（2015）二中民（商）终字第08772号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-09-24

案件名称

北京联众恒业房地产经纪有限公司与毕军居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京联众恒业房地产经纪有限公司,毕军

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民（商）终字第08772号上诉人（原审被告、反诉原告）北京联众恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区未来假日花园别墅7-5。法定代表人梅书强，总经理。委托代理人梅书友，男，1982年1月29日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）毕军，男，1963年8月4日出生。委托代理人魏艳青，男，1980年1月15日出生。上诉人北京联众恒业房地产经纪有限公司（以下简称联众公司）因与被上诉人毕军之间居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成由法官周晓莉担任审判长，法官林文彪、张君参加的合议庭，并于2015年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人联众公司的委托代理人梅书友、被上诉人毕军的委托代理人魏艳青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毕军在一审中起诉称：毕军2014年9月开始住在儿子家里，联众公司的办公地点就在毕军住处楼下。在聊天的过程中，其工作人员问到毕军是否有买房的意向。毕军向联众公司人员陈述毕军为外地人，联众公司工作人员满口承诺能帮助毕军办理过户。后来联众公司给毕军在同小区内找到一套房源。2014年11月29日，毕军、联众公司与王静签订了《居间服务合同》，并与买房人王静签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《过户、按揭代理合同》。后毕军得知由于毕军为外地户口且在北京没有社保记录，并不具备购房资格，购房协议因为违反强制性法律规定均为无效协议，根本没有办法履行，联众公司也没有办法为毕军协助办理过户手续。毕军认为联众公司作为专业房屋中介机构在毕军买房前即已核实了毕军的身份信息，其在明知毕军没有购房资格，在北京无法购置房屋的情况下，收取毕军居间服务费没有任何依据。请求判令联众公司返还毕军支付的居间服务费100000元。联众公司在一审中答辩称：不同意毕军诉讼请求，请求驳回毕军诉讼请求。联众公司没有违约，买卖合同成立，居间行为完成。联众公司在一审中反诉称：2014年11月29日，毕军与房屋出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定毕军购买位于丰台区×××号房屋，毕军于当日与联众公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成，毕军应向联众公司支付居间代理费260000元整，应于合同签订当日支付。请求判令毕军支付联众公司剩余居间服务费160000元。毕军在一审中针对联众公司的反诉答辩称：双方之间签订的合同所促成的买卖合同无效，因为毕军没有购房资格，联众公司明知毕军没有购房资格，采取欺诈手段，告诉毕军房屋可以过户，促成了一个无效的房屋买卖合同。联众公司所促成的居间服务合同，第一条明确约定了联众公司应促成有效的买卖合同，第一条中第二、四项都没有完成。所以毕军认为联众公司提供的居间服务不存在合法基础，居间服务也没有完成。一审法院审理查明：2014年11月29日，王静（出卖人）与毕军（买受人，户籍所在地为河北省）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：所售房屋坐落为丰台区×××号，成交价为8450000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4750000元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金500000元。同日，王静（甲方，出售人）、毕军（乙方，购买人）与联众公司（丙方，居间人）“鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于丰台区×××号房屋于2014年11月29日签订了《北京市存量房屋买卖合同》”，签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；因本次交易涉及————等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向丙方缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币贰拾陆万元整，乙方承担人民币贰拾陆万元整，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；甲乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还。当日，王静（甲方，出卖方）、毕军（乙方，买受方）、联众公司（丙方，经纪方）又就前述《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》具体事宜签订《补充协议》。毕军于上述协议签订当日给付王静定金500000元，并签署如下《购房承诺书》：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。三方当日还就涉案房屋买卖事宜签订了《网签授权委托书》、《过户、按揭代理合同》（约定丙方代办贷款、过户、物业交验手续等项服务费共计1000元）等文件。毕军同日给付联众公司居间服务费10000元整。2015年1月15日，王静、毕军经协商一致，共同签署如下《声明》：因乙方毕军本人不具备购房资格，故不能购买位于北京市丰台区×××号的房产，甲方不追究乙方责任及其合同违约责任。双方合同自动解除。联众公司自述曾审查毕军之购房资格，表示“身份、户籍、婚姻、房产、社会保险相关信息都符合”，但未提交证据证明该主张。其并主张《购房承诺书》即为其对毕军的书面告知。一审法院判决认定：当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房地产经纪机构从事房地产经纪活动应当遵循诚实信用原则，遵守职业规范，尽职尽责为委托人提供专业服务。委托人缔结合同、处分自身权利时，亦应对保证自身遵守相关国家规范保持必要谨慎注意。《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发[2011]8号）》明确规定，“无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”“对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。”北京市住房和城乡建设委员会在2011年2月16日即向包括各房地产经纪机构在内的收文单位发出《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》，明文规定：自2011年2月17日起，对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；各部门、各单位要按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》要求，严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）购房资格的审查；居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：……非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查；房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。《房地产经纪管理办法》规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知委托人应当由委托人协助的事宜、提供的资料；委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。纵观以上规范，足以说明，对委托人是否具有适格的购房资格进行审查、书面告知并要求委托人提供相应资料，是房地产经纪机构的应尽义务。联众公司未能举证证明其作为专业房地产经纪机构在促成涉案房屋买卖合同之前确已履行前述义务，毕军作为委托人、购买人亦未对自身不具有购房资格一事予以足够谨慎注意，导致毕军与王静签订了无法履行的合同双方对涉案房屋买卖合同不能实际履行均有过错，其中，联众公司作为民众信赖其专业服务之专业房地产经纪机构负有重大过错，一审法院酌定其过错比例为85%、毕军过错比例为15%，合同约定之中介服务费用由双方按比例承担。故，对毕军之诉讼请求，一审法院予以相应支持，其余诉讼请求，不予支持。联众公司之反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北京联众恒业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还毕军中介服务费六万一千元；二、驳回毕军其他诉讼请求；三、驳回北京联众恒业房地产经纪有限公司反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。联众公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清，程序违法。毕军是以公司名义买房，所以不存在无购房资格之说。毕军知晓北京市购买住宅限购政策。毕军的违约行为给联众公司造成巨大损失。在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等文件中，双方已明确权利义务，联众公司已履行完毕居间服务的应尽义务，毕军应依约支付剩余居间服务费。综上，联众公司认为一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持联众公司的一审反诉请求，驳回毕军一审诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费用由毕军承担。毕军未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：毕军对于一审裁判结果也不认同，但因为错过了上诉时间，所以没有上诉。一、北京市发展和改革委员会发了一个文件，这个文件对于北市住宅买卖经纪服务收费标准进行了明确规定，本案中联众公司收的中介费明显高于这个标准，毕军认为260000元的收费标准没有依据。二、毕军是外地户口，在北京既没有社保也没有暂住证，联众公司对毕军没有购房资格是明知的，在明知毕军没有购房资格的情况下还促成毕军与王静签订买卖合同，责任在于联众公司。三、双方签订的《居间服务合同》中明确约定联众公司需要促成双方签订合法有效的买卖合同，但是涉案的买卖合同违反国家政策，是无效的买卖合同。综上，毕军不同意联众公司的上诉请求，联众公司没有履行相应的义务，收费缺乏依据，联众公司所收取的中介费应退还给毕军。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《收款凭证》、《钱款交付书》、《声明》、身份证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵守法律法规的规定及国家政策。联众公司作为专业的房地产经纪服务机构，理应知悉北京市住房限购政策，并应在提供居间服务的过程中，及时且详尽的告知购房人相关的政策内容，对购房人是否具备购房资格做到细致的审核义务，为客户提供符合法律、政策法规的居间服务。购房人亦对其自身是否具有购房资格具有合理的注意义务。联众公司虽上诉称毕军知晓限购政策，但前述事项并不能免除联众公司对毕军购房资格的审查义务，现联众公司未充分审核毕军是否具有购房资格，其提供的居间服务存在瑕疵，故联众公司无权要求毕军全额支付居间费用。对于联众公司主张的毕军是以公司名义买房，不存在无购房资格的问题，本院认为，本案中所涉《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》等均以毕军名义签署，即便存在以公司名义购房的表述，联众公司亦应对实际签约人，即毕军的购房资格进行审核。综上，在联众公司未能充分履行居间义务，毕军对其自身是否具有购房资格未能履行合理的注意义务的情况下，一审法院对双方过错比例进行酌定，做出相应判决，并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费1150元，由毕军负担487元（已交纳），由北京联众恒业房地产经纪有限公司负担663元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；一审案件反诉受理费1750元，由北京联众恒业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费3075元，由北京联众恒业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　周晓莉代理审判员　　林文彪代理审判员　　张　君二〇一五年八月十三日书　记　员　　贾珊珊关注公众号“”