（2015）蚌民一终字第00149号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-09-28

案件名称

张荣凯与安徽省固镇县国家税务局租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省蚌埠市中级人民法院

所属地区

安徽省蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张荣凯,安徽省固镇县国家税务局

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省蚌埠市中级人民法院民事判决书（2015）蚌民一终字第00149号上诉人（原审反诉原告）：张荣凯，男，1969年2月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省固镇县。委托代理人：刘冰，个体工商户，系张荣凯妻子。委托代理人：周波，安徽振固律师事务所律师。上诉人（原审反诉被告）：安徽省固镇县国家税务局，住所地安徽省固镇县。法定代表人：黄德林，该局局长。委托代理人：杨在勇，安徽明锐律师事务所律师。上诉人张荣凯因与上诉人安徽省固镇县国家税务局（以下简称固镇国税局）租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院于2014年12月12日作出的（2014）固民一重初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人张荣凯的委托代理人刘冰、周波，上诉人固镇国税局的委托代理人杨在勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年8月17日之前，张荣凯与固镇国税局协商，由张荣凯租赁固镇国税局坐落于固镇县城关镇浍河路(原实验小学对面)一至五层办公楼，约定年租金10万元，6年的租金60万元一次性交付。张荣凯分别于2009年8月17日、2009年11月16日、2009年12月10日支付固镇国税局2万元、28万元、30万元。双方于2009年12月15日签订了《房屋租赁合同》，主要约定：租赁物的建筑面积共660平方米；租赁期为6年，自2010年2月1日至2016年元月31日止；年租金为10万元，6年租金60万元一次性缴纳；在租赁期内甲方(固镇国税局)如发生政策性变化，有权提前收回房屋，同时也不负担在租赁期内所发生的一切建造、改造和装潢费用，乙方(张荣凯)应如期交还；因不可抗力等因素造成的损失，甲方不承担任何责任；如违约，违约一方向对方支付违约金4万元等内容。张荣凯为履行与固镇国税局的租赁合同，于2009年11月16日向王晓艳借款10万元、借款期限1年、月利率1.5%，以其房屋作抵押、在固镇县公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。张荣凯租赁固镇国税局的房屋后，投入资金对租赁房屋进行了装修、装饰，将一层改为门面房，二至五层改为“圆梦宾馆”的客房。2012年2月9日，固镇县人民政府发布《关于棚户区改造房屋征收决定的公告》{固政[2012]7号}，决定对棚户区进行改造、对地上房屋进行征收。固镇国税局出租给张荣凯的房屋在征收范围内。政府拆迁公告发布后，固镇国税局开始催促张荣凯搬迁。2013年6月17日，固镇县住房和城乡建设局与张荣凯签订了《固镇县国有土地上房屋装修装饰补偿协议》，对张荣凯的“圆梦宾馆”的装修装饰补偿了44.925万元。张荣凯在领到补偿款后并未按约搬迁，固镇国税局于2013年8月19日向张荣凯发出《通知书》，要求其在收到通知书30日内搬离租赁的房屋，张荣凯在2013年8月27日回复固镇国税局，以所剩房屋租金的退还和提前解除合同对其造成的损失未达成共识为由拒绝搬迁。固镇国税局因未能按时搬迁受到县政府的督办。2013年11月4日，固镇国税局提起诉讼，请求判决终止双方签订的房屋租赁合同，并将房屋恢复原状交还固镇国税局。在该案审理过程中，张荣凯提出反诉，请求判令固镇国税局返还租金20万元、利息43万元、搬迁费6000元、违约金4万元、因终止合同造成的损失约50万元，合计98万元。在固镇国税局起诉状的附件中，固镇国税局同意退还张荣凯2年的租金20万元和按银行5年期的存款利率给付张荣凯的利息损失46750元。该案在2013年12月5日开庭审理过程中，双方均认可租赁合同于2013年12月5日终止履行。在该案发回重审期间，固镇国税局于2014年10月14日提出撤诉申请，该院裁定准许其撤回起诉。原审法院认为：一、固镇国税局解除房屋租赁合同没有违约，不应承担违约金。固镇县人民政府因对棚户区改造需征收固镇国税局出租给张荣凯的房屋，从而导致双方的租赁合同终止履行，属不可归责于双方的事由，视为不可抗力，双方在履行租赁合同的过程中均无过错；且双方签订的合同中约定：如发生政策性变化，固镇国税局有权收回房屋，因此，解除合同对双方而言是约定的，在符合条件成就时生效，故双方对房屋租赁合同的解除均无过错，固镇国税局不需承担违约责任，给付违约金。二、张荣凯除多交的租金外，因解除合同造成的损失包括：因政府拆迁导致合同履行期间的收入减少的营业损失、装修装饰损失、其他损失等。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，处理解除、终止合同纠纷时，首先依合同约定，没有约定的，依法根据公平、诚信原则，由有过错一方赔偿无过错一方损失，双方均无过错的，合理分担损失。张荣凯要求返还剩余租金20万元，固镇国税局也同意，对于张荣凯的该项请求，予以支持；张荣凯的“圆梦宾馆”的装修装饰损失已经由拆迁部门赔偿，张荣凯再要求固镇国税局赔偿没有法律依据；对于营业损失，固镇县城市大建设及棚户区改造指挥部《关于圆梦宾馆拆迁补偿相关说明的复函》中，认可停产停业损失为15060.27元，该款由拆迁部门补偿，应由张荣凯领取；对于其他损失，如前所述，固镇国税局没有过错，不应承担张荣凯所谓的43万元利息损失。但固镇国税局在起诉时自认张荣凯有利息损失，同意按银行5年期的存款利率给付张荣凯的利息损失46750元，应当予以认可；自2013年12月5日双方认可租赁合同解除至今，固镇国税局仍未将租金20万元返还给张荣凯，这段时间给张荣凯造成的损失，固镇国税局存在过错，应当赔偿这段时间的利息损失，损失数额可以比照张荣凯借款时的月利率1.5%的标准进行计算，该损失为：20万×1.5%/月×12个月=3.6万元。因此张荣凯的其他损失为：46750元+36000元=82750元。故对张荣凯的反诉请求予以部分支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、固镇国税局返还给张荣凯租金20万元、给付张荣凯损失82750元，合计282750元，于判决生效后七日内付清(逾期支付继续按本金20万元、月利率1.5%支付利息)；二、固镇县城市大建设及棚户区改造指挥部《关于圆梦宾馆拆迁补偿相关说明的复函》中停产停业损失补偿款15060.27元由张荣凯领取；三、驳回张荣凯的其他反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，由固镇国税局负担；反诉费6810元，固镇国税局负担2770元，张荣凯负担4040元。张荣凯上诉称：1、合同终止的时间应为2013年8月19日，因此前双方就搬迁之事开始商谈，本人就停止营业、开始搬迁，双方的合同已经终止；因双方约定的租赁期限为2010年2月1日至2016年1月31日，因此，固镇国税局返还的租金应为2年5个月的租金，即241666元，原审法院判令固镇国税局返还20万元租金错误。2、固镇国税局没有按照合同约定的方式履行义务，构成违约，应当承担违约责任，原审法院认定其不承担违约金错误。3、本人是从事经营的个体工商户，投资是为了回报，由于固镇国税局的原因而致合同提前终止，原审法院在明知本人的损失高于其支持的存款利率的情况下按照5年期的存款利率和1年期的贷款利率支持本人的利息损失明显不当，且无法律依据，应当按照1.5%的月利率支持。综上，原判认定事实部分错误，适用法律不当，判决不公，请求二审法院撤销原判，依法改判支持本人一审诉讼请求。固镇国税局在庭审中辩称：1、固镇国税局虽在2013年8月19日发出通知，但是张荣凯在2013年8月27日复函明确不同意解除合同，固镇国税局因受县政府督办才于2013年11月份向法院提出诉讼，要求终止合同恢复原状，因此张荣凯陈述2013年8月19日终止合同没有事实和法律依据。张荣凯要求返还租金的条件是把租赁物返还给固镇国税局，但张荣凯至今未将租赁物返还给固镇国税局。2、政府的征收行为属于不可抗力，合同法对于不可抗力给予免责，同时双方之间的合同也有明确约定，固镇国税局也不存在违约行为，张荣凯要求固镇国税局承担违约责任没有法律依据。3、张荣凯要求固镇国税局承担的利息没有法律依据。综上，张荣凯的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。固镇国税局上诉称：1、固镇国税局并未在起诉状附件里自认同意退还剩余2年租金20万元和按银行5年期的存款利率给付张荣凯利息损失46750元，双方也未认可租赁合同于2013年12月5日终止履行。2、原审法院判决固镇国税局返还张荣凯租金20万元及损失60050元没有法律依据，本案应当依据租赁物交还给固镇国税局的时间确定剩余租赁期间的租金；即使法院认定合同终止履行，固镇国税局对合同终止履行并无过错，法院不应支持张荣凯损失60050元；租赁合同解除或终止，应当以法院判决生效之日为准，双方之间的租赁合同目前仍处于继续履行之中。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回张荣凯的反诉请求，并由张荣凯承担一、二审诉讼费。张荣凯在庭审中辩称：1、固镇国税局通知本人搬迁前合同已经终止履行；2、租赁物早已被拆迁完毕，不存在租赁物未交还或合同正在履行中的说法。二审中，固镇国税局提交一份拆迁办出具的证明，证明张荣凯交钥匙的时间是2014年4月10日。张荣凯质证意见：该份证明应当在一审时提供，同时这份材料仅证明交钥匙的时间，不是证明合同解除的时间和张荣凯搬迁的时间，达不到固镇税务局的证明目的。本院认证意见：张荣凯对该证据的真实性未持异议，且认可该证据载明的交钥匙时间，故对该证据本院予以采信。本院二审查明：2013年8月27日，张荣凯针对固镇国税局2013年8月19日的《通知书》回复固镇国税局：关于你局要求与本人提前解除房屋租赁合同一事，因所剩房屋租金的退还和由于提前解除合同对我方造成的损失赔偿未达成共识，因此我方拒绝提前解除合同。你局如有违反合同相关规定，由此造成的一切经济损失均由你局承担。在张荣凯与固镇县住房和城乡建设局于2013年6月17日签订的《固镇县国有土地上房屋装修装饰补偿协议》中约定：乙方（张荣凯）在签约之日起七日内，凭《交房证明》、身份证、征收补偿协议书到甲方指定地点交钥匙，将被征收房屋腾空后移交甲方拆除。因乙方逾期腾房造成甲方经济损失的，乙方应承担违约责任。2013年7月17日，张荣凯妻子刘冰代其在《棚户区房屋征收货币补偿单》上签名确认，该补偿单载明张荣凯（圆梦宾馆）装修、附属物补偿款共计449250元。2014年4月10日，张荣凯将圆梦宾馆钥匙交至固镇县城市大建设及棚户区改造指挥部办公室。本院二审另查明：在安徽省固镇县人民法院（2013）固民一初字第01497号租赁合同纠纷案2013年12月5日的庭审中，双方对原审法院当庭确认的如下案件事实均无异议：1、双方于2009年12月15日签订《房屋租赁合同》（具体权利义务见合同），租赁期限从2010年2月1日起至2016年2月1日止；2、双方均同意终止该《房屋租赁合同》；3、张荣凯已经按照合同约定一次性支付给固镇国税局租金60万元，租期是6年，每年租金10万元，已经使用租期近4年，尚有2年零2个月的租期未使用；4、张荣凯所租赁房屋已经被县政府决定征收；5、固镇国税局同意退还张荣凯尚未使用的2年租金20万元；6、双方同意搬迁费按照搬迁办补偿标准执行。对原审法院查明的其他案件事实本院予以确认。本院认为：固镇国税局与张荣凯签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定“在租赁期内甲方（固镇国税局）如发生政策性变化，有权提前收回房屋，同时也不负担乙方（张荣凯）在租赁期内发生的一切建造、改造和装潢费用，乙方应如期交还。因不可抗力等因素造成的损失，甲方不承担任何责任。”“在租赁期限内，甲、乙双方任何一方提前终止合同都需提前30天书面通知对方，否则均构成违约。”因本案中，对涉案房屋的征收是固镇县人民政府为改造棚户区而进行的征收，固镇国税局为配合征收于2013年8月19日书面通知张荣凯收到通知书之日起30日内搬离涉案房屋符合双方的合同约定和法律规定，并不构成违约。故张荣凯关于固镇国税局没有按照合同约定的方式履行义务，构成违约，应当承担违约责任，原审法院认定其不承担违约金错误的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”张荣凯虽于2013年8月27日回函固镇国税局拒绝提前解除合同，但未依照前述规定请求人民法院或者仲裁机构确认通知书的效力。因此，双方签订的《房屋租赁合同》应于2013年8月19日解除。因双方在本案原一审庭审中均同意于2013年12月5日解除《房屋租赁合同》，系双方对自己民事权利的处分，并不违反法律规定，原判对此予以确认并无不当。故固镇国税局关于双方之间的《房屋租赁合同》目前仍处于继续履行之中及张荣凯关于《房屋租赁合同》于2013年8月19日已经终止的上诉意见均与事实不符，本院均不予采纳。因张荣凯一次性支付6年的房屋租金60万元，且双方均同意《房屋租赁合同》于2013年12月5日解除，故不能履行期间（2年2个月）的房屋租金及利息应由固镇国税局予以返还，因张荣凯反诉主张的剩余租期租金为20万元（2年租期），系对其民事权利的处分，原判据此判决固镇国税局返还20万元租金并无不妥。故张荣凯关于固镇国税局应返还其2年5个月的租金241666元的上诉主张超越其反诉内容，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方虽未在合同中就返还租金的利息进行约定，原审法院依据公平、诚实信用原则和合同履行情况，判令固镇国税局赔偿张荣凯损失82750元亦无不妥，故对张荣凯关于原审法院应当按照1.5%的月利率支持其利息损失及固镇国税局关于原审法院支持张荣凯利息损失没有依据的上诉主张，本院均不予采纳。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，张荣凯与固镇国税局的上诉主张均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6810元，由张荣凯负担4995.87元（已交纳），由安徽省固镇县国家税务局负担1814.13元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　王朝霞审判员　　耿　杰审判员　　杜玲玲二〇一五年八月十三日书记员　　贡雪洁附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”