（2014）惠前民初字第00375号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-01-20
案件名称
周仁昌、王凤秀与卞建达、雷川玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周仁昌,王凤秀,卞建达,雷川玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《江苏省土地管理条例(2004年)》：第三十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠前民初字第00375号原告周仁昌。原告王凤秀。委托代理人王久月（受周仁昌、王凤秀的共同特别授权委托），浙江援手（无锡）律师事务所律师。被告卞建达。被告雷川玲。委托代理人华浩明（受卞建达、雷川玲的共同特别授权委托），在无锡中天客运出租公司工作。原告周仁昌、王凤秀诉被告卞建达、雷川玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由审判员张微适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周仁昌、王凤秀的委托代理人王久月，被告卞建达、雷川玲及其委托代理人华浩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周仁昌、王凤秀诉称，无锡市惠山区玉祁街道ＸＸ村周家巷54号房屋（以下简称周家巷54号房屋）产权系两原告所有。2012年年底，被告卞建达、雷川玲以照顾原告两夫妻为由居住周家巷54号前造房屋内，但之后卞建达、雷川玲并未对原告尽到照顾责任。周仁昌、王凤秀曾于2013年10月向法院提起诉讼。要求卞建达、雷川玲立即迁出周家巷54号房屋。该案诉讼中，卞建达、雷川玲向法院提交了两份购房协议，称上述房屋系由其向周仁昌购买。法院经过审理，以周家巷54号房屋产权存在争议为由，认定周仁昌、王凤秀以侵权为由要求卞建达、雷川玲迁出的理由尚不充分，故驳回了周仁昌、王凤秀的诉讼请求。周仁昌、王凤秀认为卞建达、雷川玲所提交的两份购房协议并非真实有效，系无效协议，故再次向法院提起诉讼，请求法院确认卞建达、雷川玲持有的2012年12月29日《购房协议》及2013年1月21日《买卖房协议》无效，并由卞建达、雷川玲将周家巷54号前造部分的两间房屋归还给周仁昌、王凤秀。被告卞建达、雷川玲辩称，周仁昌已将周家巷54号前造两间房屋出售给自己，双方房屋买卖关系合法有效。卞建达、雷川玲已对周家巷54号房屋进行了较大范围的装修，且已实际支付了100000元购房款并进行了长时间居住，故不同意将周家巷54号前造部分的两间房屋归还给周仁昌、王凤秀。经审理查明：周家巷54号房屋结构为东西两间前后两造。东面一间土地使用权人为周善昌（于1999年4月15日因死亡注销户口），西面一间土地使用权人为周仁昌。卞建达、雷川玲自2012年年底至今居住在周家巷54号房屋的前造内，并对该房屋进行了大范围装修。2013年10月22日，周仁昌、王凤秀以对周家巷54号房屋享有所有权为由诉至本院，请求判令卞建达、雷川玲立即迁出该房屋。该案庭审中，双方当事人对周家巷54号房屋的所有权产生争议，卞建达、雷川玲认为周仁昌已将该房屋出售给自己，向法院提交了2012年12月29日与周仁昌签订的《购房协议》（内容为：双方约定，由周仁昌出售老旧房周家巷54号一间宽3.6米，长9米，出售金为壹万元，卞建达在搬进去前付清壹万元，两清）及2013年1月21日《买卖房协议书》（内容为：由双方约定，由周仁昌卖老旧房周家巷54号2间宽7.2米，长9米，出售金为贰万元正，卞建达在签字前付清钱款。如周仁昌悔约，以旧房款拾倍补贴，同意签字。）各一份，证明双方之间系房屋买卖合同关系。周仁昌、王凤秀否认上述协议的真实性，认为协议中的20000元确已收到，但并非购房款。2014年1月19日，本院作出（2013）惠前民初字第0375号民事判决书，认为周家巷54号房屋产权存在争议，周仁昌、王凤秀以侵权为由要求卞建达、雷川玲迁出周家巷54号房屋理由尚不充分，依法驳回了周仁昌、王凤秀的诉讼请求。周仁昌、王凤秀不服该判决，向无锡市中级人民法院提起上诉。无锡市中级人民法院于2014年5月26日作出（2014）锡民终字第0709号民事判决书，维持了一审判决。2014年8月14日周仁昌、王凤秀再次向本院起诉，遂形成本案诉讼。本案诉讼中，周仁昌、王凤秀向本院提出申请，要求对2012年12月29日及2013年1月21日的两份购房协议中周仁昌签字及捺印的真实性进行鉴定。双方当事人一致同意以周仁昌当庭书写的签名，捺印及2013年12月12日本院对周仁昌制作的谈话笔录为比对样本。本院依法委托苏州同济司法鉴定所针对周仁昌、王凤秀的请求进行鉴定。2015年1月15日，该所出具苏同司鉴所（2014）文鉴字第537号司法鉴定意见书，鉴定意见为2013年1月21日的《买卖房协议》及落款日期为2012年12月29日的《购房协议》上落款处“周仁昌”签名字迹与比对材料字迹是同一人书写。另查明，周善昌与妻子王南娣婚后共生育三女。王南娣与长女周建新、次女周建妹、小女周建芬均表示同意将周家巷54号前造房屋的东面一间老房归周仁昌单独所有。以上事实，有土地使用权证、户籍信息证明、情况说明、买卖房协议、购房协议、（2013）惠前民初字第0375号民事判决书、（2014）锡民终字第0709号民事判决书、苏同司鉴所（2014）文鉴字第537号司法鉴定意见书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，虽然周仁昌、王凤秀对卞建达、雷川玲提交的2012年12月29日及2013年1月21日的两份购房协议的真实性提出异议，认为该协议中周仁昌的签名、捺印并非周仁昌本人所签，但根据苏同司鉴所（2014）文鉴字第537号司法鉴定意见书的鉴定结论，上述协议的真实性应当予以确认。违反法律、行政法规强制性规定的合同当属无效，周家巷54号房屋土地性质为集体土地，不允许随意转让。卞建达、雷川玲与周仁昌并非同一集体经济组织成员，不符合向周仁昌购买宅基地房屋的条件，故2012年12月29日及2013年1月21日的两份购房协议均为无效协议。上述协议虽属无效，但双方确有买卖房屋的意思表示。卞建达、雷川玲已在周家巷54号前造房屋内进行了较长时间居住，并对该房屋进行了大范围的装修。本着尊重现状，维护稳定原则，该房屋不宜进行返还。故本院对周仁昌、王凤秀要求卞建达、雷川玲返还周家巷54号前造房屋的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认周仁昌与卞建达于2012年12月29日签订的《购房协议》及2013年1月21日签订的《买卖房协议》无效。二、驳回周仁昌、王凤秀的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，鉴定费3000元，共计4150元。由周仁昌、王凤秀负担3575元，由卞建达、雷川玲负担575元。卞建达、雷川玲已负担部分已由周仁昌、王凤秀垫付，卞建达、雷川玲于本判决生效后立即将该款迳付周仁昌、王凤秀。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 微二〇一五年八月十三日书记员 刘羿伶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”