（2015）徐民终字第2317号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-10-08
案件名称
魏守庆与张联合农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张联合,魏守庆
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第2317号上诉人（原审被告）张联合，教师。委托代理人李昌杰，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏守庆，农民。委托代理人张良刚，江苏圆点律师事务所律师。上诉人张联合因与被上诉人魏守庆农村房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜郑民初字第00408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张联合及其委托代理人李昌杰，被上诉人魏守庆及其委托代理人张良刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年8月底至9月初，案外人蒋某愿将其在徐州市铜山区郑集镇开发承建的鸿福别苑小区二套房屋售给张联合，张联合与魏守庆经多次协商，张联合将该房屋其中一套4号楼3单元502室转给售魏守庆，2012年9月1日，魏守庆将185000元交付给张联合，张联合当日给魏守庆写下一份承诺书，内容为：“如果魏守庆购买的郑集镇鸿福别苑小区4号楼3单元502室，上房时若不能上房或出现一房多买现象，我愿意全额退给魏守庆房款185000元”，张联合收到魏守庆的购房款后，将该购房款交给蒋某，张联合许诺魏守庆房屋能在2013年10月1日前交付，但张联合及蒋某未能在约定的期限内将房屋交付给魏守庆。2013年12月10日，张联合又给魏守庆夫妻书写一份保证，内容为：“你们放心，我一定给你们一套房子，哪怕这两套房子只给我一套，这一套都是你们的”，但因为蒋某的原因，最后张联合始终未能将房屋交付给魏守庆。2014年4月15日，张联合给魏守庆书写一份还款计划，内容为：“因鸿福别苑房子不能及时上房，所欠魏守庆房款185000元，如数退给魏守庆，每月还二千元，到年底还清。还款人张联合”，事后，张联合分四个月退给魏守庆8000元购房款。之后，魏守庆多次向张联合索要房款无果。另查明，魏守庆在购买该房屋时，均是直接给张联合商谈的价款等事宜。张联合及蒋某也未向魏守庆出示建房相关手续。原审法院认为，魏守庆与张联合之间的购房协议，因张联合出售的“徐州市铜山区郑集镇鸿福别苑小区4号楼3单元502室房屋”，在销售时没有取得关于商品房销售必须具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》；在诉讼过程中，张联合也未能提供以上“五证”。因我国目前在出售商品房时要求应具备以上“五证”，张联合在无以上“五证”的情况下，向魏守庆出售房屋违反了我国相关法律和规定，故双方所签订的购房协议，应为无效协议。依据《中华人民共和国合同》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案魏守庆与张联合签订的合同违反国家法律和有关政策而无效，双方均有过错。根据本案的案情，因张联合未将涉案房屋交付给魏守庆，张联合应当承担返还给魏守庆的购房款，并承担魏守庆银行利息损失的赔付责任。因魏守庆是将购房款直接交付给张联合的，张联合又多次向魏守庆承诺、写保证、写还款计划，并实际分四次退还给魏守庆8000元购房款，我国法律没有禁止公民自愿承担民事还款责任，故对张联合关于该房款应由案外人蒋某负责返还的辩称观点，法院不给予支持。遂判决：张联合应于本判决发生法律效力之日起十日内向魏守庆返还购房款177000元及利息（自2014年4月15日起至实际返还之日止，按照银行同期同档贷款基准利率计算利息）。上诉人张联合不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人在本案中实际上是一种担保作用，买卖合同无效，其担保合同也无效，担保人不应当承担责任，而且被上诉人在春节和中秋节时反复至上诉人家吵闹，在这种情况下，上诉人才出具的三份承诺书。2、在2012年9月1日，被上诉人将钱交给上诉人之后，上诉人立即将钱交给了蒋某，之后蒋某立即将开发商给他签订的抵账合同上写了证明，再一次证明买卖合同双方不是上诉人和被上诉人，而是蒋某和被上诉人。被上诉人魏守庆答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人是分三次将18.5万元交给上诉人，与上诉人之间形成买卖合同关系，并非担保关系，在最后一次将款交给上诉人之后，上诉人2012年9月1日给被上诉人提供了第一份承诺书，之后两份还款计划是在被上诉人看到迟迟不能交房的情况下，要求上诉人做出的承诺，并且上诉人已经按照自己的承诺履行了义务。经双方当事人确认，本案争议焦点为：上诉人是否应当承担返还购房款及利息的义务。二审审理期间，张联合向法庭提供以下证据：1、证人卢某证言，证明开发商将房子抵给蒋某以后，蒋某在2012年亲笔签字将该房屋出售给了魏守庆，现合同原件在魏守庆处，开发商手中也有一份合同原件。2、证人蒋某证言，证明蒋某承包袁祖民的工程后，袁祖民因无钱支付工程款，抵给蒋某两套房屋，后蒋某委托上诉人帮忙找买受人，上诉人在帮忙找人的过程中和魏守庆联系，然后魏守庆买了这套房子，钱是张联合接收转给了蒋某。3、派出所的出警记录一份，证明被上诉人多次至上诉人家吵闹，在这种情况下，上诉人才出具的三份承诺书。4、买卖合同的复印件一份，证明房屋买卖合同的相对方是蒋某与魏守庆。魏守庆质证称，对于证据1，被上诉人认为和本案没有关联。对于证据2，蒋某陈述在张联合家中签订合同，却不认识合同的对方当事人，其签订合同的行为明显不符合正常逻辑，结合张联合在2013年12月10日给魏守庆出具的保证书，足以说明上诉人所述的蒋某与魏守庆之间的合同不成立。对于证据3，出警情况属实。对于证据4，合同被上诉人有，需要说明的是乙方不是魏守庆本人书写，最后一页由蒋某出具的证明足以证明蒋某和魏守庆之间不存在买卖合同关系。原合同是在魏守庆分三次将款项交给张联合之后，魏守庆到张联合的姐姐家里拿的合同。魏守庆向法庭提供以下证据：证人魏某证言，证明张联合与魏守庆之间存在房屋买卖合同，而不是与蒋某之间存在。张联合质证称，证人魏某和被上诉人是亲属关系，其证言不可靠。证人证言前后矛盾，其刚陈述的时候就明确说明见到过蒋某的名字，后来又说是1年之后才见到，显然前后陈述不一致。在合同的最后一页，他见到了2012年9月2日蒋某的签名，说明9月1日蒋某拿到钱之后第二天就写了这份证明，再一次证明蒋某将房屋卖给魏守庆，魏守庆是知道的。本院认为，首先，上诉人未提供证据证明被上诉人在买卖房屋时明知房屋是由其代为销售，且房款全部直接支付给上诉人；在被上诉人发现房屋无法交付后，均是上诉人承诺返还房款，在承诺书中也未体现由蒋某偿还房款；房屋买卖合同是由上诉人交付给被上诉人，被上诉人并未直接与蒋某签订合同；涉案房屋的买卖始终只发生在上诉人与被上诉人之间，并没有蒋某参与，故应认定上诉人与被上诉人是涉案房屋买卖的相对方。其次，涉案房屋未取得住房建设主管部门的建设许可，不能办理房屋产权登记，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的房屋买卖合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决上诉人返还被上诉人的购房款及利息并无不当。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元，由上诉人张联合负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠代理审判员 胡元静代理审判员 吴 丹二〇一五年八月十三日书 记 员 宗 正 来源：百度“”