（2015）固民初字第443号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-11-22

案件名称

曾垂龙、曾琦与曾令新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

固始县人民法院

所属地区

固始县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

固始县人民法院民 事 判 决 书（2015）固民初字第443号原告（反诉被告）曾垂龙，下岗职工。原告（反诉被告）曾琦，无业。委托代理人冯春雷，河南振蓼律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）曾令新，现在上海务工，曾做过电焊工。委托代理人程升、程锐，河南晓燕律师事务所律师。一般代理。原告（反诉被告）曾垂龙、曾琦与被告（反诉原告）曾令新房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年09月26日向本院起诉，本院于2013年09月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2014年6月23日作出一审判决。后被告（反诉原告）曾令新不服，上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2015年1月16日作出民事裁定书，以原审程序不当、可能影响案件公正审理为由，裁定撤销原判、发回重审。本院于2015年4月28日重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾垂龙及二原告委托代理人冯春雷、被告曾令新及其委托代理人程升、程锐到庭参加了诉讼。本案理已审理完结。原告（反诉被告）曾垂龙、曾琦诉称，二原告系父女关系，原告与被告为相邻关系。2012年原告将自己所有的房屋拆除重建，当房屋建到第四层时，被告以影响其采光为由，阻止原告建房，并要求以8万元左右的价格购买一套面积131平方米价值35万元左右的房屋。原告迫于被告不准动工建房的压力和急于重新开工建房的紧迫情况下，于2012年6月12日与被告签订了显失公平的卖房协议书，将位于所建房屋第四层东侧的一套房屋以8万元的价格卖给被告，若原告再为该房办理过户手续，需支付约4万元的相关税费，这样就等于被告以4万元左右的钱购买了价值35万元左右的房屋。而同样位于原告北侧、与被告相邻的两户邻居，因采光通风问题原告每户只补偿2万元。综上，原告在迫于被告不准建房的紧迫压力下与被告签订显失公平的协议，不是原告的真实意思表示，该协议明显违反了公平合理原则，致使原告在经济利益上遭受重大损失。依据《合同法》第五十四条第一款第（二）项之规定，诉请被告按照签订协议时所买房屋总价款的三分之二给付购房款既增加购房款15万元，并由被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）曾令新辩称，一、原告诉称与客观事实严重不符。由于答辩人所建房屋对于答辩人房屋的通风、采光造成严重影响，只是答辩人房屋价值严重贬损，双方才达成了房屋买卖协议。原告在建造房屋完毕后，就背信弃义，要求被答辩人增加购房款，严重违背了诚实信用原则。二、原告的起诉已经超过法定期间，依法应驳回其起诉。答辩人与被答辩人签订协议书的时间为2012年6月12日，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款明确规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告（反诉原告）曾令新反诉称，两被反诉人将其住房拆除重建，规划部门批建两层，反诉人发现两层结顶后被反诉人想向上多建，向规划部门反映后，规划部门于2012年5月20日责令其停止施工。被反诉人为了让反诉人同意其继续向上建房，且在规划局办手续时给予配合，双方于2012年签订了一份协议，并办理了公证。协议约定，反诉人同意被反诉人继续往上建房，作为对反诉人遮阴补偿，被反诉人在建筑施工完毕后将一套房屋转让给反诉人，反诉人补偿其八万元，先付六万元，待房产手续办理完毕再付另外两万元，反诉人已经按协议支付给被反诉人六万元。房屋完工后，反诉人要求被反诉人交房，被反诉人拒绝交房，反诉人就自己搬入房屋，并对房屋进行装修。期间被反诉人找人阻止，双方为此发生纠纷，并经派出所处理。现被反诉人起诉要求变更合同增加购房款十五万元，不应当得到法院的支持。一、被反诉人签订合同时意思表示真实，反诉人没任何欺诈、胁迫行为。二、被反诉人所称的反诉人不准建房的紧迫压力是不存在的。反诉人在被反诉人规划上是首先签字的，只是其后来想违章建筑，使得反诉人的生活受到影响，房屋贬值，才向规划部门反映，反诉人并未阻止其建筑房屋。三、反诉人与被反诉人的合同没有违反公平原则。反诉人给付被反诉人房价与其成本相当。且反诉人因终年不见阳光，房屋价值损失将近三十万元。其相应款项远远超出被反诉人的建筑成本，根本不构成显失公平。四、被反诉人应继续履行合同。双方合同合法，被反诉人应当把反诉人的房屋手续办好。五、被反诉人应当赔偿因违约给反诉人造成的损失。由于被反诉人没有按照合同给反诉人安装水电设施，并且在施工时找人干涉，给反诉人造成严重损失，被反诉人应当承担赔偿责任。故反诉请求：一、驳回被反诉人本诉的诉讼请求。二、依法判令被告继续履行合同，给原告办理房权手续，分割土地手续。三、赔偿因违约给原告造成的损失。四、被反诉人承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）曾垂龙、曾琦对反诉辩称，一、反诉人在答辩人房屋建到第四层时，不准答辩人继续建房，致使答辩人停工一个月，这点在协议中有反映。二、反诉状也写明了答辩人停工近一个月后继续建房是因反诉人同意。三、从反诉状上可以看出，反诉人同意继续往上建房，答辩人就可以建房，说明阻止建房是反诉人而不是规划部门。反诉人称其以8万元的价款购买市场价值35万余元的房屋是公平合理的，没有违反公平原则，系谬论。固始县建筑市场包工包料为750-900元／㎡，包工不包料为180-220元／㎡，以上价款均不含土地及其他费用。答辩人以每平方米180元的价格包清工，加上建房村料，每平方米成本价为700元左右（不含土地及其他费用）。以反诉人购买的房屋面积计算，其成本价应当为91000元左右。位于反诉人同楼层、与反诉人所购房屋正对面、房屋建筑面积与其相同的套房宋守军以353700元购买。从反诉状可知，反诉人房屋不见阳光是第一层，因反诉人房屋所处的地理位置原本就低于地基平面约2米左右，且其房屋为北、东成90度建设，一层像地窖原本就见不到阳光。反诉人房屋的东南没有高层建筑，答辩人的房屋对其影响是有限的。而与反诉人相邻的、位于答辩人正北面的邻居，以相同原因，答辩人只补偿2万元。以上实际数据可以看出，反诉人的购房行为给答辩人造成了巨大的经济损失，该交易行为确实不公平合理，有违公平原则，确实显失公平。答辩人不存在违约行为，因此也就谈不上承担违约责任或赔偿损失。双方在协议中没有约定具体的房屋交付时间和具体的办理相关手续的时间，因此答辩人在履行协议时无违约行为。答辩人只是请求对协议中有违公平原则的部分予以变更，从未否认协议的效力。因此，答辩人从未说过不给反诉人办理房屋权利证书，但反诉人必须协助答辩人办理，提供办理产权证必须的各种证件，并承担办理权利证书发生的所有税费。综上，请求法庭依法驳回反诉人的诉求。经审理查明，原告（反诉被告）曾垂龙、曾琦于2012年元月16日开始将其位于白狮地安居巷44号的三间两层住房拆除重建，规划部门批准建筑两层楼房，原告拟建筑六间五层，一层三套。建至第四层时，被告（反诉原告）曾令新认为所建房屋影响其采光并给其造成生活不便和房屋贬值，遂要求规划部分责令原告停止施工。原告为继续往上建房，经协商，双方于2012年6月12日签订一份协议书，约定被告购买原告在白狮地安居巷44号所建房屋的第四层东套，房屋是东西结构，面积大约在130平方米，价款8万元。被告现在的房子位于原告所建房屋的东北方。双方之间的房屋间距约计有5-6米。原告现在建房高16米左右。原告与被告签订合同后，被告交付了6万元购房款给原告，其余款2元被告要求办完房屋产权手续后再支付。原告所建房屋主体结构在2013年8月份结束。原告未按协议约定向被告交付房屋，经被告催要，原告表示合同显失公平并拒绝交付。被告遂于2013年9月4日，强行撬开房门，搬进了合同约定的房屋，并更换了门锁。原告遂诉至本院，认为购房合同是在迫于压力的情况下签订，显失公平，要求变更合同价款即增加购房款15万元。另查明，原告与其相邻方项明、陈家宝因建房影响其通风、采光，双方约定，由原告各自补偿其损失2万元。宋永军购原告所建的该处房屋从东向西一单元四层一套住房面积131㎡，单价2700元／㎡，总价353700元（首付30万元），由出售方办理房权证，过户、水、电入户等，费用由买方承担；杨家玉于2012年7月22日购买原告从东向西第二单一层一套住房，面积81.5㎡，单价2700元／㎡，总价22万元，由出售方办理房权证，过户、水、电入户等，费用由买方承担；王应明购买原告一单元五层（顶层）一套住房，单价1613元／㎡，由出售方办理房权证，过户、水、电入户等，费用由买方承担；霍振丽购买原告一单元一套一层住房一套，面积117㎡，总价28万元，由出售方办理房权证，过户、水、电入户等，费用由买方承担。本院认为，原告拆除旧房翻建新房，规划部门批建二层，原告的建筑行为在三层以上是违法的，所以三层以上的房屋属违章建筑，原、被告基于此违章建筑达成的房屋买卖合同不合法。行政机关对此违章建筑尚未作出处理结果，是拆除还是其它尚不能确定，故在行政机关作出处理之前，法院不宜作出处理，以免与行政行为相冲突。本案中所涉房屋，可在有关行政机关对相关违法行为进行处理，认可并补办相应合法手续后，法院再行处理。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曾垂龙、曾琦的本诉请求。二、驳回被告（反诉原告）曾令新的反诉请求。本案本诉受理费300元由原告负担，反诉受理费300元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或上一级法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长　　胡丽娜审判员　　吴未未审判员　　陈　阳二〇一五年八月十三日书记员　　王　婕 关注微信公众号“”