（2014）南市民一终字第186号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-12-11
案件名称
广西九洲房地产开发有限公司与广西中大股份有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西中大股份有限公司,广西九洲房地产开发有限公司,广西泰昌房地产开发有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南市民一终字第186号上诉人（原审被告）：广西中大股份有限公司。法定代表人：邬文康。委托代理人：付卫江，广西创想律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西九洲房地产开发有限公司。法定代表人：赵志远，董事长。委托代理人：朱小江，广西程和程律师事务所律师。原审第三人：广西泰昌房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙勇，董事长。委托代理人：朱小江，广西程和程律师事务所律师。上诉人广西中大股份有限公司（以下简称“中大公司”）因与被上诉人广西九洲房地产开发有限公司（以下简称“九洲公司”）、原审第三人广西泰昌房地产开发有限责任公司（以下简称“泰昌公司”）合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中大公司的委托代理人付卫江；被上诉人九洲公司的法定代表人赵志远、委托代理人朱小江；原审第三人泰昌公司的法定代表人孙勇、委托代理人朱小江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年8月10日，中大公司（甲方）与九洲公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，该合同约定：第二条、甲方根据南宁市土地储备经营管理委员会第四十二次会议（（2008）60号）决定，置换邕江湾二期用地取得南宁市仙葫大道北面、青秀区政府西面用地。用地性质为城镇住宅用地，面积59302.27㎡，折合88.95亩的土地使用权。第五条、甲方转让给乙方的地块位于南宁市仙葫大道北面、地块的西面。用地性质为城镇住宅用地，用地面积为20000.08㎡，折合30亩。甲乙双方同意，甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划、土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率，其补偿容积率按实际面积双方分摊。第九条、该地块的使用权转让价格为70万元／亩。2012年10月2日，南宁市政府核准登记南宁国用（2012）第597787号土地使用权证，确认坐落于南宁市青秀区仙葫大道北面地号450103450001GB00003地块土地使用权人为广西中大股份有限公司，并记载：本宗地建筑总面积103124.76㎡，容积率不高于2不低于1，本项目应于2013年8月31日前开工建设，并于2016年8月31日前竣工。2012年2月13日，南宁市财政局印发南财综（2012）32号文件《关于广西中大股份有限公司邕江湾项目补偿审计情况的请示》，内容为：南宁市财政局请示南宁市政府关于邕江湾项目补偿方式及金额问题，该局建议确认广西中大股份有限公司邕江湾项目应补偿金额为22986442.25元，并请市政府组织研究补偿方式（直接补偿或通过提高容积率方式补偿）等相关问题。2012年3月19日，南宁市政府（2012）9号《会议纪要》载明：确认市财政局上报的关于广西中大股份公司邕江湾项目土地补偿金额，并通过增加建设项目容积率方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按“收支两条线”原则办理。此后，中大公司向南宁市财政局发出《关于请求拨付邕江湾项目置换土地补偿费的请示》，确认通过增加容积率方式解决邕江湾土地补偿，增加容积率的出让与补偿款按“收支两条线”原则办理；并申请该局及时拨付邕江湾项目置换土地补偿款22986442.25元，以便补缴土地出让金。2013年7月3日，南宁市财政局通过转账方式向中大公司账户汇入22986442.25元，注明用途为征地拆迁补偿支出。此后，南宁市国土局向南宁市规划局发出《关于广西中大股份有限公司位于仙葫大道北面土地评估结果的函》，函称：依据南宁市政府协调会议纪要（2013）15号有关精神，容积率提高幅度以补缴土地出让金不少于已确认的损失补偿费为原则，由我局测算因容积率提高需补交的土地出让金；我局已完成评估工作，评估设定条件如下：土地面积为54328.52平方米，土地用途为城镇住宅，使用年限为70年，容积率由2.0提高至3.0，评估设定基准日为2013年3月19日，上述54328.52平方米土地容积率由2.0提高到3.0需补交土地出让价款总额为24183254元（仍需补交1196811.75元）。2013年7月23日，一审法院作出（2013）青民一初字第1065号《民事判决书》，判决确认九洲公司、中大公司于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》有效。后该案双方均未上诉，遂发生法律效力。2013年7月31日，九洲公司及泰昌公司共同向中大公司发出《关于尽快将财政拨付邕江湾项目置换土地补偿金用于交纳置换后地块增加容积率的函》，函称：“根据我两公司与贵公司签订的合同约定，在贵公司转让给我两公司土地使用权中，政府因置换土地补偿而增容的容积率按实际各属土地面积进行分配，而今南宁市财政局已对因政府置换土地进行了补偿，并将补偿金已转让贵公司账户，该补偿金权属有部分属我两公司所有，要求贵公司：1、在接到本函之日起三日内上交该款用于增加容积率补偿金；2、如三日内不能交纳该款，贵公司应立即与我两公司办理共管权属我两公司部分的补偿金……”。一审法院另查明：九洲公司为证明其存在经济损失194300元，向一审法院提供了工资表（合计32500元）、社保费收据（合计5412.4元）、交通通讯费发票（合计1680元）、办公费发票（合计2872.14元）、律师费发票（合计22000元）等证据。庭审中，中大公司明确表示，双方签订的合同中并未约定补偿金22986442.25元作为包括泰昌公司在内的三方共享，而是南宁市政府补偿给中大公司单方的损失，在九洲公司及泰昌公司未投入增加容积率的出让金的情况下，中大公司没有为九洲公司及泰昌公司办理增加容积率的义务。对此，九洲公司当庭变更其第一项诉讼请求为：请求判令中大公司将对应的补偿金7741089.94元支付给九洲公司，并由其自行向相关行政机关办理增加建设项目容积率的申请。中大公司当庭表示不需要新的举证期限，但请求法院依法驳回九洲公司的诉讼请求。泰昌公司表示不需要新的举证期限。一审法院还查明：2005年11月6日，泰昌公司（乙方）与中大公司（甲方）签订《项目合作协议》，约定：双方合作开发邕江湾别墅项目第二期工程，即除第一期占地60亩外的100亩的全部房地产开发项目，合作方式为甲方以项目第二期100亩土地作为投入，作价每亩25万元参与合作，乙方以完成开发建设成为商品房和完成这些商品房销售所需要资金作为投入参与合作，计划于2007年内全面竣工；甲方责任包括：由甲方全权操作合作项目，包括项目的设计、招标、报批、建设、销售等；乙方责任包括：乙方要负责以自有资金和融资方式及时投放项目资金；利益分配为：由甲、乙双方按4：6比例进行分配。2010年3月1日，泰昌公司（乙方）与中大公司（甲方）又签订《土地使用权转让合同》，合同约定：“甲乙双方于2005年11月6日签订的《项目合作协议》，由于政府政策等因素，该合同项目100亩用地等价置换至南宁市仙葫大道北面、青秀区政府西面用地，面积为59302.27㎡，折合88.95亩土地使用权。甲乙双方一致同意双方于2005年11月6日签订的《项目合作协议》的利益将等价承接于本合同。……第三条、甲乙双方一致同意于2009年8月10日甲方与广西九州房地产开发有限公司签署的土地使用权转让合同，转让置换后的项目用地为30亩，其收益按《项目合作协议》规定的比例，由甲乙双方4：6分成。第四条、对置换和转让后所余项目用地58.95亩，按双方已经形成的权益进行分割，甲方的权益为1656.93万元，乙方的权益为1714.10万元。甲乙双方各自可分得的土地使用权比例，是各自的权益除以双方权益之和。据此，甲方所得土地使用权为28.95亩，乙方所得土地使用权为30亩。……第九条、甲方转让给乙方的地块位于南宁市仙葫大道北面、地块的东南面。用地性质为城镇住宅用地，用地面积20000.08㎡，折合30亩。甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划、土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率，其补偿容积率按实际面积双方分摊。……”。一审法院经审理认为：一、关于本案合同效力的问题。鉴于一审法院作出（2013）青民一初字第1065号《民事判决书》已生效，其判决主文确认九洲公司、中大公司于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》有效，故在本案中亦予以确认。双方当事人均应依约履行合同条款。二、关于邕江湾项目补偿金的性质问题。通过解读南宁市财政局印发南财综（2012）32号文件《关于广西中大股份有限公司邕江湾项目补偿审计情况的请示》、南宁市政府（2012）9号《会议纪要》等文件可知，南宁市政府系通过“增加建设项目容积率方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按‘收支两条线’原则办理”。而此后南宁市财政局通过转账方式向中大公司账户汇入的款项也注明用途为征地拆迁补偿支出。由此说明，市财政局汇给中大公司的22986442.25元并非单纯的征地拆迁补偿款，收款人还应按“收支两条线”的原则，将款项支付给办理增加容积率的相关部门，目的在于“增加建设项目容积率”。三、关于邕江湾项目补偿利益是否应由九洲公司、中大公司及泰昌公司共享的问题。《土地使用权转让合同》第五条明确约定：“甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划、土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率，其补偿容积率按实际面积双方分摊。”由该条约定可知，双方在订立本合同时就已经预见到涉案土地被征收后，南宁市政府有可能以提高建设项目的容积率方式作为补偿。因此，双方才会对补偿的容积率应否惠及各方所占土地等事宜进行约定。而事实上，在双方签订本合同的两年后，南宁市政府也确定通过提升建设项目容积率的方式对征收土地进行补偿，并且在南宁市财政局拨付相关款项时也注明款项的性质为征地拆迁补偿支出，按照政府（2012）9号《会议纪要》精神，中大公司还应按“收支两条线”的原则，将款项支付给办理增加容积率的相关部门。即是说，市政府通过财政局拨付的22986442.25元补偿款，指向的对象是明确的，目的在于通过“收支两条线”的原则办理增加建设项目的容积率。而该增加建设项目的容积率，就是双方先前在订立合同时约定的“对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率”。按照合同约定，该“补偿容积率”系惠及于各方所购买的土地，并按实际面积各方共享。因此，应认定南宁市政府通过财政局拨付的邕江湾项目22986442.25元补偿款之利益应由订立涉案合同的各方即九洲公司、中大公司及泰昌公司按所占土地比例共享。四、中大公司是否构成违约及责任认定问题。本案中，涉案土地使用权系登记在中大公司名下，在未办理相关土地使用权变更登记的情况下，九洲公司、泰昌公司无法独自办理所占土地对应建设项目的增加容积率的相关审批手续，仅有中大公司有权向相关行政审批部门递交申请。鉴于邕江湾项目补偿款之利益应由九洲公司、中大公司及泰昌公司按所占土地比例共享，按照《土地使用权转让合同》第五条之约定，中大公司在收到22986442.25元补偿款后，即有义务及时向相关的行政审批部门办理增加容积率的申请手续。但中大公司一直未予办理，并在庭审中明确办理申请增加容积率的条件为九洲公司及泰昌公司另行出资。由于此意思表示与原合同第五条合同精神相悖，故应认定中大公司拒不办理增加容积率申请的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任范围的认定问题。鉴于中大公司已明确在当前情况下，拒绝办理相关增加容积率的申请手续，则九洲公司有权按已购土地所占比例要求中大公司支付邕江湾补偿款22986442.25元中对应的份额，待取得相应土地使用权证后自行办理增加建设项目的容积率相关审批手续。由九洲公司与中大公司于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》、中大公司与泰昌公司于2010年3月1日签订的《土地使用权转让合同》所确定各方的土地比例可知，九洲公司所得土地使用权为30亩、中大公司所得土地使用权为28.95亩、泰昌公司所得土地使用权为30亩，则各自所占土地的比例为33.727%、32.546%、33.727%。因此，本案中中大公司应向九洲公司支付补偿款为22986442.25元×33.727%=7752637.38元，现九洲公司仅主张7741089.94元未超过上述范围，故予以支持。关于利息损失的问题。中大公司系于2013年7月3日收到补偿款，其在合理期限内即应向相关行政部门申请办理增加建设项目容积率的审批手续，现九洲公司主张按照2013年7月5日起计算利息损失，合理合法，予以支持。利息损失计算为：以7741089.94元为基数，从2013年7月5日起计至2013年8月5日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付。关于九洲公司主张的间接损失问题。九洲公司还主张中大公司应赔偿其经济损失194300元，并提供工资表（合计32500元）、社保费收据（合计5412.4元）、交通通讯费发票（合计1680元）、办公费发票（合计2872.14元）、律师费发票（合计22000元）等证据，但缺乏相应证据佐证其与本案具备关联性，故对其主张赔偿其经济损失194300元的诉请，因于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2001）33号）第二条之规定，判决：一、中大公司应向九洲公司支付邕江湾别墅园项目补偿款7741089.94元；二、中大公司应向九洲公司支付邕江湾别墅园项目补偿款利息损失（利息的计算：以7741089.94元为基数，从2013年7月5日起计至2013年8月5日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付）；三、驳回九洲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费67781元，由九洲公司承担1355元，由中大公司承担66426元。上诉人中大公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决书第6页正数第20行起至第7页第2行止认定九洲公司和泰昌公司共同向中大公司发出《关于尽快将财政拨付邕江湾项目置换土地补偿金用于缴纳置换后地块增加容积率的函》并对该函内容进行确认，没有事实根据。该函是九洲公司提交，中大公司在质证时也没有确认，该函不能作为本案认定事实的证据。二、一审判决适用法律错误。1、关于邕江湾项目补偿金的性质问题，一审判决定性错误。一审判决认为，通过解读南宁市财政局、南宁市政府等文件可知，市财政局汇给中大公司的22986442．25元并非单纯的征地拆迁补偿款，还应按“收支两条线”的原则，将款项支付给办理增加容积率的相关部门，目的在于“增加建设项目容积率”。此意思是：该款也是增加容积率的出让金而且该款必须用于办理增加容积率所缴纳的土地出让金。但一审判决所解读的市政府和财政局文件并不能得出上述结论，而是恰恰相反!首先，22986442．25元是政府因土地置换对中大公司邕江湾项目前期投入损失的补偿款。原判模糊该款性质。南宁市财政局南财综（2012）32号文显示，通过对中大公司邕江湾项目前期投入进行审计，确定补偿数额为22986442．25元。说明，之所以要补偿，是因为中大公司对邕江湾项目有前期投入，而因为政府要用仙葫的地置换邕江湾项目用地使得中大公司投入损失成为事实，最终经审计确定了补偿数额。对此，南宁市财政局转账给中大公司22986442．25元时注明用途为征地拆迁补偿支出，也说明该款是补偿款而非其它。令人不解的是，一审判决也引用了该转账凭证，不知为何还得出该款“并非单纯的征地拆迁补偿款”这一结论。其次，在政府确定补偿之后，通过提高容积率方式补偿，仅仅是方式，并不改变22986442．25元系补偿款的本质属性。一审判决以补偿方式掩盖补偿款本质属性。财政局文件反映，在补偿金额确定后，提请市政府组织研究补偿方式（直接补偿或通过提高容积率方式补偿），市政府通过增加建设项目容积率方式解决。说明提高容积率方式解决，并非不能用直接补偿方式，即直接给中大公司支付补偿款即可。而市政府用增加容积率方式解决，是出于财政收入的角度考虑。增加容积率要支付土地出让金，一般来说，作为开发商又愿意增加容积率，也愿意支付出让金，政府这头支付了补偿款，那头又收回了土地出让金，如此，开发商增加了容积率意味多赚了钱，政府财政收入也不受影响，这也可解释为什么南宁市国土局《关于广西中大股份有限公司位于仙葫大道北面土地评估结果的函》称“容积率提高幅度以补缴土地出让金不少于已确认的损失补偿费为原则”了。如果不是增加容积率的补偿方式，而是直接补偿，不仅实质上与容积率没了关系，表面上也没有，那么，九洲公司恐怕表面主张补偿款的理由都没有。这也说明方式不同并不改变事物的本质属性。再次，“收支两条线”本身就说明补偿款与增加容积率补偿的出让金是两种不同性质的款项，一审判决把两者混淆、等同。南宁市政府（2012）9号《会议纪要》载明：确认市财政局上报的关于广西中大股份有限公司邕江湾项目土地补偿金额，并通过增加建设项目容积率方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按“收支两条线”原则办理。说明政府也清楚两笔款的不同性质，在法律上的不同法律关系，所以分别表述为增加容积率补偿的出让金和补偿款；采用“收支两条线”办理，为何不直接把补偿款作为增加容积率补偿的出让金，一是说明两者的不同性质，二是说明补偿款支付给当事人后，是否要办理增加容积率，是当事人的意思自由。也说明无论是直接补偿还是增加容积率方式，补偿款政府必须要支付，而增加容积率的补偿方式对当事人并没有强制力，当事人有选择权，即可以增加容积率，也可以不增加；对于政府来说，容许增加容积率，但办理增加容积率必须以缴纳土地出让金为条件，不论你是拿补偿款还是别的款。所以，增加容积率方式补偿，只是政府的许可，一个指标，该指标你可以用，也可以不用，而并非一审判决所解读的必须要办理，而且是用补偿款来办理。所以，22986442．25元系补偿款性质，是对中大公司邕江湾项目前期投入损失的补偿，该款属于中大公司所有。2、关于邕江湾项目补偿利益是否应由九洲公司、泰昌公司共享的问题。一审判决理由不成立。中大公司与九洲公司签订的《土地使用权转让合同》约定了政府补偿的容积率为各方各应补偿的容积率，其补偿容积率按实际面积各方分摊。其本意是政府补偿容积率3．0，九洲公司也得3．0而且是按面积来分摊均是3．0。该合同没有约定按实际面积分摊补偿金，没有约定政府补偿的容积率是含有补偿金的容积率，更没有约定中大公司要用政府支付的补偿金为九洲公司缴纳增加容积率的出让金。而一审判决武断地认为，补偿款的指向的对象是明确的，目的在于办理增加容积率，合同约定补偿容积率按实际面积分摊就是补偿款按实际面积的分摊，政府补偿容积率就是含有补偿款的容积率，补偿容积率就是惠及到各方土地并按实际面积共享包含补偿款在内的利益，以上认为，一是混淆不分补偿款和增加容积率出让金的不同性质，二是没理解“收支两条线”的含义，三是不顾及补偿容积率本身就含有利益，所以合同约定的补偿容积率分摊也体现了利益的分享，四是合同约定的补偿容积率的分摊和补偿款支付补偿容积率出让金的分摊是不同概念，一审判决把两者等同。3、一审判决中大公司承担违约责任错误。一审判决认为，中大公司在收到补偿款后，有义务向有关部门办理增加容积率申请手续，但中大公司一直未予办理，并在庭审中明确办理申请增加容积率的条件为九洲公司、泰昌公司另行出资。由于此意思表示与原合同第五条合同精神相悖，故本院认为中大公司拒不办理增加容积率申请的行为构成违约，应承担违约责任。以上理由不能成立。（1）中大公司收到的补偿款是属于中大公司的。没有理由为九洲公司、泰昌公司出资办理增加容积率的土地出让金。在未收到九洲公司、泰昌公司增加容积率出让金的前提下，无义务为它们办理。（2）合同没有约定中大公司为九洲公司、泰昌公司出资缴纳增加容积率土地出让金，合同也没有此精神。（3）九洲公司已变更诉讼请求，不再要求中大公司办理增加容积率申请，而是请求支付对应的补偿金并由其自行向相关机关办理增加容积率的申请。一审判决以中大公司拒不办理增加容积率申请的行为认为中大公司违约并追究违约责任，于法无据。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回九洲公司的全部诉讼请求。被上诉人九洲公司辩称：一、双方商谈《土地使用权转让合同》是在明确获悉市政府将要补偿置换土地容积率信息基础上进行签订的。1、九洲公司与中大公司土地使用权转让的商谈不是一两天就可以完成的，购买方必须经过多方面考察了解，当时中大公司就明确告知九洲公司市政府将要补偿容积率，补偿的容积率双方共享，九洲公司也到政府有关部门核实过，才同意购买。泰昌公司可以证实（签订合同时其与中大公司是合作伙伴）。2、因中大公司承诺九洲公司能共享市政府的补偿容积率，九洲公司才同意当时以每亩70万元购买，当时土地容积率是2．0，如果不能共享容积率，九洲公司不会以每亩70万元购买，从双方签订的“承诺书”可明确看出，中大公司承诺转让土地容积率要达到2．5以上，如果不是已明确获悉政府将要补偿容积率，而且双方共享，中大公司怎能“承诺”所转让土地容积率在2．5以上呢如达不到（即2．0）中大公司自愿多转让九洲公司6亩土地使用权，且每亩45万元，也就是说出让2．0容积率土地使用权价值每亩45万元左右。二、九洲公司与中大公司签订的《土地使用权转让合同》及《承诺书》和《补充协议》合法有效。双方经过充分协商，充分表达了各方真实意思，之后签订了《土地使用权转让合同》及《承诺书》和《补充协议》，该合同等经南宁市青秀区人民法院审理后，确认为合法有效。其合同中约定“甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率”，其补偿容积率按实际面积双方分摊。三、市政府如约作出了补偿包含土地出让金的容积率。根据南宁市财政局印发南财综（2012）32号文件《关于广西中大股份有限公司邕江湾项目补偿审计情况的请示》、南宁市政府12012）9号《会议纪要》、以及南宁市国土资源局《南国土资函（2013）1069号》等文件可知南宁市政府是通过“增加建设项目容积率方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按‘收支两条线’原则办理”。其主要表述为：1、南宁市财政局“南财综（2012）32号”文提请市政府组织研究补偿方式（直接补偿或通过提高容积率方式补偿），不难看出，补偿方式有两种，一种是直接补偿补偿金，一种是提高容积率方式补偿，说得明白一点，前者是政府支付一定数额的资金补偿，后者是政府不支付一定数额的资金而是提高被补偿者名下土地的容积率补偿。2、南宁市政府（2012）9号《会议纪要》载明，确认市财政局上报的关于广西中大股份有限公司邕江湾项目土地补偿金额，并通过增加建设项目容积方式予以解决，增加容积率补偿的出让金金与补偿款按“收支两条线”原则办理。明确了“通过增加建设项目容积率方式予以解决”，也就是上述二种补偿方式的后者，不容质疑，市政府已作出通过增加建设项目容积率方式予以补偿。根据市政府决定，南宁市国土局作出评估测算，将建设项目容积率提高至3．0，需补交出让金24183254元，该函特别注明中大公司只需补交1196811．75元即可，而不需补缴全部的总额款24183254元，因其余的22986442．25元缺额是由市财政拨出补齐，因须按照市政府“收支两条线”原则办理，所以市财政的这笔款应先拨到中大公司帐上，再由中大公司缴市财政。“收支两条线”只是办理原则，是一种办理程序，在本次置换地的补偿问题上已经没有补偿款了，只有补偿容积率。中大公司于2013年6月26日签发的《关于请求拨付邕江湾项目置换土地补偿费的请示》（中大字（2013）第14号）文也已确认“土地补偿金额通过增加容积率方式予以解决”，并写明“特申请贵局及时拨付邕江湾项目置换土地补偿款22986442．25元给我公司，以便补缴土地出让金。”，中大公司表述很清楚，就是收到此笔款后，补缴土地出让金，如今却出尔反尔，大谈什么补偿款毫无意义。四、补偿容积率为合同双方及泰昌公司共享，并按实际面积各方分摊。1、按双方签订的《土地使用权转让合同》（法院已确认为有效合同）约定，“政府补偿的容积率为各方各补偿的容积率，其补偿的容积率按实际面积各方分摊”，该约定十分清楚，首先是政府补偿容积率为各方共享，其次是按土地面积分摊。就本案而讲，就是政府补偿的3．0容积率为各方共享，按土地面积分摊，中大公司收到市财政拨来的3．0容积率对应的出让金22986442．25元，九洲公司应按土地面积享有对应的出让金7752637．38元，由九洲公司自行交纳到政府有关部门办理土地容积率3．0（因中大公司违约不办理并在庭审中确认不办理）。何谓补偿，补偿就是有利益，有所得，而不是出钱购买，等价交换，如果是出钱购买，就是谁有钱谁购买，想购买多少就购买多少，为何要约定按实际面积分摊，中大公司称补偿只是指标，纯粹是无稽之谈。2、按双方签订的《承诺书》约定，中大公司承诺转让给九洲公司的土地容积率要达到2．5以上，当时转让土地容积率是2．0，目前中大公司收到3．0对应的出让金未上缴出让金办理土地容积率3．0，就未达到中大公司承诺的条件，九洲公司理应获得相对应的出让金自己办理3.0，如果说本次政府未补偿容积率，或者中大公司未交纳出让金办理容积率，其转让的土地未达到容积率2．5以上，那么九洲公司应当按《承诺书》约定另转让六亩地，每亩45万元给九洲公司。五、中大公司违约，应承担违约责任。按照市政府及有关部门的文件，政府决定，对邕江湾二期项目置换地的补偿通过提高建设项目容积率方式解决，并决定给予项目用地3.0容积率，按“收支两条线”原则，市财政已将3.0容积率对应的出让金22986442．25元拨到中大公司帐上，中大公司有义务转交该笔出让金办理土地容积率3.0，但中大公司违约未将此出让金上交办理容积率3．0，理应承担违约责任，综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决亦正确，请求二审法院维持原判，驳回中大公司的上诉请求。原审第三人泰昌公司述称：一、泰昌公司与中大公司双方商谈《土地使用权转让合同》是在明确获悉市政府将要补偿置换容积率信息基础上进行签订的。1、2005年11月6日，双方签订《项目合作协议》，泰昌公司依约转入了1000余万元到项目上，还先后融资二、三千万元供项目使用，后由于政府开发需要，将双方合作项目用地置换，置换后的地块容积率为2．0，当时有关部门正在测算补偿数额，因各种原因，迟迟不能确定，但已明确告知，补偿是以提高项目容积率方式进行补偿。2、当时双方合作项目急需用资金，因此，于2009年8月10日双方协商决定转让30亩地给第三人广西九洲房地产开发有限公司，将获得广西九洲房地产开发有限公司支付的1400万元作为土地款转交土商，决定双方分开独立经营，签订《土地使用权转让合同》，将置换地扣除转让广西九洲房地产开发有限公司30亩地外，剩余土地按6：4比例分割，泰昌公司占30亩地块，因当时市政府补偿容积率未下达，双方商定补偿容积率双方共享，按土地面积分摊（如果当时政府告知是补偿补偿款，双方就会约定补偿款如何分配），双方对此在“合同”上作了与中大公司转让土地给广西九洲房地产开发有限公司一样的“约定”。二、泰昌公司与中大公司签订的《土地使用权转让合同》合法有效。双方经过充分协商，充分表达了各方真实意思，之后签订了《土地使用权转让合同》，该合同经南宁市青秀区人民法院审理后，确认为合法有效。其合同中约定“甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率”其补偿容积率按实际面积双方分摊。三、市政府如约作出了补偿包含土地出让金的容积率。根据南宁市财政局印发南财综（2012）32号文件《关于广西中大股份有限公司邕江湾项目补偿审计情况的请示》、南宁市政府12012）9号《会议纪要》、以及南宁市国土资源局《南国土资函1201311069号》等文件可知南宁市政府是通过“增加建设项目容积率方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按‘收支两条线’原则办理”。其主要表述为：l、南宁市财政局“南财综（2012）32号”文提请市政府组织研究补偿方式（直接补偿或通过提高容积率方式补偿），不难看出，补偿方式有两种，一种是直接补偿补偿金，一种是提高容积率方式补偿，说得明白一点，前者是政府支付一定数额的资金补偿，后者是政府不支付一定数额的资金而是提高被补偿者名下土地的容积率补偿。2、南宁市政府（2012）9号《会议纪要》载明，确认市财政局上报的关于广西中大股份有限公司邕江湾项目土地补偿金额，并通过增加建设项目容积方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按“收支两条线”原则办理。明确了“通过增加建设项目容积率方式予以解决”，也就是上述二种补偿方式的后者，不容质疑，市政府已作出通过增加建设项目容积率方式予以补偿。根据市政府决定，南宁市国土局作出评估测算，将建设项目容积率提高至3．0，需补交出让金24183254元，该函特别注明中大公司只需补交1196811．75元即可，而不需补缴全部的总额款24183254元，因其余的22986442．25元缺额是由市财政拨出补齐，因须按照市政府“收支两条线”原则办理，所以市财政的这笔款应先拨到中大公司帐上，再由中大公司上缴市财政。“收支两条线”只是办理原则，是一种办理程序，在本次置换地的补偿问题上已经没有补偿款了，只有补偿容积率。中大公司于2013年6月26日签发的《关于请求拨付邕江湾项目置换土地补偿费的请示》（中大字（2013）第14号）文也已确认“土地补偿金额通过增加容积率方式予以解决”，并写明“特申请贵局及时拨付邕江湾项目置换土地补偿款22986442。25元给我公司，以便补缴土地出让金。”，中大公司表述很清楚，就是收到此笔款后，补缴土地出让金，如今却出尔反尔，大谈什么补偿款毫无意义。四、补偿容积率为合同双方及九洲公司共享，并按实际面积各方分摊。1、按双方签订的《土地使用权转让合同》（法院已确认为有效合同）约定，“政府补偿的容积率为各方各应补偿的容积率，其补偿的容积率按实际面积各方分摊”，该约定十分清楚，首先是政府补偿容积率为各方共享，其次是按土地面积分摊。就本案而讲，就是政府补偿的3.0容积率为各方共享，按土地面积分摊，中大公司收到市财政拨来的3.0容积率对应的出让金22986442.25元，泰昌公司应按土地面积享有对应的出让金7752637．38元，由泰昌公司自行交纳到政府有关部门办理土地容积率3．0（因中大公司违约不办理并在庭审中确认不办理）。何谓补偿，补偿就是有利益，有所得，而不是出钱购买，等价交换，如果是出钱购买，就是谁有钱谁购买，想购买多少就购买多少，为何要约定按实际面积分摊，中大公司称补偿只是指标，纯粹是无稽之谈。2、泰昌公司与中大公司在签订《土地使用权转让合同》之前，双方是合作关系。双方签定的《项目合作协议》证实这一点，双方的权益比例是6：4，作为合作的双方，理所当然对政府的补偿是按份共享，无论是在签订《土地使用权转让合同》之前或者之后，都应该共有共享，正是基于这种共识，双方在签订《土地使用权转让合同》时，在对政府的补偿问题上，签定了上述约定，这既是双方合作项目的权利义务的延续，也是双方对政府的补偿明确了分配。就本案而讲，就是政府补偿的3．0容积率为各方共享，按土地面积分摊，中大公司收到市政府拨来的容积率对应的出让金22986442．25元，泰昌公司应按土地面积享有对应的出让金7752637．38元，由泰昌公司自行交纳到政府有关部门办理土地容积率3.0（因中大公司违约不办理，并在庭审中确认不办理）。当然，如果按中大公司所说22986442．25元的补偿款归中大公司所有，那么，作为项目合作人理应共享，并可按6：4比例享有更多，项目合作人分家后，对于分家后才获得的政府项目补偿，合作人理应共享，如果为一方独占，就是不公平不合理了，道理很浅显，中大公司难道不知道吗五、中大公司违约，应承担违约责任。按照市政府及有关部门的文件，政府决定，对邕江湾二期项目置换地的补偿通过提高建设项目容积率方式解决，并决定给予项目用地3．0容积率，按“收支两条线”原则办理，市财政已将3．0容积率对应的出让金22986442．25元拨到中大公司帐上，中大公司有义务转交该笔出让金办理土地容积率3．0，但中大公司违约未将此出让金上交办理容积率3.0，理应承担违约责任。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决亦正确，请求二审法院维持原判，驳回中大公司的上诉请求。本案的争议焦点为：1、九洲公司基于《土地使用权转让合同》关于补偿容积率的约定主张分割中大公司获得的土地补偿款，是否合法有据？2、中大公司未将土地补偿款用于办理提高容积率，是否构成违约？应否承担违约责任？除确认一审判决查明的事实之外，本院二审补充查明：2014年3月12日，南宁市规划局向中大公司出具了一份《南宁市规划管理局关于广西中大股份有限公司河兰亭住宅小区项目容积率提高规划意见的复函》，该涵载明“鉴于目前市财政已通过货币补偿方式对土地置换损失进行补偿，因此，该项目已不存在通过提高容积率解决土地置换损失，如果贵司拟重新申请提高置换用地容积率，须符合《建设用地容积率管理办法》和《南宁市协议出让土地容积率提高暂行办法》（南府发〈2011〉72号）的有关要求，并按规定程序进行办理”。本院随后发函南宁市规划局，询问该局作出该复函是否意味着南宁市政府之前关于以提高容积率作为土地置换补偿的相关决议特别是南宁市政府（2012）9号《会议纪要》不再具有执行力？南宁市规划局此后南规函（2014）808号《复函》答复本院“此前出具给中大公司的《复函》中文字表达是对中大公司项目客观事实的客观描述，此后，对该事项没有新的说明和解释”。2014年11月20日，南宁市规划局刊登南规公示（2014）253号《城乡规划批前公示》，公示内容是对中大公司项目总平规划进行调整，其中规划指标调整“容积率由原批2.0提高至3.0”。本院认为：中大公司与九洲公司签订的《土地使用权转让合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同。关于土地补偿款应否分割问题。首先，从款项性质上判断，本案讼争的土地补偿款是政府因置换中大公司开发的邕江湾项目而针对中大公司对该项目前期投入损失的补偿，南宁市财政局将该款转帐支付给中大公司时，已标注款项用途为“征地拆迁补偿支出”。由此得出，该土地补偿款的补偿对象是明确、具体的，就是针对中大公司的损失补偿，款项性质上应属中大公司所有。其次，从合同约定上判断。其一，中大公司与九洲公司签订的《土地使用权转让合同》并未涉及土地补偿款的任何约定，即意味着本案分割土地补偿款缺乏直接、明确的合同依据。其二，虽然《土地使用权转让合同》第五条对补偿容积率作出了约定，但约定也并非明确，从字面理解，“补偿容积率按实际面积双方分摊”并不当然得出“补偿容积率由双方共享，九洲公司无需分摊义务”这一唯一结论，即意味着九洲公司主张共享容积率而排斥相应缴费义务，亦缺乏明确的合同依据。再次，从合同履行上判断。中大公司与九洲公司签订《土地使用权转让合同》时，政府尚未最终确定以提高容积率作为土地置换补偿以及具体的容积率指标，故合同第五条关于补偿容积率的约定只能视为对将来可能获得的补偿容积率而设定，其适用前提必须是政府明确认可并按提高容积率的方式进行补偿。现庭审已查明，虽然南宁市政府（2012）9号《会议纪要》确认通过增加建设项目容积率方式解决土地置换补偿，但在南宁市财政局以“征地拆迁补偿支出”将土地补偿款支付给中大公司之后，并没有责令中大公司缴纳该款用于办理提高容积率，相反，南宁市规划局此后出具给中大公司的《南宁市规划管理局关于广西中大股份有限公司河兰亭住宅小区项目容积率提高规划意见的复函》，明确答复“鉴于目前市财政已通过货币补偿方式对土地置换损失进行补偿，因此，该项目已不存在通过提高容积率解决土地置换损失，如拟重新申请提高置换用地容积率，须符合《建设用地容积率管理办法》和《南宁市协议出让土地容积率提高暂行办法》（南府发〈2011〉72号）的有关要求，并按规定程序进行办理”，而在此之后，中大公司也是按照该复函要求重新申请规划总平调整，南宁市规划局不仅受理了申请并且作出了南规公示（2014）253号《城乡规划批前公示》，对中大公司项目总平规划进行调整，其中规划指标调整“容积率由原批2.0提高至3.0”。该既成事实足以表明政府之前关于以提高容积率作为置换补偿的相关决议已不再执行，南宁市财政局发放给中大公司的款项其最终用途及目的已明确是给予中大公司的土地置换补偿，与办理提高容积率没有必然的联系，合同第五条关于补偿容积率的约定实际已丧失了适用的条件。综上分析认为，九洲公司本案主张分割中大公司名下的土地补偿款，显然依据不充分，本院不予支持。一审判决支持九洲公司分割土地补偿金之主张有误，本院予以纠正。关于中大公司是否违约的认定。首先，如前论述，《土地使用权转让合同》第五条关于补偿容积率的约定因政府已实际取消该补偿方式而丧失适用条件，客观上中大公司不再负有办理提高容积率之义务，九洲公司依据该《合同》第五条以中大公司未予办理提高容积率为由，主张中大公司违约，理由不成立，本院不予采纳。其次，亦如前论述，南宁市财政局发放给中大公司的款项其最终用途及目的已明确是给予中大公司的土地置换补偿，款项性质上归中大公司所有，中大公司依法享有自由支配及排他之权利，九洲公司以中大公司未将该款用于办理提高容积率为由，主张中大公司违约，理由亦不成立，本院不予采纳。一审判决认定中大公司违约有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2282号民事判决；二、驳回广西九洲房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费67781元（广西九洲房地产开发有限公司已预交），由广西九洲房地产开发有限公司负担。二审案件受理费67781元（上诉人广西中大股份有限公司已预交），由广西九洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪梅审 判 员 高翔宇代理审判员 覃若鹏二〇一五年八月十三日书 记 员 王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：