约定甲方将苏州工业园区金益新村135幢506室出售给乙方，该房屋所有权人为李雷，房屋面积71.08平方米，其中阁楼面积20.99平方米（以产权证或购房合同登记为准）。房屋设施为固定装修，含空调等部分家电。双方约定成交价格为76万元，中介费甲方负担4500元，乙方负担7600元。关于付款，双方约定乙方在2014年4月25日前交付定金15000元，乙方资金托管当日支付160000元给甲方，甲方将房屋交付给乙方后，给清所有水电费等，乙方支付尾款五千元给甲方，托管资金金额约定为58000元。若一方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担保证责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行承担。丙方为双方提供交易信息，应当如实传递甲乙双方的信息，并协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲乙双方须在2014年5月30日前提供相应合法的过户／贷款证件，否则视为违约。甲方承诺于领到所有房款当日腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理房屋所发生的水电煤气灯过户手续及费用交接事宜。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期违约金。超过七日由违约方按本合同约定的约定承担违约责任。违约责任部分，双方约定甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中乙方提出终止贷款行为，乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此所引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生前述违约现象，均由违约方向另一方支付本合同约定成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第八条约定，甲方贷款自行还清且注销抵押，乙方承诺为苏州户籍，且信用良好，能够提供相关贷款材料。该协议下方，李雷、郭文艳在甲方处签字，徐立云、房广游在乙方处签字，丙方加盖一诺公司印章。当日，徐立云将购房定金15000元交付李雷，并由李雷在上述买卖合同书背面书写收款凭条。2014年6月3日，李雷向徐立云发《通知函》，告知因合同约定在2014年5月30日前提供合法的过户、贷款等证件并办理房产交易手续，否则视为违约，故要求徐立云一方于通知发出之日起5日内提供相关材料至中介方，并配合办理网签、资金托管、贷款等事宜。如在通知函五日内不提供相应材料，办理相关手续，将终止合同，定金不予退还，房屋将再次挂牌出售，产生的损失也不负责。上述邮件投递地址为“苏州市姑苏区三香新村19幢602室”，收件人为徐立云，收件电话有涂改痕迹，邮件投递结果为“退回妥投”。房广游主张未收到该邮件，但对于上述地址予以确认。2014年6月9日，房广游向李雷、郭文艳发送《通知函》，告知二人，根据合同约定，李雷一方应当偿还贷款并注销抵押，但截至通知之日房屋贷款尚未还清，抵押也未消除。故通知李雷一方注销抵押，以便继续履行合同。房广游要求李雷一方在收到函件二日内联系解决此事，否则将采取诉讼、强制执行等方式，以法律手段追究违约责任。上述函件于2014年6月10日寄出，于6月11日由李雷一方签收。2014年6月12日，李雷、郭文艳向徐立云、房广游邮寄《通知书》，内容为：根据双方的合同，应在2014年5月30日前提供合法的过户、贷款等证件并办理房产交易手续，否则视为违约。请徐立云、房广游务必在2014年6月16日前提供合法的过户、贷款等证件至中介方，并配合办理网签、资金托管等事宜。逾期不提供材料、办理手续的，将解除合同，定金不予返还，房屋将再次挂牌出售，带来的损失己方不负责任。该通知书上中介方处有一诺公司加盖公章，投递地址为江苏久顺律师事务所，该函于2014年6月13日由房广游本人签收。房广游确认上述邮寄地址系自己办公地址，但主张并非法定地址。2014年6月17日，李雷、郭文艳再次向徐立云、房广游邮寄《通知书》，告知截止2014年6月17日，中介方仍未收到房广游一方的过户、贷款材料，现正式通知解除合同，定金不予退还，并保留追究房广游一方违约的一切责任。该通知书上中介方处有一诺公司加盖公章，投递地址为江苏久顺律师事务所并于2014年6月18日由该所前台代为签收。原审庭审中，李雷、郭文艳提交部分短信。部分短信内容为一诺公司通知徐立云，已经和李雷方确认欠付银行贷款为18万元，合同上对于过户前偿还贷款已有注明，要求徐立云通知房广游与中介联系，方便好见面。业主剩余贷款可以提供银行明细，还贷款业主同意三方到场，确保还清，如要求改动合同其余交易细节，如还清贷款在（再）交易等，需三方在（再）约定期前另行写补充协议否则有违约风险。由于多次未联系上房广游一方，特此告知。另外有部分短信，内容为徐立云要求中介帮助约六楼的租客，自己想看下六楼怎么做厨房。中介告知其租户电话并表示可以直接去沟通。上述短信的时间分别为4月25日、5月4日、5月29日、5月30日。李雷同时提交在2014年5月多次与房广游一方的通话记录。房广游对该短信内容不予认可，对于通话记录的号码确认为己方所有。房广游同时主张，从短信内容反映看，李雷一方依然没有履行合同偿还贷款、注销抵押，在这种情况下继续履行合同对于房广游存在巨大风险，也是不公平的。李雷另外提交由一诺公司在徐立云、房广游家门张贴通知、告知徐立云因多次未能联系，故登门提醒其在2014年5月30日前办理金益新村135幢506室的资金托管、贷款手续，如逾期不办理有违约风险，要求看到通知后联系一诺公司，该通知下端留有一诺公司员工的号码。房广游对该通知不予认可，对于张贴时间也不予确认，同时表示工作日自己家中都是没有人的。原审庭审中，李雷、郭文艳申请证人贾某出庭作证。贾某证言如下：贾某为一诺公司的员工，涉案房屋买卖即为贾某经办，上述李雷一方提交的短信以及贴门通知均属实。当时双方口头约定业主在过户之主将贷款还清。过户的流程首先是网签托管，网签之后才能办贷款，贷款之后才能过户，所以过户的具体时间没有约定。网签时间各方约定为5月30日，该时间之前双方均需提交资料、证件，目的是办理网签、资金托管、贷款等。当时签订完合同后，业主的材料都齐全了，买方中途打电话说没有时间，后来沟通一定要房东先还清贷款才同意办手续。中介方要求买方提供材料，但一直没有提供。中介也给买方解释过，业主的贷款过户之前再还清不影响交易，买方要求办网签之前先还清贷款，中介解释这样操作反而存在风险。因为约定5月30日办手续，买方一直联系不上，所以中介就采用发短信以及贴门方式通知房广游。当时说签订网签协议后要将30%的首付款打入托管资金账户，之后才是过户，偿还贷款及注销抵押在过户前的任何时间都可以办理。李雷一方向中介提交了需要的材料，但是房广游一方未提交相关材料。以上事实，有《房屋买卖（居间）合同》、收款凭条、通知函及邮寄凭证等及当事人的原审庭审陈述等予以佐证。原审本诉原告徐立云、房广游的诉讼请求为，请求判令：李雷、郭文艳双倍返还定金30000元，并由李雷、郭文艳承担本案诉讼费。原审反诉原告李雷、郭文艳的诉讼请求为，请求判令：徐立云、房广游支付违约金20000元，并由徐立云、房广游承担反诉案件受理费。原审法院认为：双方当事人签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院予以确认。因双方一致同意解除上述房屋买卖合同，原审法院确认《房屋买卖（居间）合同》已解除。双方在合同中约定定金为15000元，房广游、徐立云据此交付定金，双方的定金合同依法成立、生效。我国《合同法》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方约定在2014年5月30日前双方均应向中介提供过户所需材料。结合现有证据、当事人陈述以及证人证言，可以确认系因房广游、徐立云未按约向中介提交材料，导致之后双方发生分歧，致使交易最终未能顺利进行。房广游、徐立云主张应由郭文艳、李雷先行偿还贷款以消除抵押，否则对己方存在交易风险。原审法院认为，消除抵押虽为房屋过户的必要条件，但本案双方在合同中对于偿还贷款、注销抵押以及房屋过户的确切时间并未约定，此种情况下双方均负有就此进一步协商促成交易的义务。在双方未进一步协商确定履行义务且对现阶段交易尚未产生实质障碍之前，不能认定哪一方负有先履行合同的义务。房广游以此为由拒绝继续履行合同的意见，原审法院不予采信，其主张李雷一方违约缺乏依据，相应主张双倍给付定金30000元，原审法院不予支持。李雷一方已经通知房广游没收定金15000元，相关通知已由房广游签收，故李雷、郭文艳主张没收定金，原审法院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因李雷、郭文艳已经没收定金，其表示房屋已经另行出售。并无证据表明李雷一方因此遭受高于上述金额的其余损失存在，故李雷、郭文艳对于违约金的反诉主张，原审法院亦不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回本诉原告房广游、徐立云的诉讼请求；二、驳回反诉原告李雷、郭文艳的反诉请求。本诉案件受理费550元，由房广游、徐立云负担；反诉案件受理费300元，由李雷、郭文艳负担。上诉人徐立云、房广游不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。双方当事人于2014年4月25日订立的《房屋买卖（居间）合同》属于预约合同。双方签订的合同约定“甲乙双方须在2014年5月30日之前提供相应的合法的（过户／贷款）证件”，上诉人虽无向中介提交上述材料的书面证据，但实际上在订立合同时已经将上诉人的身份证、结婚证、户口本等材料交付了中介。原审判决认定系上诉人未按约向中介提交材料与事实不符，被上诉人提供的往来函件真实性、关联性均存在问题，证人“贾某”是居间方的员工也是房屋买卖的经办人，存在利害关系。原判决认定上诉人拒绝继续履行合同与事实不符，没有任何证据能够证明上诉人以明示的方式或者行为拒绝继续履行合同。二、原审法院适用法律错误。涉案合同为预约合同，系为签订存量房买卖合同而订立，交易所涉的偿还贷款、注销抵押、房屋过户等事宜需要在订立存量房买卖合同时确定，但订立存量房买卖合同的必要前提是卖方还清贷款注销抵押。双方任何一方都有促成交易的义务。上诉人实际已经履行了合同义务，双方未能订立存量房买卖合同系因被上诉人未能及时还清贷款注销抵押所致。原审判决错误适用法律判决支持被上诉人没收上诉人的定金。三、原审未按照民事诉讼法审限审结本案属于程序违法。被上诉人李雷、郭文艳辩称：上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，判决合法有据，应当维持。二审中，徐立云、房广游确认没有在2014年5月30日之前按照合同约定将房屋过户需要的材料原件提供给中介。以上事实，有调查笔录予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于徐立云、房广游是否有权要求李雷、郭文艳返还定金15000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一定不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在涉案《房屋买卖（居间）合同》中约定了定金条款，并约定“双方须在2014年5月30日前提供相应合法的过户／贷款证件，否则视为违约。”二审中，徐立云、房广游自认没有在2014年5月30日之前按照合同约定将房屋过户需要的材料原件提供给中介，因此徐立云、房广游未履行合同约定义务的事实清楚，原审法院未支持其要求返还定金的诉请并无不当，本院予以维持。徐立云、房广游主张其已经履行了合同义务的上诉理由明显与事实相悖，本院不予采信。至于徐立云、房广游认为原审未按照民事诉讼法规定的期限审结本案属于程序违法的上诉理由，因原审法院已按照法律规定延长审限，程序并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人徐立云、房广游的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人徐立云、房广游负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨恩乾审　判　员　　孙　毅代理审判员　　黄学辉二〇一五年八月十三日书　记　员　　黄源榕百度搜索“”