（2015）江宁汤民初字第00199号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-14
案件名称
原告张庆云与被告南京市江宁区祥梅新型建材厂租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张庆云,南京市江宁区祥梅新型建材厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款，第四十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁汤民初字第00199号原告张庆云，男，1968年8月12日生，汉族。委托代理人许殿平，男，1954年9月5日生。被告南京市江宁区祥梅新型建材厂（组织机构代码L3021882-0），住所地在南京市江宁区汤山街道青林社区小石浪。经营者李俊梅，女，1973年11月24日生，汉族。委托代理人王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。原告张庆云与被告南京市江宁区祥梅新型建材厂（以下简称祥梅建材厂）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月14日、2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告张庆云的委托代理人许殿平，被告祥梅建材厂的委托代理人王晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆云诉称：其与被告祥梅建材厂于2014年3月1日签订租赁合同，约定其租赁祥梅建材厂位于南京市江宁区汤山街道青林社区水石浪厂房一幢及房外原址场地和相关制砖设备，合同期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止。在租赁期限内，其以祥梅建材厂的名义对外经营需向祥梅建材厂支付租金450000元。其于合同签订当日向祥梅建材厂支付租金100000元。后经双方协商，其又向祥梅建材厂支付租金50000元。其按约履行合同，正常生产、销售、经营制砖业务。祥梅建材厂于2014年9月以上级要求停止生产、砖厂租用地租期已到、制砖粉尘污染要拆迁为由，口头通知其停止制砖，后又将其制砖设备的电源断掉，致使其租赁的制砖厂于2014年10月30日完全停止生产，给其造成了很大损失。因祥梅建材厂违约终止合同，其以与祥梅建材厂签订的租赁合同无效，祥梅建材厂应承担违约过错责任为由向祥梅建材厂主张相关损失，双方协商未果。现诉至本院要求确认其与祥梅建材厂签订的租赁合同无效并要求法院判令祥梅建材厂返还其租赁费100000元，赔偿其工人工资损失63000元，合计163000元。被告祥梅建材厂辩称：其与原告张庆云签订的租赁合同系租赁经营合同，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。其没有给张庆云所租赁的厂区断水断电，也没有解除双方签订的租赁合同。如果法院判决其返还或赔偿张庆云的损失，请求将张庆云欠其的55843元砖款与张庆云的诉讼请求予以抵销。综上，请求法院驳回张庆云的诉讼请求。经审理查明：2014年3月1日，原告张庆云与罗振祥签订一份租赁合同，合同载明：“甲方（出租方）：南京市江宁区祥梅新型建材厂罗振祥（以下简称甲方），乙方（承租方）：张庆云（以下简称乙方）。甲方现有南京市江宁区汤山将诶到青林社区水石浪处厂房一幢约550㎡，住宿办公房约400㎡，全自动制砖机3-12型设备2套，塑料板1.6cm厚约4100张，铁托架183架，3.2m双面输送带1个，8m单向输送带1个、500型搅拌机一台、双料喂料机一套、水泥搅龙7.2m1个、40T水泥罐1个、2T全液压铲车1台、3T合力叉车1台、1T叉车1台。模具240#空、190#、85#、190#配、240#实，各1套，另加190#1套，以及围墙、绿化等设施。乙方因生产需要，自2014年3月1日始，2017年2月28日止租赁甲方所有上述全部资产与设备，现乙方需要原址租赁，为了明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、甲乙双方均遵守国家、省、市、区相关法律、法规的规章制度的规定。二、甲乙双方经协商三年租金为人民币肆拾伍万元整，第一年租金20万元，（承租时先付10万元，中途6月份再付10万元），2015年3月1日付租金15万元，2016年3月1日付租金10万元。先付款后使用，三年租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先权（需另定合同方可生效），以上租金的收取以甲方收据为准。……四、未经同意，乙方不得随意改变甲方现有建筑结构、不得违章搭建、甲方同意增设的设施，乙方自己投资自己使用，合同终止时，乙方自行拆除或无偿移交给甲方。五、租赁期间，乙方有房屋使用权，并且有维修房屋的义务，甲方将设备完好无损交于乙方使用，合同期满后，乙方应完好无损地交于甲方，否则按价赔偿。……”此后，张庆云于2014年3月1日向祥梅建材厂支付租金100000元，于2014年7月29日向向祥梅建材厂支付租金50000元，合计150000元。张庆云于2014年3月1日投入生产，此后，张庆云因故不再生产。张庆云离开祥梅建材厂的场地时未通知祥梅建材厂，亦未与祥梅建材厂办理交接手续。另查明，原告张庆云在生产过程中使用祥梅建材厂的名义对外经营，但经营过程中的债权债务由张庆云自行承担。又查明，被告祥梅建材厂出租给原告张庆云的厂房、办公房等房屋没有产权登记手续，亦没有办理规划许可等建房手续。2015年2月，原告张庆云向本院提起诉讼，要求祥梅建材厂返还租金，赔偿损失。审理中，张庆云陈述其于2014年11月开始不再生产经营，祥梅建材厂称其不清楚张庆云具体不再生产经营的时间，但目前确实已不再生产经营。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有租赁合同、收据及当事人的陈述等证据证实。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告祥梅建材厂出租给原告张庆云的厂房、办公房等房屋未办理规划许可等建房手续，其将上述房屋出租给张庆云订立的租赁合同应属无效。祥梅建材厂关于该租赁合同系租赁经营合同，不违反强制性法律规定的抗辩意见，因双方租赁合同中约定的租金系厂房、设备等设施的使用费，张庆云虽然以祥梅建材厂的名义对外经营，但有关生产经营过程中产生的债权债务由张庆云自行承担，双方签订的租赁合同实质上仍是有关厂房、设备等设施的租赁。故对祥梅建材厂的上述抗辩意见，本院不予采纳。房租租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。双方在合同中约定的第一年的租金标准为200000元，即便按照张庆云陈述的至2014年11月已不再生产经营，其实际占有使用祥梅建材厂的厂房、设备等设施的时间也已经长达八个月，其应当支付的房屋占有使用费也已超过了其支付给祥梅建材厂的租金100000元。故对张庆云要求祥梅建材厂返还其租金100000元的诉讼请求，本院不予支持。张庆云主张的工人工资损失63000元，因其未能提交证据证实其不再生产经营的具体原因，也未能提交证据证明该部分工人工资损失支付的依据以及与祥梅建材厂之间的关联性，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张庆云的诉讼请求。本案应收案件受理费5515元，由原告张庆云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长 谢海勇人民陪审员 周大朋人民陪审员 吕均东二〇一五年八月十三日书 记 员 黄广凤 关注公众号“”