（2014）芙民初字第4002号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-10-25
案件名称
湖南某某智能科技有限公司与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南某某智能科技有限公司,李某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2014）芙民初字第4002号原告湖南某某智能科技有限公司。法定代表人常某，董事长。委托代理人罗某，男，1985年2月28日出生。被告李某某，女，1979年12月17日出生，汉族。委托代理人厉某某，湖南某某律师事务所律师。原告湖南某某智能科技有限公司（以下简称深通公司）因与被告李某某发生房屋租赁合同纠纷，本院于2014年11月21日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员李振宇担任审判长，与人民陪审员左回云、康毅组成合议庭，于2015年1月27日、2015年3月23日二次公开开庭进行了审理。原告深通公司的委托代理人罗某，被告李某某的委托代理人厉某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深通公司诉称：深通公司与李某某于2014年8月14日签订《房屋租赁居间合同》，约定深通公司租赁李某某位于芙蓉区五一大道XXX号和谐潇湘大厦XXXX号房屋用于办公，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。合同签订后，深通公司一次性交纳了四个月的房屋租金共计13880元、保证金6940元。同时，双方对租赁房屋内的物品进行了清点，李某某向深通公司作出《承诺书》，并在《业主声明》中承诺：如上任租户与各房东产生任何纠纷，租户不承担任何责任，且业主有义务及时出面解除纠纷，不得影响租户正常使用该房屋。但自2014年9月9日起，租赁房屋的上任租客多次到屋内闹事，其锁门、威胁深通公司员工的行为致深通公司无法正常经营，经济损失惨重。深通公司为此多次向长沙市公安局芙蓉分局五里牌派出所报警。深通公司在芙蓉区政府及街道办事处、司法所的组织下，多次就其损失与李某某、房屋前任租客进行协商未果。为维护合法权益，请求判令：1、解除深通公司与李某某签订的《房屋租赁居间合同》；2、李某某返还深通公司租金13880元、保证金6940元；3、李某某向深通公司支付违约金6940元；4、李某某赔偿深通公司经济损失16453元（其中电费200元、搬家费用1840元、装修费用32000元、网络费用2500元、网络检修工程及电话布线1040元、开锁及买锁费用1438.6元、个人名片300元、广告版制作费4596元、门禁1600元、办公室看管费300元、办证工本费及交通费3993元、制作玻璃门安装费用1740元、中介费5000元、员工的12天停工工资25717.4元，共计82265元，由李某某按五分之一的比例承担）。被告李某某辩称：李某某同意解除合同，但李某某没有任何违约行为，不应向深通公司支付违约金，租赁房屋由深通公司使用了四个月，不应在退还房屋租金。深通公司单方面解除合同没有事实依据。请求法院驳回深通公司的诉讼请求。经审理查明：2014年8月，深通公司与芙蓉区五一大道XXX号和谐潇湘大厦2325-2329号房屋业主分别签订租赁合同，租赁2325-2329号共五间房屋作为公司的经营场所。李某某系XXXX号房屋的所有人，其委托李冉林代为签订XXXX号房的租赁合同。2014年8月14日，李某某与深通公司签订《房屋租赁居间合同》，约定：1、深通公司租赁李某某位于芙蓉区五一大道XXX号和谐潇湘大厦XXXX号房屋（权证号码：长房权证芙蓉字第7130060**号）用于办公，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，李某某应于2014年8月18日前将房屋交付给承租方使用，2014年8月18日至2014年8月31日为免租期，用于深通公司进行装修；2、2014年9月1日至2016年8月31日租金为每月3470元，租金按四个月结算，深通公司应于每次租金到期前10天支付租金给李某某；3、深通公司应在签订合同之日向出租方支付保证金6940元；4、李某某保证自己有权出租或转租该房屋，保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态，深通公司的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏；5、若因李某某原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房屋的，则深通公司有权单方解除合同并向李某某进一步追究违约责任。合同签订后，深通公司向李某某交纳了四个月的房屋租金共计13880元、保证金6940元。2014年8月14日，李某某的委托人李冉林同其他业主向深通公司作出承诺书，内容为“……上任租户与各房东产生任何纠纷，租户不承担任何责任，业主有义务及时出面进行调解和解除纠纷，不影响租户的正常运作和对该房屋的使用权利。”李某某及其他房屋业主向深通公司交付房屋后，深通公司对2325-2329号房屋整体进行装修，花费装修费32000元。2014年9月9日起，自称是中南润海（北京）实业有限公司（以下简称中南公司）职工的人员多次在深通公司办公场所2325-2329号房屋滋事、锁门、砸物，严重妨害了深通公司正常的经营活动。2014年10月27日，深通公司因无法在原场所正常经营，另与他人签订房屋租赁合同，承租和谐潇湘大厦2115-2119号房屋作为新的办公场所。深通公司于2014年11月2日花费搬运费440元。另查明，XXXX号房屋套内建筑面积为41.78平方米。2325-2329号五间房屋的套内建筑面积共计251.63平方米。中南公司是XXXX号房的前任承租人，因中南公司长期拖欠房屋租金，且经李某某多次催收未果，李某某在约定的租赁期限尚未到期的情形下，单方面解除了其与中南公司之间的房屋租赁合同关系，将房屋出租给深通公司。上述事实，有当事人身份信息、《房屋租赁居间合同》、房屋所有权证、委托书、租金收条、押金收条、承诺书、湖南省人瑞物业管理有限公司出具的证明、监控录像、照片、《装修合同》、《二十三楼装饰项目报价表》、装修费发票、(2014)芙民初字3483号民事判决书、《人瑞潇湘国际房屋租赁合同》及当事人法庭陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为：李某某与深通公司签订的《房屋租赁居间合同》系双方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房屋租赁居间合同》约定“李某某应保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态，深通公司的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏。若因李某某原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房屋的，则深通公司有权单方解除合同”。深通公司的租赁合同目的即为租赁房屋用作公司的营业场所，李某某在XXXX号房屋的前任租户中南公司因房屋租赁一事与其产生矛盾且尚未化解的情形下，又将房屋出租给深通公司，导致深通公司承租房屋后，多次遭到对房屋使用权持有争议的中南公司滋事、砸物且受损较为严重，无法按合同约定用途正常使用租赁房屋从事经营活动，更无法实现合同目的。据此，李某某未能保证房屋处于正常使用状态，不符合合同约定，深通公司有权按照合同约定解除房屋租赁合同，李某某应当退还未到期的房屋租金及保证金。本院结合深通公司的经营情况及其与他人于2014年10月27日另行签订房屋租赁合同的事实，酌情确定李某某退还3个月的房屋租金10410元、保证金6940元。深通公司与李某某未在合同中约定因房屋瑕疵导致合同解除时，李某某应承担的违约责任，故对深通公司要求李某某支付违约金6940元的诉讼请求，故本院对此不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持；……”李某某与深通公司在合同中特别约定了用于房屋装修的免租期，表明李某某同意深通公司对房屋进行装修。本案房屋租赁合同的解除是李某某违反合同约定所致，李某某应赔偿相应的装饰装修损失。深通公司对2325-2329号共五间房屋进行整体装修后，房屋投入使用的时间较短，而合同约定的租期为三年，因此本院对深通公司主张2325-2329号房屋装修费损失为32000元，予以支持。考虑到2325-2329号房屋业主在出租过程中均负有相同之过错，本院酌情确定装修费损失32000元，由李某某根据其所有的XXXX号房屋套内面积在2325-2329号房屋整体套内建筑面积的所占比例进行赔偿。经核算，李某某所有的XXXX号房屋所占比例为16.6%，应赔偿装修费损失5312元。深通公司在合同解除后所产生的搬运费440元，由李某某按其过错比例承担88元。深通公司因他人侵权行为所造成的玻璃门及门锁等损失，应由侵权人承担损害赔偿责任，其要求李某某予以赔偿，本院不予支持。深通公司主张的员工工资损失，因其未提交工资收条或银行转账凭证，事实依据不足，本院本于支持。对深通公司未提交充分证据证实的变更工商登记信息的费用、网络检修工程及电话布线费用等其他经济损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、李某某返还湖南某某智能科技有限公司房屋租金10410元、保证金6940元，共计17350元；二、李某某赔偿湖南某某智能科技有限公司装修费损失5312元、搬运费88元，共计5400元；三、驳回湖南某某智能科技有限公司要求李某某支付违约金6940元的诉讼请求；四、驳回湖南某某智能科技有限公司要求李某某赔偿其他经济损失的诉讼请求。上述一、二项所确定的给付义务，限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费905元，由湖南某某智能科技有限公司承担205元，由李某某承担700元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李振宇人民陪审员 康 毅人民陪审员 左回云二〇一五年八月十三日书 记 员 邓 露附：本判决适用的法律条文原文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 更多数据：